Immobilienrecht in Russland: Eigentum, Erwerb, Registrierung und rechtliche Besonderheiten

1. Einleitung

Der russische Immobilienmarkt umfasst Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Industrieobjekte und Grundstücke. Der rechtliche Rahmen wird insbesondere durch das Zivilgesetzbuch der Russischen Föderation, das Bodengesetzbuch, das Wohnungs- und Städtebaurecht sowie das Gesetz Nr. 218-FZ über die staatliche Registrierung von Immobilien bestimmt. Für die Eintragung von Immobilienrechten ist insbesondere das staatliche Register EGRN von zentraler Bedeutung. (Pravo)

Für ausländische Privatpersonen und Unternehmen ist der Erwerb russischer Immobilien grundsätzlich möglich, allerdings bestehen bei bestimmten Grundstücken und Gebieten gesetzliche Beschränkungen. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung ist daher vor jeder Transaktion empfehlenswert. cosmos legal Cabinet juridique kann Investoren und Unternehmen bei der rechtlichen Prüfung und Strukturierung von Immobiliengeschäften in Russland unterstützend begleiten.

2. Gesetzliche Grundlagen des russischen Immobilienrechts

Das russische Immobilienrecht basiert auf mehreren miteinander verbundenen Rechtsgebieten. Zu den wichtigsten Rechtsquellen gehören:

• das Zivilgesetzbuch (ГК РФ),
• das Bodengesetzbuch (ЗК РФ),
• das Wohnungsgesetzbuch,
• das Städtebaugesetzbuch,
• das Gesetz Nr. 218-FZ über die staatliche Registrierung von Immobilien,
• besondere Vorschriften über landwirtschaftliche Grundstücke und bestimmte Sondergebiete.

Das Zivilgesetzbuch regelt unter anderem Eigentum, Besitz, Nutzung und Verfügung über Immobilien. Nach Artikel 131 müssen Eigentumsrechte und andere dingliche Rechte an Immobilien grundsätzlich staatlich registriert werden. (WIPO)

3. Welche Immobilien können erworben werden?

Der russische Immobilienmarkt unterscheidet insbesondere zwischen Gebäuden und Grundstücken. Rechtlich ist diese Unterscheidung besonders wichtig, weil für den Erwerb eines Grundstücks andere Voraussetzungen gelten können als für eine Wohnung oder ein Gebäude.

Zu den häufigsten Immobilienarten gehören:

• Wohnungen und Häuser,
• Gewerbeimmobilien,
• Büro- und Geschäftsräume,
• Industrieanlagen,
• Lagerhallen,
• Grundstücke,
• landwirtschaftliche Flächen.

Während ausländische Personen grundsätzlich Immobilien wie Wohnungen oder bestimmte gewerbliche Objekte erwerben können, unterliegt der Erwerb von Grundstücken zusätzlichen Beschränkungen. (ConsultantPlus)

4. Immobilienerwerb durch Ausländer

Ausländische Staatsangehörige und ausländische Unternehmen können in Russland grundsätzlich Immobilien besitzen. Das bedeutet jedoch nicht, dass jedes Grundstück unabhängig von seiner Lage und Nutzung erworben werden darf.

Das russische Bodengesetzbuch bestimmt ausdrücklich, dass die Rechte ausländischer Staatsangehöriger und ausländischer juristischer Personen am Eigentum an Grundstücken durch das Bodengesetzbuch und weitere Bundesgesetze bestimmt werden. (government.ru)

Besondere Vorsicht ist daher bei Grundstücken geboten, die sich in gesetzlich beschränkten Gebieten befinden oder einer besonderen Nutzungsart unterliegen.

5. Beschränkungen für Grundstücke

Eine der wichtigsten Besonderheiten betrifft Grenzgebiete. Ausländische Staatsangehörige, Staatenlose und ausländische juristische Personen dürfen nach den geltenden Regeln bestimmte Grundstücke in den gesetzlich festgelegten Grenzgebieten nicht als Eigentum erwerben. Gleiches kann für weitere gesetzlich besonders geschützte Gebiete gelten. (ConsultantPlus)

Vor dem Kauf eines Grundstücks sollte deshalb unter anderem geprüft werden:

• genaue geografische Lage,
• Grundstückskategorie,
• zulässige Nutzung,
• bestehende Schutz- oder Sonderregelungen,
• Eigentumsbeschränkungen für Ausländer.

Eine solche Prüfung ist insbesondere für internationale Investoren von großer Bedeutung.

6. Landwirtschaftliche Grundstücke

Besondere Regeln gelten für landwirtschaftliche Flächen. Nach dem Föderalgesetz Nr. 101-FZ können ausländische Staatsangehörige, ausländische juristische Personen und bestimmte Gesellschaften mit einem ausländischen Kapitalanteil von mehr als 50 % landwirtschaftliche Grundstücke grundsätzlich nur auf Grundlage eines Pacht- beziehungsweise Mietrechts halten. (Pravo)

Diese Regelung unterscheidet sich erheblich vom Erwerb einer gewöhnlichen Wohnung oder eines gewerblichen Objekts und sollte bei Investitionsprojekten in der Landwirtschaft besonders berücksichtigt werden.

7. Due Diligence vor dem Immobilienkauf

Eine umfassende rechtliche Due Diligence ist einer der wichtigsten Schritte vor dem Abschluss eines Immobiliengeschäfts.

Dabei sollten insbesondere folgende Punkte überprüft werden:

• Eigentümer und Eigentumshistorie,
• Eintragung im EGRN,
• Hypotheken und sonstige Belastungen,
• Pfändungen oder Verfügungsbeschränkungen,
• Rechte Dritter,
• Miet- und Nutzungsrechte,
• Grundstückskategorie,
• zulässige Nutzung,
• baurechtlicher Status,
• bestehende Gerichtsverfahren.

Gerade bei gewerblichen Immobilien können zusätzlich Genehmigungen, technische Dokumentation und die tatsächliche Nutzung des Gebäudes geprüft werden.

8. Staatliche Registrierung im EGRN

Die staatliche Registrierung spielt im russischen Immobilienrecht eine zentrale Rolle. Rechte an Immobilien, ihre Übertragung sowie bestimmte Beschränkungen und Belastungen werden im Einheitlichen Staatlichen Register für Immobilien (EGRN) erfasst. Das Gesetz Nr. 218-FZ bildet hierfür die wesentliche Rechtsgrundlage. (Pravo)

Bei einer Immobilientransaktion müssen daher die erforderlichen Unterlagen ordnungsgemäß vorbereitet und bei der zuständigen Registrierungsstelle eingereicht werden.

Für Käufer ist ein aktueller Registerauszug besonders wichtig, da anhand der Registerinformationen unter anderem Eigentumsverhältnisse und eingetragene Belastungen überprüft werden können.

9. Kaufvertrag und notarielle Anforderungen

Der Immobilienkauf wird grundsätzlich durch einen entsprechenden Vertrag dokumentiert. Je nach Art der Immobilie und Transaktion können zusätzliche gesetzliche Formanforderungen gelten.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen beispielsweise Geschäfte über Anteile am gemeinschaftlichen Eigentum. Das russische Registrierungsrecht sieht für bestimmte Verfügungen über solche Anteile eine notarielle Beurkundung vor, wobei gesetzliche Ausnahmen bestehen. (Pravo)

Vor Unterzeichnung sollte daher geprüft werden, welche Form für den konkreten Vertrag erforderlich ist.

10. Grundstück und darauf befindliches Gebäude

Beim Erwerb eines Gebäudes sollte nicht nur das Gebäude selbst, sondern auch die rechtliche Situation des Grundstücks untersucht werden.

Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn ein Gebäude auf einem Grundstück steht, das einer anderen Person oder einer öffentlichen Körperschaft gehört. Das russische Recht enthält besondere Regelungen über die Rechte des Eigentümers eines Gebäudes hinsichtlich des darunterliegenden Grundstücks. (ConsultantPlus)

Ein Investor sollte deshalb klären, ob das Grundstück gekauft, gepachtet oder auf einer anderen rechtlichen Grundlage genutzt wird.

11. Immobilienfinanzierung und Hypotheken

Russische Immobilien können unter bestimmten Voraussetzungen durch Hypotheken beziehungsweise dingliche Sicherheiten belastet werden. Eine bestehende Hypothek stellt eine wesentliche Belastung dar und sollte vor dem Kauf überprüft werden.

Bei einer finanzierten Immobilientransaktion müssen insbesondere folgende Punkte geklärt werden:

• Höhe der gesicherten Forderung,
• Gläubiger,
• Rang der Sicherheit,
• Bedingungen für die Löschung der Hypothek,
• bestehende Zahlungsrückstände.

Ein Käufer sollte den Kauf möglichst erst dann abschließen, wenn eindeutig feststeht, wie bestehende Belastungen behandelt und gegebenenfalls gelöscht werden.

12. Steuerliche Aspekte des Immobilienerwerbs

Immobilientransaktionen können verschiedene steuerliche Konsequenzen haben. Dazu gehören insbesondere:

• Grund- beziehungsweise Immobiliensteuern,
• steuerliche Folgen des Verkaufs,
• mögliche Mehrwertsteuerfragen bei bestimmten gewerblichen Transaktionen,
• Einkommen- oder Körperschaftsteuer,
• steuerliche Auswirkungen bei ausländischen Eigentümern.

Die konkrete steuerliche Behandlung hängt von der Art der Immobilie, der Rechtsform des Eigentümers, dem Transaktionsmodell und weiteren Umständen ab.

Bei internationalen Investoren sollte zusätzlich geprüft werden, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen oder andere grenzüberschreitende steuerliche Regelungen relevant sind.

13. Gewerbeimmobilien und Unternehmensinvestitionen

Für ausländische Unternehmen können russische Gewerbeimmobilien insbesondere für Büros, Produktionsstätten, Lager oder andere geschäftliche Zwecke interessant sein.

Vor dem Erwerb sollte jedoch nicht nur die Eigentumslage, sondern auch die wirtschaftliche und baurechtliche Nutzbarkeit untersucht werden. Entscheidend ist beispielsweise, ob die gegenwärtige Nutzung des Objekts mit der zulässigen Grundstücksnutzung und den geltenden städtebaulichen Vorschriften übereinstimmt.

Bei größeren Projekten kann außerdem geprüft werden müssen, ob besondere Genehmigungen oder behördliche Zustimmungen erforderlich sind.

14. Immobilien und ausländische Investoren

Für ausländische Investoren besteht die wichtigste Besonderheit darin, dass zwischen dem Erwerb einer Immobilie und dem Erwerb eines Grundstücks unterschieden werden muss.

Während ausländische Personen grundsätzlich Immobilienrechte erwerben können, gelten für Grundstücke besondere Regeln. Das gilt insbesondere für Grenzgebiete und landwirtschaftliche Flächen. (Pravo)

Daher sollte vor jeder Investition eine individuelle Prüfung der konkreten Immobilie und ihrer rechtlichen Einordnung erfolgen.

15. Rechtliche Unterstützung durch cosmos legal Cabinet juridique

Ein Immobiliengeschäft in Russland sollte nicht ausschließlich anhand des Kaufpreises beurteilt werden. Eigentumsverhältnisse, Registereinträge, Grundstücksnutzung, Belastungen, Genehmigungen und steuerliche Fragen können die wirtschaftliche Sicherheit einer Investition erheblich beeinflussen.

cosmos legal Cabinet juridique kann bei der rechtlichen Due Diligence, der Prüfung von Immobilienverträgen, der Analyse von Eigentums- und Nutzungsrechten sowie bei der Vorbereitung und Begleitung von Registrierungsverfahren unterstützend tätig werden.

Für ausländische Investoren ist insbesondere die Prüfung der Zulässigkeit des Grundstückserwerbs von großer Bedeutung.

16. Fazit

Das russische Immobilienrecht bietet grundsätzlich Möglichkeiten für in- und ausländische Investoren, Immobilien zu erwerben und wirtschaftlich zu nutzen. Gleichzeitig besteht ein detailliertes System aus Eigentums-, Grundstücks-, Registrierungs-, Bau- und Steuerrecht. Die staatliche Registrierung im EGRN bildet dabei einen zentralen Bestandteil des russischen Immobilienrechts. (Pravo)

Besondere Vorsicht ist bei Grundstücken in Grenzgebieten und landwirtschaftlichen Flächen geboten, da für ausländische Personen und Unternehmen gesetzliche Beschränkungen bestehen können. (Pravo)

Eine umfassende rechtliche und wirtschaftliche Prüfung vor dem Kauf kann helfen, Eigentumsrisiken, Belastungen und Nutzungsprobleme frühzeitig zu erkennen. cosmos legal Cabinet juridique kann Investoren und Unternehmen bei der rechtlichen Planung und Durchführung von Immobiliengeschäften in Russland unterstützend begleiten.