Immobilienrecht in Montenegro: Kauf, Eigentum, Registrierung und Steuern

Einleitung

Der Immobilienmarkt in Montenegro hat insbesondere an der Adriaküste und in touristisch geprägten Regionen wie Budva, Kotor, Tivat, Herceg Novi und Ulcinj eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung. Auch ausländische Privatpersonen und Unternehmen investieren in Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien und Grundstücke.

Der Erwerb und die Nutzung von Immobilien unterliegen jedoch einem umfangreichen rechtlichen Rahmen. Von besonderer Bedeutung sind das Gesetz über Eigentums- und Sachenrechte, die Vorschriften über das Immobilienkataster, steuerrechtliche Bestimmungen sowie die seit September 2026 geltenden Regelungen über die Vermittlung beim Immobilienverkehr und bei der Vermietung.

Für ausländische Käufer ist außerdem entscheidend, zwischen dem Erwerb einer Immobilie, dem Eigentum an bestimmten Grundstücksarten und einem möglichen Aufenthaltsrecht zu unterscheiden. cosmos legal Cabinet juridique kann bei der rechtlichen Prüfung und Abwicklung von Immobilientransaktionen in Montenegro unterstützen.

1. Rechtliche Grundlagen des Immobilienerwerbs

Die Eigentumsrechte an Immobilien werden in Montenegro insbesondere durch das Gesetz über Eigentums- und Sachenrechte (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima) geregelt. Für die Vermessung, das Kataster und die Eintragung von Rechten an Immobilien gelten zusätzlich die Vorschriften über die staatliche Vermessung und das Immobilienkataster.

Damit besteht der Immobilienerwerb nicht allein aus der Unterzeichnung eines Kaufvertrages. Entscheidend ist auch die ordnungsgemäße Registrierung des erworbenen Rechts im Kataster.

Vor einem Kauf sollte deshalb geprüft werden, ob die Angaben des Verkäufers mit den offiziellen Katasterdaten übereinstimmen.

2. Können Ausländer Immobilien in Montenegro kaufen?

Grundsätzlich können ausländische Privatpersonen und Unternehmen Immobilien in Montenegro erwerben. Das montenegrinische Recht sieht allerdings bestimmte Einschränkungen für bestimmte Arten von Grundstücken und besonders geschützte Gebiete vor.

Zu den Bereichen, in denen besondere Beschränkungen bestehen können, gehören insbesondere:

• bestimmte landwirtschaftliche Flächen,
• Wälder und Waldflächen,
• natürliche Ressourcen und Gemeingebrauchsflächen,
• bestimmte kulturell geschützte Immobilien,
• bestimmte Gebiete von besonderer Bedeutung für die Sicherheit und Verteidigung.

Die konkrete Grundstücksart sollte daher vor dem Kauf anhand der Kataster- und Planungsunterlagen überprüft werden.

3. Besondere Bedeutung landwirtschaftlicher Grundstücke

Eine der wichtigsten Einschränkungen für ausländische Käufer betrifft landwirtschaftliche Flächen.

Nach den geltenden Eigentumsregeln können für ausländische Personen Einschränkungen beim Erwerb bestimmter Grundstücke bestehen. Eine bekannte Ausnahme betrifft unter bestimmten Voraussetzungen Grundstücke bis zu 5.000 m², wenn sich darauf ein Wohngebäude befindet.

Daher sollte ein ausländischer Käufer nicht allein anhand der Bezeichnung „Grundstück“ entscheiden, ob ein Erwerb möglich ist. Die tatsächliche rechtliche Klassifizierung der Fläche ist entscheidend.

4. Änderungen für EU-Bürger

Im März 2025 wurden Änderungen des montenegrinischen Eigentumsrechts verabschiedet, die die Stellung von natürlichen und juristischen Personen aus EU-Mitgliedstaaten betreffen.

Nach Angaben der montenegrinischen Immobilienverwaltung sollen EU-Bürger und Unternehmen aus EU-Mitgliedstaaten künftig grundsätzlich unter den gleichen Voraussetzungen wie montenegrinische Personen Eigentum erwerben können. Die entsprechende Gleichbehandlung soll jedoch erst mit dem Beitritt Montenegros zur Europäischen Union Anwendung finden.

Bis dahin müssen ausländische Käufer daher weiterhin die aktuell geltenden Beschränkungen berücksichtigen.

5. Prüfung des Grundbuch- und Katasterstatus

Vor dem Kauf sollte eine umfassende Katasterprüfung durchgeführt werden.

Dabei sind insbesondere folgende Punkte zu kontrollieren:

• eingetragener Eigentümer,
• Grundstücksnummer,
• Grundstücksfläche,
• Art der Immobilie,
• bestehende Hypotheken,
• Dienstbarkeiten,
• Verfügungsbeschränkungen,
• anhängige Eintragungsverfahren,
• mögliche Belastungen zugunsten Dritter.

Das Immobilienkataster ist daher eines der wichtigsten Instrumente zur rechtlichen Prüfung einer Immobilientransaktion.

Die montenegrinische Immobilienverwaltung veröffentlicht die gesetzlichen Grundlagen für Vermessung, Kataster und Eintragung von Immobilienrechten.

6. Kaufvertrag und notarielle Beurkundung

Bei einem Immobilienkauf müssen die gesetzlichen Formvorschriften eingehalten werden. In Montenegro spielen Notare eine wichtige Rolle bei Immobilientransaktionen.

Der Kaufvertrag sollte insbesondere folgende Punkte eindeutig regeln:

• genaue Bezeichnung der Immobilie,
• Kaufpreis,
• Zahlungsmodalitäten,
• Übergabetermin,
• Eigentumsübertragung,
• bestehende Belastungen,
• Verpflichtungen des Verkäufers,
• Folgen einer Vertragsverletzung.

Bei ausländischen Käufern ist außerdem darauf zu achten, dass Identitäts-, Vertretungs- und gegebenenfalls Unternehmensunterlagen ordnungsgemäß vorgelegt werden.

7. Eintragung des Eigentums

Die Unterzeichnung des Kaufvertrages ist nicht der letzte Schritt. Für die rechtliche Absicherung des Erwerbers ist die Eintragung des Eigentumsrechts im Immobilienkataster von zentraler Bedeutung.

Das montenegrinische Katasterrecht regelt ausdrücklich die Eintragung von Rechten an Immobilien.

Nach Abschluss der Transaktion sollte daher kontrolliert werden, ob der neue Eigentümer tatsächlich im Kataster eingetragen wurde und ob die Eintragung den vertraglich vereinbarten Rechten entspricht.

8. Immobilienkaufsteuer

Beim Erwerb einer Immobilie können Immobilienübertragungssteuern entstehen.

Seit dem 1. Januar 2024 gelten in Montenegro progressive Steuersätze für die Immobilienübertragungssteuer. Nach den von der montenegrinischen Investitionsagentur veröffentlichten Informationen gelten folgende Stufen:

• bis 150.000 Euro: 3 %,
• über 150.000 Euro bis 500.000 Euro: 4.500 Euro plus 5 % auf den über 150.000 Euro liegenden Betrag,
• über 500.000 Euro: 22.000 Euro plus 6 % auf den über 500.000 Euro liegenden Betrag.

Welche Steuer tatsächlich anfällt, hängt jedoch von der konkreten Transaktion und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.

9. Jährliche Immobiliensteuer

Neben der Erwerbsbesteuerung ist die jährliche Immobiliensteuer zu berücksichtigen.

Montenegro verfügt über ein eigenes Gesetz über die Besteuerung von Immobilien.

Die konkrete Steuerbelastung kann unter anderem von der Art, Lage und dem Wert der Immobilie sowie den jeweils geltenden kommunalen Regelungen abhängen.

Für Eigentümer ist es daher sinnvoll, bereits vor dem Erwerb die laufenden steuerlichen Verpflichtungen zu kalkulieren.

10. Illegale beziehungsweise nicht legalisierte Gebäude

Ein besonders wichtiger Punkt beim Immobilienkauf in Montenegro ist der Status der baulichen Genehmigungen und eine mögliche Legalisierung.

Die Regierung hat 2025 einen Gesetzesentwurf zur Legalisierung informeller beziehungsweise nicht genehmigter Bauwerke verabschiedet. Dabei wurde unter anderem hervorgehoben, dass das Kataster bestimmte Angaben über Gebäude im Zusammenhang mit dem Legalisierungsverfahren registrieren muss.

Ein Käufer sollte deshalb nicht davon ausgehen, dass ein tatsächlich vorhandenes Gebäude automatisch rechtlich vollständig registriert und genehmigt ist.

Vor dem Kauf empfiehlt sich die Prüfung:

• Baugenehmigung,
• Katastereintragung,
• tatsächliche Gebäudefläche,
• Nutzungsstatus,
• mögliche Legalisierungsverfahren,
• bestehende Verfügungsbeschränkungen.

11. Immobilien und Aufenthaltsrecht

Der Besitz einer Immobilie kann für ausländische Staatsangehörige auch im Zusammenhang mit einem befristeten Aufenthalt in Montenegro relevant sein.

Die montenegrinischen Behörden sehen grundsätzlich eine Möglichkeit für einen befristeten Aufenthalt aufgrund der Verfügung über eine in Montenegro befindliche Immobilie vor, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Als Nachweis kann unter anderem ein Katasterauszug beziehungsweise ein entsprechender Eigentumsnachweis verlangt werden.

Die Regelungen zum Aufenthaltsrecht unterliegen jedoch Änderungen. Ende 2025 beschloss die Regierung beispielsweise Änderungen, nach denen der Mindestwert einer Immobilie für einen auf diesem Grund basierenden Aufenthalt auf 200.000 Euro festgelegt werden sollte.

Daher sollten Immobilienkauf und Aufenthaltsplanung rechtlich getrennt geprüft werden.

12. Immobilienmakler und Vermittlung

Auch die Tätigkeit von Immobilienmaklern ist rechtlich geregelt.

Das Wirtschaftsministerium veröffentlichte am 3. September 2026 das Gesetz über die Vermittlung beim Immobilienverkehr und bei der Vermietung. Damit wird der rechtliche Rahmen für professionelle Vermittlungstätigkeiten weiter konkretisiert.

Käufer sollten insbesondere darauf achten, mit seriösen und rechtlich ordnungsgemäß tätigen Vermittlern zusammenzuarbeiten.

Die Einschaltung eines Maklers ersetzt allerdings keine unabhängige rechtliche Prüfung der Immobilie.

13. Due Diligence vor dem Immobilienkauf

Eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung ist insbesondere bei größeren Investitionen empfehlenswert.

Dabei können unter anderem folgende Bereiche untersucht werden:

Eigentum

Wer ist tatsächlich als Eigentümer eingetragen?

Belastungen

Bestehen Hypotheken, Dienstbarkeiten oder andere Rechte Dritter?

Baurecht

Sind Gebäude und Erweiterungen ordnungsgemäß genehmigt?

Kataster

Stimmen Fläche, Lage und Objektbeschreibung mit dem tatsächlichen Zustand überein?

Steuern

Bestehen offene Steuerverbindlichkeiten?

Verträge

Gibt es bestehende Miet-, Nutzungs- oder sonstige Rechte Dritter?

Eine solche Prüfung kann erhebliche Risiken bereits vor Vertragsabschluss sichtbar machen.

14. Immobilieninvestitionen durch Unternehmen

Ausländische Investoren können Immobilien in Montenegro unter bestimmten Voraussetzungen auch über eine montenegrinische Gesellschaft erwerben.

Eine Gesellschaftsstruktur kann insbesondere bei größeren gewerblichen Immobilienprojekten interessant sein. Sie muss jedoch sorgfältig geplant werden, da neben dem Immobilienrecht auch Gesellschafts-, Steuer- und gegebenenfalls Investitionsrecht relevant werden.

Die Wahl zwischen einem direkten Erwerb durch eine Privatperson und einem Erwerb über eine Gesellschaft sollte deshalb anhand des konkreten Projekts beurteilt werden.

15. Rolle von cosmos legal Cabinet juridique

Ein Immobilienkauf in Montenegro sollte nicht allein auf Grundlage eines Kaufangebots oder einer Maklerbeschreibung erfolgen. Entscheidend sind die rechtlichen Verhältnisse der Immobilie.

cosmos legal Cabinet juridique kann ausländische Käufer, Investoren und Unternehmen bei Immobilientransaktionen in Montenegro unterstützen. Dazu können insbesondere die Prüfung von Eigentumsverhältnissen, Katasterunterlagen, Belastungen, Kaufverträgen und steuerlichen beziehungsweise regulatorischen Fragen gehören.

Bei größeren Projekten kann zusätzlich eine umfassende Due-Diligence-Prüfung einschließlich Bau-, Gesellschafts- und Steuerrecht sinnvoll sein.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Montenegro bietet sowohl inländischen als auch ausländischen Investoren interessante Möglichkeiten. Ausländische Personen können grundsätzlich Immobilien erwerben, müssen jedoch bei bestimmten Grundstücksarten gesetzliche Beschränkungen beachten. Besonders sorgfältig sollten landwirtschaftliche Flächen, geschützte Gebiete und Grundstücke mit ungeklärtem baurechtlichem Status geprüft werden.

Von entscheidender Bedeutung ist außerdem die Katasterprüfung und Eintragung des Eigentumsrechts. Ebenso müssen die Immobilienübertragungssteuer, laufende Immobiliensteuern und mögliche Kosten für die Legalisierung oder baurechtliche Anpassung berücksichtigt werden.

Da sich sowohl das Immobilien- als auch das Aufenthaltsrecht in Montenegro weiterentwickelt, sollten Investoren vor einer Transaktion stets die aktuell geltenden Vorschriften prüfen. cosmos legal Cabinet juridique kann Käufer und Investoren dabei unterstützen, die rechtlichen Risiken eines Immobilienerwerbs frühzeitig zu erkennen und die Transaktion rechtssicher zu strukturieren.