Immobilienrecht in Malta: Erwerb, Genehmigungen, Steuern und rechtliche Besonderheiten

1. Einleitung

Der Immobilienmarkt Maltas ist sowohl für einheimische Käufer als auch für internationale Investoren von großer Bedeutung. Aufgrund der Lage Maltas im Mittelmeer, der EU-Mitgliedschaft und der internationalen wirtschaftlichen Ausrichtung besteht regelmäßig Interesse an Wohnimmobilien, Ferienwohnungen, Gewerbeobjekten und Anlageimmobilien.

Der Erwerb einer Immobilie in Malta ist jedoch mit verschiedenen rechtlichen und steuerlichen Anforderungen verbunden. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen maltesischen beziehungsweise EU-Staatsangehörigen und Personen aus Drittstaaten. Für bestimmte ausländische Käufer ist eine Acquisition of Immovable Property Permit (AIP Permit) erforderlich. Die maltesische Verwaltung bestätigt, dass Drittstaatsangehörige grundsätzlich eine entsprechende Genehmigung benötigen.

Neben dem Eigentumsrecht spielen insbesondere das Vertragsrecht, das Steuerrecht, die notarielle Prüfung sowie gegebenenfalls planungs- und baurechtliche Vorschriften eine wichtige Rolle.

2. Rechtliche Grundlagen des Immobilienerwerbs

Der Erwerb und die Übertragung von Immobilien in Malta unterliegen verschiedenen gesetzlichen Regelungen. Besonders relevant sind unter anderem der Duty on Documents and Transfers Act und der Income Tax Act.

Nach Angaben der Malta Tax and Customs Administration unterliegt die Übertragung einer Immobilie grundsätzlich sowohl den Vorschriften des Income Tax Act als auch des Duty on Documents and Transfers Act. Während der Käufer grundsätzlich für die entsprechende Stempel- beziehungsweise Übertragungsabgabe verantwortlich ist, können beim Verkäufer Steuern auf die Übertragung entstehen.

Daraus ergibt sich, dass eine Immobilienübertragung nicht allein durch einen privaten Kaufvertrag abgeschlossen werden sollte. Die gesetzlich vorgeschriebene notarielle und steuerliche Abwicklung ist ein wesentlicher Bestandteil des Erwerbsvorgangs.

3. Erwerb durch EU-Bürger und Drittstaatsangehörige

Für EU-Bürger gelten grundsätzlich günstigere Voraussetzungen.

EU-Staatsangehörige, die mindestens fünf Jahre ununterbrochen in Malta gelebt haben, können grundsätzlich ohne AIP-Genehmigung Immobilien erwerben. Auch EU-Bürger, die weniger als fünf Jahre in Malta gelebt haben, benötigen für den Erwerb einer Hauptwohnung oder einer Immobilie für bestimmte geschäftliche Tätigkeiten grundsätzlich keine entsprechende Genehmigung. Für eine zusätzliche beziehungsweise sekundäre Wohnung können dagegen besondere Voraussetzungen gelten.

Für Personen, die keine Staatsangehörigkeit eines EU-Mitgliedstaates besitzen, gelten grundsätzlich strengere Regeln. Sie benötigen für den Erwerb maltesischer Immobilien grundsätzlich eine Genehmigung nach Chapter 246 der Laws of Malta, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift.

4. Acquisition of Immovable Property Permit

Das sogenannte AIP Permit ist für bestimmte ausländische Käufer von zentraler Bedeutung.

Bei einem Antrag müssen unter anderem ein Antragformular, eine Kopie des Kaufvorvertrags beziehungsweise Promise of Sale, aktuelle Passfotos und eine Kopie des Reisepasses eingereicht werden. Die maltesische Behörde gibt für vollständige und korrekte Anträge eine Bearbeitungsfrist von grundsätzlich 35 Tagen an.

Für die Ausstellung des AIP Permits fällt nach den aktuellen Angaben der Behörde eine Gebühr von 233 Euro an.

Darüber hinaus gelten Mindestwerte für Immobilien, die von bestimmten Nichtansässigen mit AIP-Genehmigung erworben werden. Die aktuell veröffentlichten Mindestwerte betragen 174.274 Euro für eine Wohnung oder Maisonette und 300.619 Euro für andere Immobilien; diese Werte werden entsprechend den einschlägigen Regelungen regelmäßig angepasst.

5. Special Designated Areas

Eine wichtige Ausnahme bilden die sogenannten Special Designated Areas (SDA).

In diesen speziell ausgewiesenen Gebieten bestehen keine beziehungsweise wesentlich weniger Beschränkungen für den Erwerb durch ausländische Käufer. Nach den Informationen der Malta Tax and Customs Administration können Personen dort grundsätzlich auch mehrere Immobilien erwerben, ohne den für andere Immobilien geltenden AIP-Beschränkungen zu unterliegen.

Für internationale Investoren können SDA-Immobilien deshalb besonders interessant sein. Dennoch müssen auch dort die allgemeinen Anforderungen des Kaufvertrags-, Steuer- und Immobilienrechts eingehalten werden.

6. Der Promise of Sale

Ein typischer Immobilienkauf in Malta beginnt mit einem Promise of Sale Agreement, häufig auch als Konvenju bezeichnet.

Dabei handelt es sich um einen Vorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Der Käufer zahlt üblicherweise eine Anzahlung, während gleichzeitig Bedingungen für den späteren endgültigen Kaufvertrag festgelegt werden.

Nach den Informationen der Malta Tax and Customs Administration sollte der Vorvertrag insbesondere sicherstellen, dass die Eigentumsverhältnisse und das Recht des Verkäufers zur Übertragung der Immobilie überprüft werden. Für einen AIP-Antrag ist grundsätzlich eine Kopie des Promise of Sale einzureichen.

7. Rolle des Notars

Der Notar nimmt beim Immobilienerwerb in Malta eine zentrale Stellung ein.

Nach Angaben der maltesischen Steuerbehörde wird der Notar üblicherweise vom Käufer ausgewählt und übernimmt unter anderem die erforderlichen Immobiliensuchen sowie die Vorbereitung und Einreichung der entsprechenden Urkunden bei den zuständigen Behörden.

Der Notar prüft unter anderem die Eigentumsverhältnisse und die rechtliche Situation der Immobilie. Außerdem werden die für die Übertragung erforderlichen steuerlichen und registerrechtlichen Unterlagen vorbereitet.

Eine sorgfältige notarielle Prüfung ist insbesondere bei älteren Immobilien, Erbschaftsimmobilien oder Objekten mit komplexen Eigentumsverhältnissen von großer Bedeutung.

8. Eigentumsprüfung und Due Diligence

Vor Abschluss des endgültigen Kaufvertrags sollte eine umfassende Due Diligence durchgeführt werden.

Dabei können unter anderem folgende Fragen relevant sein:

• Wer ist rechtmäßiger Eigentümer?
• Bestehen Hypotheken oder andere Belastungen?
• Gibt es Rechte Dritter?
• Ist die Immobilie ordnungsgemäß registriert?
• Entspricht der bauliche Zustand den genehmigten Plänen?
• Bestehen offene Genehmigungs- oder Planungsfragen?
• Gibt es Miteigentümer?
• Bestehen laufende Rechtsstreitigkeiten?

Die maltesische Verwaltung verlangt bei Immobilienübertragungen unter anderem eine vollständige Beschreibung der Immobilie und einen entsprechend unterzeichneten Lageplan.

Eine rechtliche Prüfung vor der Unterzeichnung des endgültigen Vertrags kann deshalb erhebliche spätere Probleme vermeiden.

9. Steuern beim Immobilienkauf

Bei einem Immobilienerwerb fallen verschiedene steuerliche beziehungsweise abgabenrechtliche Verpflichtungen an.

Die Duty on Documents and Transfers wird grundsätzlich vom Käufer getragen. Die Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab, beispielsweise von der Art der Immobilie, dem Verhältnis zwischen den Parteien und davon, ob eine Befreiung oder ein besonderes Förderregime Anwendung findet.

Nach Unterzeichnung eines Promise of Sale muss die entsprechende Mitteilung innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Frist eingereicht werden. Die maltesische Steuerbehörde sieht dabei grundsätzlich eine vorläufige Abgabenleistung von 1 % vor, die auf die entsprechende Bemessungsgrundlage angerechnet wird.

Die endgültige Steuerbelastung sollte vor Abschluss der Transaktion individuell berechnet werden.

10. Steuerliche Pflichten des Verkäufers

Auch der Verkäufer muss die steuerlichen Auswirkungen der Immobilientransaktion berücksichtigen.

Nach den Informationen der Malta Tax and Customs Administration unterliegt der Verkäufer grundsätzlich den Vorschriften über die Besteuerung von Immobilienübertragungen. Die konkrete Belastung hängt unter anderem von der Art der Immobilie, der Besitzdauer, dem Verwendungszweck und möglichen gesetzlichen Ausnahmen ab.

Deshalb sollte bereits vor Abschluss des Promise of Sale geprüft werden, welche Steuerpflichten auf Verkäuferseite entstehen können.

11. Bewertung und Abweichung vom Marktwert

Die maltesischen Behörden können die angegebene Immobilientransaktion überprüfen und gegebenenfalls den Marktwert der Immobilie durch einen behördlichen Architekten beziehungsweise Perit beurteilen lassen.

Nach den aktuellen Informationen besteht eine 15-prozentige Toleranz zwischen dem angegebenen Wert und dem von der Behörde ermittelten Marktwert. Liegt die Differenz darüber, kann eine zusätzliche steuerliche Festsetzung gegenüber Käufer und Verkäufer erfolgen.

Für Käufer und Verkäufer ist es daher wichtig, den tatsächlichen wirtschaftlichen Wert einer Immobilie sorgfältig zu dokumentieren und einen ungewöhnlich niedrigen Kaufpreis rechtlich und steuerlich prüfen zu lassen.

12. Immobilien in Urban Conservation Areas

Malta verfügt über zahlreiche historisch und architektonisch bedeutende Gebiete. Immobilien in sogenannten Urban Conservation Areas (UCA) können deshalb besonderen planungs- und steuerrechtlichen Regelungen unterliegen.

Die maltesischen Vorschriften sehen unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vergünstigungen für bestimmte Immobilienübertragungen vor. Die aktuellen gesetzlichen Entwicklungen umfassen unter anderem Regelungen für ältere, längere Zeit leerstehende Gebäude und Immobilien innerhalb von Urban Conservation Areas.

Bei einer Immobilie in einem geschützten historischen Gebiet sollte daher neben der Eigentumsprüfung auch die baurechtliche und denkmalbezogene Situation untersucht werden.

13. Erwerb von Immobilien durch Unternehmen

Auch Gesellschaften können Immobilien in Malta erwerben. Allerdings gelten für Gesellschaften und andere juristische Personen teilweise besondere Anforderungen.

Nach den Informationen der maltesischen Steuerbehörde können Gesellschaften, die von EU-Bürgern kontrolliert werden und bestimmte Voraussetzungen erfüllen, Immobilien grundsätzlich ohne AIP-Genehmigung erwerben. Für andere Gesellschaften können dagegen besondere Genehmigungsvoraussetzungen gelten.

Bei einem Erwerb über eine Gesellschaft müssen daher insbesondere die Eigentümerstruktur, die Kontrolle des Unternehmens und der konkrete Zweck des Immobilienerwerbs geprüft werden.

14. Vermietung und Nutzung

Die rechtliche Behandlung einer Immobilie hängt auch davon ab, wie sie genutzt wird.

Wer eine Immobilie als gewöhnlichen Wohnsitz, Ferienwohnung, Anlageobjekt oder Gewerbeimmobilie nutzen möchte, muss jeweils die einschlägigen rechtlichen und gegebenenfalls steuerlichen Anforderungen berücksichtigen.

Besonders wichtig ist dies bei Immobilien, die mit einer AIP-Genehmigung erworben wurden. Nach den veröffentlichten AIP-Bedingungen müssen solche Immobilien grundsätzlich zu Wohnzwecken verwendet werden und dürfen nicht ohne Weiteres an Dritte vermietet werden.

Vor einer Vermietung sollte daher stets geprüft werden, ob die konkrete Erwerbsstruktur und Genehmigung eine solche Nutzung erlaubt.

15. Immobilienrecht und Erbschaft

Immobilien können in Malta auch durch Erbschaft übertragen werden. Für sogenannte causa mortis-Übertragungen gelten besondere steuerliche und rechtliche Regeln.

Die Malta Tax and Customs Administration weist darauf hin, dass das Duty on Documents and Transfers Act sowohl Übertragungen unter Lebenden (inter vivos) als auch Übertragungen von Todes wegen (causa mortis) erfasst.

Bei geerbten Immobilien können deshalb neben dem Erbrecht auch Fragen des Eigentumsregisters, der Steuer und gegebenenfalls der AIP-Regeln relevant sein.

16. Immobilienrechtliche Beratung

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Malta sollte nicht ausschließlich als wirtschaftliche Investition betrachtet werden. Eigentumsverhältnisse, Genehmigungen, Steuern, Bau- und Planungsrecht sowie mögliche Belastungen können erhebliche Auswirkungen auf die Transaktion haben.

cosmos legal Cabinet juridique kann bei immobilienrechtlichen Angelegenheiten mit Bezug zu Malta unterstützend tätig werden. Dazu können insbesondere die rechtliche Prüfung einer Immobilie, die Begleitung eines Kauf- oder Verkaufsprozesses, die Analyse von AIP-Fragen sowie die Prüfung vertraglicher und steuerrechtlicher Aspekte gehören.

Bei internationalen Käufern ist eine frühzeitige Prüfung besonders sinnvoll, da bereits vor Unterzeichnung des Promise of Sale geklärt werden sollte, ob eine Genehmigung erforderlich ist und welche Bedingungen für den Erwerb gelten.

17. Fazit

Der Immobilienerwerb in Malta ist grundsätzlich gut strukturiert, kann für ausländische Käufer jedoch mit zusätzlichen Anforderungen verbunden sein. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen EU-Bürgern, Drittstaatsangehörigen und Immobilien in Special Designated Areas.

Der typische Erwerb umfasst den Promise of Sale, die notarielle Prüfung, gegebenenfalls die Beantragung eines AIP Permits, die Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen und schließlich den endgültigen Kaufvertrag.

Auch die steuerliche Seite darf nicht unterschätzt werden. Käufer müssen insbesondere die Duty on Documents and Transfers berücksichtigen, während Verkäufer mit einer Steuer auf die Immobilienübertragung konfrontiert sein können.

Für internationale Investoren empfiehlt sich daher eine umfassende rechtliche und steuerliche Prüfung vor Abschluss der verbindlichen Transaktionsschritte. Auf diese Weise können Eigentumsrisiken, Genehmigungsprobleme und unerwartete steuerliche Belastungen frühzeitig erkannt und möglichst vermieden werden.