Immobilienrecht in Luxemburg: Kauf, Eigentum, Steuern und rechtliche Besonderheiten

Einleitung

Der Immobilienmarkt in Luxemburg hat aufgrund der internationalen Ausrichtung des Landes, der hohen Nachfrage nach Wohnraum und der wirtschaftlichen Bedeutung des Großherzogtums eine besondere Stellung. Der Erwerb, die Veräußerung oder die Vermietung einer Immobilie ist jedoch mit zahlreichen rechtlichen und steuerlichen Fragen verbunden.

Beim Immobilienrecht spielen insbesondere Kaufverträge, notarielle Beurkundung, Eigentumsübertragung, Grundbuch- und Katasterfragen, Steuern, Finanzierung, Mietrecht sowie Bau- und Planungsrecht eine Rolle. Die luxemburgische Administration du cadastre et de la topographie verwaltet dabei die amtlichen technischen und administrativen Informationen über bebaute und unbebaute Grundstücke. (Cadastre Luxembourg)

Für Privatpersonen, Investoren und Unternehmen kann cosmos legal Cabinet juridique bei der rechtlichen Prüfung und Strukturierung von Immobilientransaktionen in Luxemburg unterstützend tätig sein.

1. Erwerb einer Immobilie in Luxemburg

Der Kauf einer Immobilie erfolgt in Luxemburg grundsätzlich unter Einbeziehung eines Notars. Bei einer Immobilientransaktion sind verschiedene rechtliche Dokumente und Prüfungen erforderlich.

Vor dem endgültigen Kauf sollten insbesondere folgende Punkte untersucht werden:

• Eigentumsverhältnisse;
• Grundstücksgrenzen und Katasterangaben;
• bestehende Hypotheken und Belastungen;
• Baugenehmigungen;
• bestehende Mietverhältnisse;
• Dienstbarkeiten;
• städtebauliche Vorschriften;
• Zustand und Nutzung des Gebäudes;
• steuerliche Belastungen.

Das luxemburgische Kataster stellt insbesondere Informationen über Grundstücke und deren Abgrenzung bereit. Das offizielle Kataster dient dazu, Grundstücke als Einheiten des Grundeigentums zu identifizieren und ihre Grenzen gegenüber benachbarten Grundstücken darzustellen. (Cadastre Luxembourg)

2. Vorvertrag und notarielle Kaufurkunde

In der Praxis wird häufig zunächst ein Vorvertrag beziehungsweise „compromis de vente“ abgeschlossen. Dabei sollte beachtet werden, dass ein solcher Vertrag erhebliche rechtliche Wirkung entfalten kann.

Deshalb sollten Käufer und Verkäufer die Bedingungen des Vorvertrags sorgfältig prüfen. Besonders wichtig sind sogenannte aufschiebende Bedingungen, beispielsweise die erfolgreiche Finanzierung des Kaufpreises oder das Vorliegen bestimmter Genehmigungen.

Der anschließende notarielle Kaufvertrag dokumentiert die endgültige Immobilientransaktion. Der Notar übernimmt dabei wichtige Aufgaben im Zusammenhang mit der rechtlichen Abwicklung und den erforderlichen Formalitäten.

3. Eigentumsübertragung und Grundbuch

Die Eigentumsverhältnisse an Immobilien müssen in Luxemburg ordnungsgemäß dokumentiert und veröffentlicht werden. Das Kataster und die entsprechenden Systeme der Grundstücksverwaltung spielen hierbei eine wichtige Rolle.

Bei Eigentumswohnungen besteht zusätzlich das sogenannte **vertikale Kataster („cadastre vertical“) **. Damit werden einzelne Einheiten innerhalb eines Gebäudes, beispielsweise Wohnungen oder andere Einheiten eines Mehrfamilienhauses, entsprechend den gesetzlichen Vorgaben erfasst. (Cadastre Luxembourg)

Vor dem Kauf sollte daher genau geprüft werden, welche Grundstücks- oder Wohnungseinheit Gegenstand des Vertrags ist.

4. Kaufnebenkosten und Immobiliensteuern

Der Erwerb einer Immobilie ist neben dem Kaufpreis mit zusätzlichen Kosten verbunden. Nach den offiziellen luxemburgischen Informationen beträgt der normale Satz der Einregistrierungs- und Überschreibungsgebühren beim Immobilienerwerb grundsätzlich 7 %:

• 6 % Einregistrierungsgebühr;
• 1 % Überschreibungsgebühr. (Guichet Luxembourg)

Daneben können insbesondere Notarkosten und weitere transaktionsbezogene Kosten entstehen.

Die genaue steuerliche Belastung hängt jedoch von der Art der Immobilie und der konkreten Transaktion ab.

5. Der „Bëllegen Akt“

Für Personen, die eine Immobilie zur eigenen persönlichen Wohnnutzung erwerben, besteht unter bestimmten Voraussetzungen der sogenannte Steuerkredit „Bëllegen Akt“.

Die offiziellen Informationen sehen einen Steuerkredit von bis zu 40.000 Euro pro Käufer vor. Dabei gelten jedoch bestimmte Voraussetzungen hinsichtlich der tatsächlichen und persönlichen Nutzung der Immobilie. (Guichet Luxembourg)

Der Käufer muss die Immobilie grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren nach der notariellen Kaufurkunde selbst beziehen. Bei einem Baugrundstück oder einer Immobilie im Bau gilt grundsätzlich eine Frist von vier Jahren. Außerdem muss die Immobilie mindestens zwei Jahre ununterbrochen persönlich bewohnt werden. (Guichet Luxembourg)

Der Steuerkredit ist insbesondere nicht für reine Mietobjekte oder Zweitwohnungen vorgesehen. (Guichet Luxembourg)

6. Immobilien als Kapitalanlage

Luxemburgische Immobilien können auch als Kapitalanlage erworben werden. In diesem Fall unterscheiden sich die rechtlichen und steuerlichen Überlegungen teilweise erheblich vom Erwerb einer selbst genutzten Wohnung.

Investoren sollten beispielsweise die folgenden Punkte prüfen:

• erwartete Mieteinnahmen;
• Finanzierungskosten;
• steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen;
• Instandhaltungskosten;
• Mieterschutz;
• Laufzeit und Bedingungen bestehender Mietverträge;
• mögliche Wertsteigerung;
• steuerliche Folgen eines späteren Verkaufs.

Insbesondere sollte nicht automatisch davon ausgegangen werden, dass die für selbst genutztes Wohneigentum vorgesehenen Steuervergünstigungen auch bei einer Anlageimmobilie gelten.

7. Immobilienfinanzierung und Hypotheken

Viele Immobilienkäufe in Luxemburg werden durch Bankdarlehen und Hypotheken finanziert.

Vor Abschluss eines Finanzierungsvertrags sollten Kreditnehmer insbesondere Zinssatz, Laufzeit, Tilgungsplan, Sicherheiten, vorzeitige Rückzahlung und mögliche Gebühren prüfen.

Bei einer Hypothekenfinanzierung wird die Immobilie beziehungsweise ein entsprechendes Recht daran als Sicherheit für das Darlehen verwendet. Die genaue rechtliche Gestaltung sollte mit dem Finanzierungsvertrag und der notariellen Immobilientransaktion abgestimmt werden.

8. Kauf durch ausländische Personen und Investoren

Luxemburg ist ein internationaler Wirtschaftsstandort. Daher können auch Personen mit Wohnsitz außerhalb Luxemburgs an Immobilientransaktionen beteiligt sein.

Bei ausländischen Käufern müssen neben dem luxemburgischen Immobilienrecht insbesondere Steuer-, Finanzierungs- und gegebenenfalls Aufenthaltsfragen berücksichtigt werden.

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch der „Bëllegen Akt“: Die offiziellen luxemburgischen Informationen sehen ihn unter bestimmten Voraussetzungen auch für Personen vor, die noch nicht in Luxemburg ansässig sind, sich aber verpflichten, in der erworbenen Immobilie ihren Wohnsitz zu nehmen. Für Personen aus dem Europäischen Wirtschaftsraum gelten dabei besondere Regelungen. (Guichet Luxembourg)

9. Immobilien und Mietrecht

Wer eine Immobilie als Investition erwirbt und anschließend vermietet, muss die Vorschriften des luxemburgischen Mietrechts beachten.

Ein Mietvertrag sollte insbesondere Angaben zu:

• Mietobjekt;
• Mietzins;
• Nebenkosten;
• Mietdauer;
• Kaution;
• Instandhaltung;
• Kündigung;
• Rechten und Pflichten von Vermieter und Mieter

enthalten.

Bei bestehenden Mietverhältnissen sollte ein Käufer bereits vor dem Erwerb prüfen, welche Rechte und Verpflichtungen gegenüber den Mietern bestehen. Dies ist insbesondere bei einem Erwerb eines bereits vermieteten Mehrfamilienhauses von Bedeutung.

10. Bau- und Planungsrecht

Beim Erwerb eines Grundstücks reicht die Prüfung des Eigentumsstatus allein nicht aus. Von zentraler Bedeutung ist auch die Frage, was auf dem Grundstück tatsächlich gebaut oder verändert werden darf.

Hier können unter anderem folgende Vorschriften relevant sein:

• kommunale Bauvorschriften;
• Flächennutzungs- und Bebauungsregelungen;
• Baugenehmigungen;
• Denkmalschutz;
• Umweltrecht;
• Erschließung;
• Grundstücksgrenzen.

Wer ein Baugrundstück erwerben möchte, sollte deshalb vor Vertragsabschluss prüfen, ob das gewünschte Bauprojekt rechtlich und baurechtlich realisierbar ist.

11. Grundstücksgrenzen und Kataster

Die genaue Bestimmung der Grundstücksgrenzen ist ein wichtiger Bestandteil einer Immobilienprüfung.

Die Administration du cadastre et de la topographie (ACT) verwaltet die amtlichen Katasterinformationen des Großherzogtums. Das offizielle Kataster identifiziert Grundstücke anhand ihrer Parzellennummern und stellt deren Grenzen grafisch dar. (Cadastre Luxembourg)

Wenn Grundstücksgrenzen technisch neu bestimmt, geändert oder festgestellt werden müssen, können nach den offiziellen Angaben entsprechende Vermessungsarbeiten durch einen zugelassenen beziehungsweise offiziellen Vermessungsingenieur erforderlich sein. (Cadastre Luxembourg)

12. Schenkung und Übertragung von Immobilien

Immobilien können in Luxemburg nicht nur durch Kauf, sondern beispielsweise auch durch Schenkung oder Erbschaft übertragen werden.

Bei der Schenkung einer in Luxemburg gelegenen Immobilie ist grundsätzlich ein luxemburgischer Notar einzubeziehen. Solche Übertragungen unterliegen grundsätzlich den einschlägigen Registrierungs- und Eintragungsgebühren. (Guichet Luxembourg)

Die steuerliche Behandlung hängt insbesondere von der Beziehung zwischen Schenker und Empfänger sowie von der konkreten Gestaltung der Übertragung ab.

Auch die Übertragung von **Nießbrauch („usufruit“) und bloßem Eigentum („nue-propriété“) ** kann rechtlich und steuerlich relevant sein. (Guichet Luxembourg)

13. Verkauf einer Immobilie

Auch der Verkauf einer Immobilie sollte sorgfältig vorbereitet werden. Neben dem Kaufpreis müssen insbesondere Eigentumsnachweise, bestehende Belastungen, Mietverträge und steuerliche Aspekte geprüft werden.

Bei einer selbst genutzten Immobilie können andere steuerliche Folgen entstehen als bei einer Immobilie, die als Anlageobjekt gehalten wurde. Deshalb sollte vor dem Verkauf eine individuelle steuerliche Analyse erfolgen.

Besonders bei Immobilien mit erheblicher Wertsteigerung oder bei mehreren Objekten kann die steuerliche Einordnung komplex sein.

14. Due Diligence bei Immobilieninvestitionen

Bei größeren Immobiliengeschäften empfiehlt sich eine umfassende Legal Due Diligence.

Dabei sollten unter anderem folgende Unterlagen untersucht werden:

1. Eigentumsnachweise;
2. Katasterunterlagen;
3. Grundbuch- und Belastungsinformationen;
4. bestehende Mietverträge;
5. Baugenehmigungen;
6. Versicherungsverträge;
7. Finanzierungsvereinbarungen;
8. Dienstbarkeiten;
9. anhängige Rechtsstreitigkeiten;
10. steuerliche Unterlagen.

Für gewerbliche Immobilien oder größere Immobilienportfolios kann zusätzlich eine technische und umweltrechtliche Due Diligence erforderlich sein.

15. Bedeutung von cosmos legal Cabinet juridique

Immobilientransaktionen gehören zu den Rechtsgeschäften, bei denen bereits kleine Fehler erhebliche finanzielle Folgen haben können. Neben dem Immobilienrecht können gleichzeitig Vertragsrecht, Steuerrecht, Mietrecht, Gesellschaftsrecht, Bau- und Planungsrecht sowie Erbrecht relevant sein.

cosmos legal Cabinet juridique kann Privatpersonen, Unternehmen und Investoren bei der rechtlichen Prüfung und Strukturierung von Immobiliengeschäften in Luxemburg unterstützend begleiten. Dazu können insbesondere die Prüfung von Kaufverträgen, die Analyse von Eigentums- und Belastungssituationen sowie die rechtliche Begleitung von Immobilieninvestitionen gehören.

Bei größeren oder grenzüberschreitenden Transaktionen kann eine frühzeitige rechtliche Beratung helfen, Risiken bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrags zu erkennen.

Fazit

Das Immobilienrecht in Luxemburg umfasst zahlreiche rechtliche und steuerliche Bereiche. Beim Erwerb einer Immobilie sind insbesondere die Eigentumsverhältnisse, Katasterangaben, Vertragsbedingungen, Finanzierung, Steuern und gegebenenfalls bestehende Miet- oder Baurechtsfragen zu prüfen.

Die regulären Einregistrierungs- und Überschreibungsgebühren betragen beim Immobilienkauf grundsätzlich 7 %, wobei für selbst genutztes Wohneigentum unter bestimmten Voraussetzungen der Steuerkredit „Bëllegen Akt“ zur Verfügung stehen kann. (Guichet Luxembourg)

Auch Grundstücksgrenzen und die genaue Identifikation der Immobilie sollten sorgfältig überprüft werden, wobei das luxemburgische Kataster eine zentrale Rolle spielt. (Cadastre Luxembourg)

Für Käufer, Verkäufer, Vermieter und Investoren ist daher eine sorgfältige rechtliche Vorbereitung entscheidend. cosmos legal Cabinet juridique kann bei der Prüfung und rechtlichen Begleitung von Immobiliengeschäften in Luxemburg unterstützend zur Seite stehen.