Immobilienrecht in Dänemark: Kauf, Eigentum, Steuern und rechtliche Besonderheiten

1. Einleitung

Der dänische Immobilienmarkt bietet sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen interessante Möglichkeiten. Neben klassischen Wohnimmobilien gehören insbesondere Eigentumswohnungen, Ferienhäuser, Gewerbeimmobilien und Grundstücke zum Immobilienmarkt. Für Käufer aus dem Ausland sind jedoch besondere rechtliche und steuerliche Vorschriften zu beachten.

Das dänische Immobilienrecht verbindet zivilrechtliche Regelungen mit umfangreichen Vorschriften über Eigentumsregistrierung, Immobilienbewertung und Besteuerung. Insbesondere ausländische Käufer sollten vor dem Erwerb prüfen, ob sie die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erwerb einer Immobilie in Dänemark erfüllen.

cosmos legal Cabinet juridique kann bei der rechtlichen Prüfung von Immobilienkäufen, bei Vertragsfragen und bei grenzüberschreitenden Immobiliengeschäften unterstützend tätig sein.

2. Erwerb einer Immobilie in Dänemark

Der Kauf einer Immobilie erfolgt grundsätzlich durch den Abschluss eines Kaufvertrags und die anschließende Registrierung der Eigentumsübertragung. Nach den Informationen der dänischen Steuerbehörde gilt der Käufer als Eigentümer, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt und die Eigentumsurkunde (skøde) erstellt beziehungsweise registriert wurde. (skat.dk | skat.dk)

Vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags sollte die Immobilie umfassend geprüft werden. Dazu gehören insbesondere:

• Eigentumsverhältnisse,
• bestehende Hypotheken und Belastungen,
• Grundbuchangaben,
• Baurechte,
• Mietverhältnisse,
• Baugenehmigungen,
• mögliche Dienstbarkeiten,
• Zustand der Immobilie,
• bestehende kommunale Verpflichtungen.

Eine sorgfältige rechtliche Prüfung kann spätere Streitigkeiten und unerwartete finanzielle Verpflichtungen vermeiden.

3. Immobilienkauf durch Ausländer

Für ausländische Käufer gelten in Dänemark besondere Regeln. Entscheidend ist unter anderem, ob der Käufer seinen Wohnsitz in Dänemark hat, bereits längere Zeit dort gewohnt hat oder unter bestimmte EU-/EWR-Regelungen fällt.

Bei Personen, die außerhalb Dänemarks wohnen, können insbesondere für den Erwerb von Immobilien Genehmigungsvoraussetzungen gelten. Das Formular der dänischen Steuerverwaltung für Personen ohne dänische persönliche Steueridentifikationsnummer weist ausdrücklich darauf hin, dass in bestimmten Fällen eine Genehmigung der zuständigen dänischen Behörde für den Immobilienerwerb erforderlich ist. Für EU-/EWR-Staatsangehörige besteht unter bestimmten Voraussetzungen eine Ausnahme, wenn die Immobilie als dauerhafter Wohnsitz genutzt werden soll. (skat.dk | skat.dk)

Daher sollte vor dem Kauf zunächst geklärt werden, ob der Käufer die Immobilie ohne zusätzliche Genehmigung erwerben darf.

4. Ferienhäuser und Zweitwohnsitze

Eine besondere Bedeutung haben in Dänemark Ferienhäuser (Sommerhuse). Für den Erwerb eines Ferienhauses durch Personen ohne dauerhaften Wohnsitz in Dänemark können strengere Voraussetzungen gelten als beim Erwerb eines gewöhnlichen Hauptwohnsitzes.

Ausländische Käufer sollten deshalb nicht davon ausgehen, dass die Regeln für den Erwerb einer dauerhaft bewohnten Immobilie automatisch auch für Ferienhäuser gelten.

Neben dem Eigentumserwerb müssen außerdem Nutzungsbeschränkungen und steuerliche Konsequenzen geprüft werden.

5. Grundbuch und Eigentumsregistrierung

Die rechtliche Absicherung des Eigentumserwerbs ist ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienkaufs. Die Eigentumsübertragung wird durch eine entsprechende Skøde dokumentiert und registriert.

Vor der Registrierung sollten insbesondere bestehende Rechte Dritter und Belastungen der Immobilie geprüft werden. Dazu können Hypotheken, Dienstbarkeiten oder andere eingetragene Rechte gehören.

Bei größeren Transaktionen ist eine professionelle Prüfung des Grundbuchs besonders wichtig, da nicht jede wirtschaftlich relevante Verpflichtung allein aus der Besichtigung der Immobilie ersichtlich ist.

6. Immobiliensteuern in Dänemark

Immobilieneigentümer müssen in Dänemark grundsätzlich mit zwei wichtigen Formen der Wohn- beziehungsweise Immobilienbesteuerung rechnen:

• Ejendomsværdiskat – eine Steuer auf den Immobilienwert;
• Grundskyld – eine Steuer auf den Grundstückswert.

Die dänische Steuerbehörde bestätigt, dass Eigentümer von Häusern und Wohnungen grundsätzlich der Immobilienwertsteuer unterliegen. Die Grundsteuer wird dagegen auf Grundlage des Wertes des Grundstücks berechnet und der Steuersatz unterscheidet sich je nach Kommune. (skat.dk | skat.dk)

Seit 2024 wird die Grundsteuer grundsätzlich über das staatliche Steuersystem erhoben und in die laufende steuerliche Vorausberechnung einbezogen. (skat.dk | skat.dk)

7. Immobilienbesteuerung im Jahr 2026

Für das Jahr 2026 beträgt die dänische Immobilienwertsteuer nach den aktuellen Angaben der Steuerbehörde grundsätzlich 0,51 % des maßgeblichen Immobilienwerts bis zu einem Wert von 9.007.000 DKK und 1,4 % für den darüberliegenden Teil. Grundlage ist die aktuelle öffentliche Immobilienbewertung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Bewertungsregeln. (skat.dk | skat.dk)

Die tatsächliche steuerliche Belastung hängt jedoch von der konkreten Immobilie, ihrer Bewertung und den individuellen Umständen des Eigentümers ab.

8. Kauf einer Immobilie und steuerliche Registrierung

Nach dem Erwerb einer Immobilie müssen die entsprechenden Angaben in der dänischen Vorausberechnung der Einkommensteuer (Forskudsopgørelse) aktualisiert werden.

Nach den Angaben von Skattestyrelsen müssen Käufer unter anderem Informationen über:

• die gekaufte Immobilie,
• den Übernahmetermin,
• den Einzugstermin,
• den Eigentumsanteil,
• Zinsaufwendungen

registrieren. (skat.dk | skat.dk)

Nach erfolgter Registrierung werden Immobilienwertsteuer und Grundsteuer grundsätzlich in die laufende steuerliche Abrechnung einbezogen. (skat.dk | skat.dk)

9. Kauf einer Immobilie bei Wohnsitz im Ausland

Auch Personen, die dauerhaft außerhalb Dänemarks leben, können unter bestimmten Voraussetzungen eine Immobilie in Dänemark besitzen. Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich jedoch teilweise von derjenigen eines in Dänemark ansässigen Eigentümers.

Die dänische Steuerbehörde weist ausdrücklich darauf hin, dass Personen mit Wohnsitz außerhalb Dänemarks für eine in Dänemark gehaltene Immobilie grundsätzlich sowohl Immobilienwertsteuer als auch Grundsteuer zahlen müssen. (skat.dk | skat.dk)

Wer eine solche Immobilie vermietet, muss außerdem die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen berücksichtigen.

10. Vermietung von Immobilien

Wer eine dänische Immobilie vermietet, sollte neben dem Mietrecht auch die steuerlichen Folgen berücksichtigen.

Bei einer langfristigen oder regelmäßigen Vermietung können insbesondere folgende Punkte relevant werden:

• steuerpflichtige Mieteinnahmen,
• abzugsfähige Kosten,
• Instandhaltung,
• Finanzierungskosten,
• Versicherungen,
• kommunale Abgaben,
• gegebenenfalls umsatzsteuerliche Fragen bei bestimmten gewerblichen Nutzungen.

Bei Ferienhäusern gelten teilweise besondere steuerliche Regeln. Deshalb sollte zwischen privater Nutzung, gelegentlicher Vermietung und gewerblicher Vermietung unterschieden werden.

11. Finanzierung und Hypotheken

Der Kauf einer Immobilie wird in Dänemark häufig über eine Kombination aus Eigenkapital, Bankfinanzierung und Realkredit finanziert. Bei einer Finanzierung sollte nicht nur der Zinssatz betrachtet werden.

Wichtig sind insbesondere:

• Darlehensbedingungen,
• Sicherheiten,
• variable oder feste Zinssätze,
• Tilgungsstruktur,
• Vorfälligkeitsbedingungen,
• Gebühren,
• Auswirkungen einer späteren Veräußerung.

Bei ausländischen Käufern können zusätzliche Anforderungen an Einkommen, Bonität und Dokumentation bestehen.

12. Verkauf einer Immobilie

Auch der Verkauf einer Immobilie kann steuerliche Konsequenzen haben. Ob ein Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig ist, hängt unter anderem von der Art der Immobilie und ihrer tatsächlichen Nutzung ab.

Nach den aktuellen Angaben von Skattestyrelsen kann der Verkauf eines selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses oder einer Eigentumswohnung unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein. Zu den Voraussetzungen gehört grundsätzlich, dass der Eigentümer oder sein Ehepartner beziehungsweise Partner tatsächlich in der Immobilie gewohnt hat. Auch die Größe des Grundstücks kann relevant sein. (skat.dk | skat.dk)

Bei einer Immobilie, die ausschließlich als Kapitalanlage oder zur Vermietung gehalten wurde, kann dagegen ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen.

13. Immobilien und Erbschaft

Immobilien können auch im Rahmen eines Erbfalls eine wichtige Rolle spielen. Befindet sich eine dänische Immobilie im Nachlass einer Person mit ausländischem Wohnsitz, können sowohl dänische als auch internationale Vorschriften relevant sein.

Dabei sollten insbesondere folgende Fragen geprüft werden:

• Welches Erbrecht ist anwendbar?
• Wo befindet sich der steuerliche Wohnsitz des Erblassers?
• Wie wird die Immobilie bewertet?
• Welche Erbschaftsteuerregelungen gelten?
• Gibt es ein internationales Doppelbesteuerungsabkommen?

Bei grenzüberschreitenden Nachlässen ist eine koordinierte rechtliche und steuerliche Prüfung besonders empfehlenswert.

14. Gewerbeimmobilien und Investitionen

Für Unternehmen und institutionelle Investoren kann der Erwerb von Gewerbeimmobilien in Dänemark interessant sein. Dabei gelten jedoch andere wirtschaftliche und rechtliche Überlegungen als beim privaten Immobilienkauf.

Besonders wichtig sind:

• Mietverträge,
• Laufzeiten,
• Kündigungsrechte,
• Instandhaltungsverpflichtungen,
• Nutzungsrechte,
• Baugenehmigungen,
• Umweltfragen,
• Finanzierung,
• steuerliche Struktur.

Bei größeren Investitionen kann außerdem die Frage relevant werden, ob die Immobilie direkt oder über eine dänische Gesellschaft erworben werden sollte.

15. Rechtliche Due Diligence

Vor einem größeren Immobilienkauf empfiehlt sich eine Legal Due Diligence. Dabei werden die rechtlichen Verhältnisse der Immobilie systematisch untersucht.

Geprüft werden können insbesondere:

Grundbuch: Eigentümer, Hypotheken und Dienstbarkeiten.

Verträge: Miet-, Liefer-, Verwaltungs- und sonstige Nutzungsverträge.

Baurecht: Genehmigungen, Bebauungsbedingungen und zulässige Nutzung.

Umweltrecht: mögliche Altlasten oder andere umweltrechtliche Risiken.

Steuern: Immobilienwert, Grundsteuer und mögliche steuerliche Verpflichtungen.

Gerade bei Gewerbeimmobilien kann eine solche Prüfung erhebliche Risiken aufdecken, die aus dem Kaufvertrag allein nicht ersichtlich sind.

16. Rechtliche Unterstützung durch cosmos legal Cabinet juridique

Ein Immobiliengeschäft in Dänemark kann verschiedene Rechtsgebiete miteinander verbinden. Neben dem Immobilienrecht können insbesondere Steuerrecht, Gesellschaftsrecht, Mietrecht, Erbrecht und internationales Privatrecht betroffen sein.

cosmos legal Cabinet juridique kann bei der rechtlichen Prüfung eines Immobilienkaufs, der Analyse von Kaufverträgen, der Prüfung von Eigentums- und Belastungsverhältnissen sowie bei grenzüberschreitenden Immobiliengeschäften unterstützend tätig sein.

Für ausländische Käufer ist insbesondere eine frühzeitige Prüfung der Erwerbsberechtigung und der steuerlichen Folgen sinnvoll.

17. Fazit

Der Erwerb einer Immobilie in Dänemark ist grundsätzlich gut strukturiert, erfordert bei ausländischen Käufern jedoch eine sorgfältige Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen. Neben dem Kaufvertrag und der Registrierung des Eigentums sind insbesondere Erwerbsbeschränkungen, Grundbuch, Finanzierung, Immobiliensteuern und gegebenenfalls Vermietungs- oder Verkaufsfolgen zu berücksichtigen.

Die dänische Steuerverwaltung weist ausdrücklich darauf hin, dass Immobilieneigentümer sowohl Immobilienwertsteuer als auch Grundsteuer zu berücksichtigen haben und dass Käufer ihre steuerlichen Angaben nach dem Erwerb aktualisieren müssen. (skat.dk | skat.dk)

Bei grenzüberschreitenden Immobiliengeschäften kann cosmos legal Cabinet juridique Unternehmen und Privatpersonen dabei unterstützen, die rechtlichen und steuerlichen Aspekte des Immobilienerwerbs in Dänemark frühzeitig zu prüfen und die Transaktion entsprechend vorzubereiten.