Immobilienrecht in Serbien
Immobilienrecht in Serbien – Erwerb, Verkauf und rechtliche Aspekte für Investoren
1. Einleitung
Der serbische Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren sowohl für inländische als auch für ausländische Investoren an Bedeutung gewonnen. Besonders in Städten wie Belgrad, Novi Sad und Niš bestehen vielfältige Möglichkeiten für den Erwerb von Wohnungen, Gewerbeimmobilien und Grundstücken.
Der Immobilienerwerb in Serbien erfordert jedoch eine sorgfältige rechtliche Prüfung. Neben dem Eigentumsrecht sind insbesondere die Eintragung im Immobilienkataster, bestehende Belastungen, steuerliche Verpflichtungen, baurechtliche Fragen und – bei ausländischen Käufern – die Voraussetzungen für den Erwerb zu berücksichtigen.
Die serbische Real Estate Cadastre (Katastar nepokretnosti) bildet dabei das zentrale öffentliche Register für Immobilien und die an ihnen bestehenden Eigentums- und sonstigen dinglichen Rechte.
2. Rechtliche Grundlagen des Immobilienrechts
Die Eigentumsverhältnisse an Immobilien werden in Serbien insbesondere durch das Gesetz über die Grundlagen der Eigentumsverhältnisse sowie weitere gesellschafts-, bau- und steuerrechtliche Vorschriften geregelt.
Das Eigentumsrecht kann sich unter anderem auf Wohnungen, Wohngebäude, Geschäftsgebäude, Geschäftsräume und Grundstücke beziehen. Das serbische Eigentumsrecht kennt daneben weitere dingliche Rechte, beispielsweise Dienstbarkeiten und Pfandrechte.
Bei jeder Immobilientransaktion sollte deshalb zunächst festgestellt werden, welches konkrete Recht an der Immobilie besteht und ob dieses Recht ordnungsgemäß registriert ist.
3. Immobilienkataster und Eigentumsnachweis
Eine der wichtigsten Prüfungen vor dem Kauf betrifft den Eintrag im serbischen Immobilienkataster.
Das Kataster enthält Informationen über Grundstücke, Gebäude und einzelne Gebäudeteile und dient der Registrierung, Übertragung, Einschränkung und Beendigung von Eigentumsrechten und anderen dinglichen Rechten.
Vor dem Abschluss eines Kaufvertrags sollte insbesondere überprüft werden:
- Wer als Eigentümer eingetragen ist,
- ob mehrere Miteigentümer vorhanden sind,
- ob eine Hypothek besteht,
- ob ein Veräußerungsverbot eingetragen wurde,
- ob andere Belastungen oder Rechte Dritter bestehen,
- ob das Gebäude beziehungsweise die betreffende Einheit ordnungsgemäß registriert ist.
Eine solche Due-Diligence-Prüfung kann erhebliche rechtliche Risiken vermeiden.
4. Erwerb von Immobilien durch Ausländer
Ausländische natürliche und juristische Personen können unter bestimmten Voraussetzungen Immobilien in Serbien erwerben. Eine wesentliche Bedeutung hat dabei grundsätzlich das Prinzip der Gegenseitigkeit (Reziprozität).
Das serbische Eigentumsrecht sieht für ausländische Personen besondere Regeln vor. Ausländische natürliche Personen, die keine Geschäftstätigkeit ausüben, können unter den gesetzlichen Voraussetzungen Eigentum an Wohnungen und Wohngebäuden erwerben. Für ausländische Personen und Unternehmen, die eine Geschäftstätigkeit ausüben, gelten ebenfalls besondere Voraussetzungen.
Vor dem Erwerb durch einen ausländischen Käufer sollte deshalb geprüft werden, ob die rechtlichen Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind.
5. Erwerb von Grundstücken
Beim Erwerb von Grundstücken muss zwischen verschiedenen Grundstücksarten unterschieden werden.
Besondere Aufmerksamkeit erfordert insbesondere landwirtschaftliches Grundstück. Die Voraussetzungen für den Erwerb können sich von denen beim Erwerb einer Wohnung oder eines Geschäftsgebäudes unterscheiden.
Für ausländische Investoren ist daher nicht ausreichend, lediglich die Eigentümerstellung des Verkäufers zu überprüfen. Zusätzlich muss die rechtliche Klassifizierung des Grundstücks festgestellt werden.
Auch bestehende Nutzungsbeschränkungen, öffentlich-rechtliche Belastungen und die planungsrechtliche Widmung sollten vor dem Kauf geprüft werden.
6. Kaufvertrag über eine Immobilie
Der Immobilienkauf wird durch einen entsprechenden Kaufvertrag geregelt. Der Vertrag sollte die Immobilie eindeutig beschreiben und insbesondere Angaben zu den Parteien, zum Kaufpreis, zu Zahlungsbedingungen und zum Übergang der Rechte enthalten.
Bei der Gestaltung eines Immobilienkaufvertrags sollten unter anderem folgende Punkte berücksichtigt werden:
- genaue Katasterdaten der Immobilie,
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten,
- Erklärung des Verkäufers über das Eigentum,
- bestehende Belastungen,
- Übergabe der Immobilie,
- Regelungen zu offenen Steuern und Gebühren,
- Haftung für Rechts- und Sachmängel,
- Verpflichtung zur Mitwirkung bei der Registrierung.
Bei größeren Transaktionen empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung des Vertrags vor dessen Unterzeichnung.
7. Notarielle Beurkundung und Registrierung
Immobiliengeschäfte unterliegen in Serbien besonderen Formvorschriften. Der Notar spielt bei der Vorbereitung beziehungsweise Bestätigung entsprechender Rechtsgeschäfte eine zentrale Rolle.
Nach Abschluss eines ordnungsgemäßen Immobiliengeschäfts muss die Eigentumsänderung im Immobilienkataster registriert werden. Das Katasterverfahren kann unter anderem aufgrund der Übermittlung entsprechender Dokumente durch Notare, Gerichte oder andere zuständige Stellen eingeleitet werden.
Die Eintragung ist von großer praktischer Bedeutung, weil sie den rechtlichen Status der Immobilie gegenüber Dritten dokumentiert.
8. Immobilienkauf und Steuer
Beim Erwerb und Verkauf einer Immobilie können verschiedene steuerliche Verpflichtungen entstehen.
Bei einem klassischen Verkauf unterliegt die Übertragung von Immobilien grundsätzlich der Steuer auf die Übertragung absoluter Rechte. Nach Angaben der serbischen Steuerverwaltung beträgt der Steuersatz 2,5 %. Bei einem Verkauf ist grundsätzlich der Verkäufer steuerpflichtig.
Bei bestimmten Transaktionen kann dagegen die Mehrwertsteuer relevant sein. Das gilt insbesondere für bestimmte Lieferungen von Bauobjekten beziehungsweise neuen Immobilien durch umsatzsteuerpflichtige Unternehmen. Das serbische Mehrwertsteuergesetz enthält hierfür besondere Regelungen.
Deshalb sollte vor dem Abschluss einer Transaktion geprüft werden, ob die Transaktion der Immobilienübertragungssteuer oder der Mehrwertsteuer unterliegt.
9. Kapitalgewinnsteuer beim Verkauf
Für den Verkäufer kann zusätzlich eine Kapitalgewinnsteuer relevant werden, wenn durch die Veräußerung ein steuerpflichtiger Kapitalgewinn entsteht.
Die serbische Steuerverwaltung weist für natürliche Personen auf einen Steuersatz von 15 % auf den steuerpflichtigen Kapitalgewinn hin. Der Kapitalgewinn ergibt sich grundsätzlich aus der positiven Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem steuerlich relevanten Anschaffungswert.
Das Steuerrecht sieht jedoch bestimmte Ausnahmen und Entlastungen vor. Beispielsweise können unter bestimmten Voraussetzungen Übertragungen innerhalb der direkten Verwandtschaft oder bestimmte langfristige Eigentumsverhältnisse steuerliche Auswirkungen haben.
10. Immobiliensteuer
Neben den Steuern beim Erwerb oder Verkauf kann für Eigentümer eine laufende Immobiliensteuer (property tax) entstehen.
Die Zuständigkeit für die Immobiliensteuer natürlicher und juristischer Personen liegt grundsätzlich bei den örtlich zuständigen Steuerverwaltungen der Gemeinde beziehungsweise des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet.
Die konkrete Steuerbelastung hängt unter anderem von der Art und dem Wert der Immobilie sowie den örtlich geltenden Bewertungsgrundlagen ab.
11. Erstwohnung und steuerliche Vergünstigungen
Das serbische Steuerrecht sieht für bestimmte Erstwohnungskäufer steuerliche Vergünstigungen vor.
Nach Angaben der Steuerverwaltung können unter bestimmten Voraussetzungen Käufer einer ersten Wohnung eine Befreiung von der Immobilienübertragungssteuer oder – bei bestimmten mehrwertsteuerpflichtigen Transaktionen – eine Mehrwertsteuererstattung erhalten. Für die Mehrwertsteuererstattung gelten unter anderem gesetzliche Flächenbegrenzungen.
Die Voraussetzungen sollten vor dem Kauf sorgfältig geprüft werden, da die Vergünstigungen an konkrete persönliche und sachliche Bedingungen geknüpft sind.
12. Immobilienentwicklung und Baugenehmigungen
Wer in Serbien nicht nur eine bestehende Immobilie erwerben, sondern ein Bauprojekt entwickeln möchte, muss zusätzlich das serbische Bau- und Planungsrecht berücksichtigen.
Vor dem Erwerb eines Grundstücks für ein Bauprojekt sollte insbesondere geprüft werden:
- die städtebauliche Widmung,
- zulässige Nutzung,
- bestehende Baugenehmigungen,
- Anschlussmöglichkeiten an Infrastruktur,
- Eigentums- und Nutzungsrechte,
- mögliche öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
Der Kauf eines Grundstücks garantiert daher nicht automatisch, dass das gewünschte Bauprojekt verwirklicht werden kann.
13. Nicht registrierte oder baurechtlich problematische Gebäude
Bei Immobilien in Serbien kann die Frage der ordnungsgemäßen Registrierung und baurechtlichen Dokumentation von erheblicher Bedeutung sein.
Im Jahr 2025 wurde ein besonderes Gesetz über die Erfassung und Registrierung von Rechten an bestimmten Immobilien verabschiedet. Es betrifft unter anderem Gebäude oder Gebäudeteile, die entgegen den gesetzlichen Anforderungen errichtet wurden oder für die bestimmte erforderliche Genehmigungen fehlen.
Ein Käufer sollte deshalb vor dem Kauf feststellen, ob die Immobilie vollständig registriert ist und ob die vorhandene Dokumentation mit dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes übereinstimmt.
14. Hypotheken und Belastungen
Immobilien können mit Hypotheken oder anderen dinglichen Rechten belastet sein.
Eine im Kataster eingetragene Hypothek kann erhebliche Auswirkungen auf die Transaktion haben. Deshalb sollte vor dem Kauf festgestellt werden, ob Belastungen bestehen und unter welchen Voraussetzungen diese gelöscht werden können.
Bei einer Finanzierung durch eine Bank sind außerdem die Bedingungen des Kreditvertrags und die Bestellung der Hypothek rechtlich zu prüfen.
15. Immobilieninvestitionen durch Unternehmen
Ausländische Unternehmen können Immobilien in Serbien unter den gesetzlichen Voraussetzungen über eine serbische Gesellschaft erwerben. Eine solche Struktur kann insbesondere bei langfristigen Investitions- oder Entwicklungsprojekten sinnvoll sein.
Vor der Wahl der Investitionsstruktur sollten jedoch Gesellschaftsrecht, Steuerrecht, Immobilienrecht und gegebenenfalls das Investitionsrecht gemeinsam betrachtet werden.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen außerdem die Finanzierung, die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen sowie die spätere Veräußerung der Immobilie.
16. Rechtliche Risiken bei Immobiliengeschäften
Zu den häufigsten Risiken bei Immobiliengeschäften gehören:
- nicht eindeutig geklärte Eigentumsverhältnisse,
- nicht registrierte Gebäude,
- Hypotheken und sonstige Belastungen,
- fehlende Genehmigungen,
- falsche oder unvollständige Katasterdaten,
- steuerliche Verpflichtungen,
- Streitigkeiten zwischen Miteigentümern,
- Einschränkungen bei der Nutzung des Grundstücks.
Eine umfassende rechtliche Due Diligence sollte deshalb möglichst vor Unterzeichnung des Kaufvertrags durchgeführt werden.
17. Rechtliche Unterstützung durch cosmos legal Cabinet juridique
Der Erwerb oder Verkauf einer Immobilie in Serbien kann verschiedene Rechtsgebiete gleichzeitig betreffen.
cosmos legal Cabinet juridique kann Käufer, Verkäufer, Unternehmen und ausländische Investoren bei Immobiliengeschäften in Serbien unterstützen. Dazu können insbesondere die Prüfung der Eigentumsverhältnisse, die Katasterrecherche, die Analyse von Belastungen, die Vertragsgestaltung, die Begleitung notarieller Verfahren sowie die Prüfung steuerlicher und gesellschaftsrechtlicher Aspekte gehören.
Gerade bei grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen ist eine frühzeitige rechtliche Prüfung sinnvoll, um spätere Streitigkeiten und unerwartete Kosten zu vermeiden.
18. Fazit
Der serbische Immobilienmarkt bietet sowohl Privatpersonen als auch internationalen Investoren interessante Möglichkeiten. Gleichzeitig erfordert der Erwerb einer Immobilie eine sorgfältige Prüfung der Eigentumsverhältnisse, der Katastereintragung, der baurechtlichen Situation und der steuerlichen Folgen.
Das serbische Immobilienkataster stellt das zentrale Register für Immobilien und dingliche Rechte dar. Beim Verkauf können insbesondere die Steuer auf die Übertragung absoluter Rechte in Höhe von 2,5 % sowie – bei Vorliegen eines steuerpflichtigen Gewinns – die Kapitalgewinnsteuer von 15 % relevant werden.
Ausländische Käufer sollten zusätzlich die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erwerb und insbesondere die Frage der Reziprozität prüfen. Bei Grundstücken, Bauprojekten und landwirtschaftlichen Flächen können weitere Einschränkungen bestehen.
Eine professionelle rechtliche Prüfung vor Abschluss des Kaufvertrags ist daher ein wesentlicher Bestandteil einer sicheren Immobilieninvestition in Serbien.