Immobilienrecht in Portugal: Erwerb, Investitionen und rechtliche Aspekte

Portugal hat sich in den vergangenen Jahren zu einem attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen entwickelt. Neben portugiesischen Privatpersonen erwerben auch ausländische Investoren Wohnungen, Häuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien. Besonders die Regionen Lissabon, Porto, Algarve, Madeira und andere touristisch geprägte Gebiete stehen im Mittelpunkt des Immobilienmarktes.

Der Erwerb einer Immobilie in Portugal ist grundsätzlich auch für ausländische Personen möglich. Dennoch sollte eine Immobilientransaktion sorgfältig vorbereitet werden, da neben dem Kaufvertrag insbesondere Eigentumsverhältnisse, Grundbucheinträge, Baugenehmigungen und steuerliche Verpflichtungen geprüft werden müssen.

1. Der rechtliche Rahmen des portugiesischen Immobilienmarktes

Immobilientransaktionen in Portugal unterliegen verschiedenen Rechtsgebieten. Dazu gehören insbesondere:

• portugiesisches Zivil- und Vertragsrecht,
• Immobilien- und Sachenrecht,
• Gesellschaftsrecht,
• Steuerrecht,
• Bau- und Planungsrecht,
• Mietrecht,
• Grundbuch- und Registerrecht.

Bei einem Immobilienkauf müssen daher nicht nur der Kaufpreis und die Lage des Objekts berücksichtigt werden. Ebenso wichtig ist die rechtliche Prüfung der Immobilie.

Für ausländische Käufer empfiehlt sich eine unabhängige rechtliche Prüfung bereits vor der Unterzeichnung verbindlicher Dokumente.

2. Erwerb einer Immobilie durch Ausländer

Ausländische Staatsangehörige können grundsätzlich Immobilien in Portugal erwerben. Der Kauf einer Immobilie sollte jedoch nicht mit einem automatischen Aufenthaltsrecht gleichgesetzt werden.

Vor dem Erwerb müssen insbesondere die Identität des Verkäufers, dessen Verfügungsberechtigung und die rechtliche Situation des Grundstücks oder Gebäudes überprüft werden.

Auch die steuerliche Registrierung des Käufers ist für eine ordnungsgemäße Abwicklung von Bedeutung.

3. Rechtliche Due Diligence vor dem Kauf

Eine der wichtigsten Phasen des Immobilienkaufs ist die Due Diligence.

Dabei sollte unter anderem geprüft werden:

• Wer ist der rechtmäßige Eigentümer?
• Gibt es Hypotheken oder andere Belastungen?
• Stimmen Grundbuch- und Katasterangaben überein?
• Liegen erforderliche Baugenehmigungen vor?
• Entspricht das Gebäude den genehmigten Plänen?
• Bestehen offene kommunale Abgaben?
• Gibt es Miet- oder Nutzungsrechte Dritter?
• Sind Gerichtsverfahren bezüglich der Immobilie anhängig?

Eine solche Prüfung kann erhebliche Probleme nach dem Kauf verhindern.

4. Grundbuch und Registrierung

Die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie sollten anhand der portugiesischen Register und der entsprechenden Immobiliendokumente überprüft werden.

Von besonderer Bedeutung ist die Feststellung, ob der Verkäufer tatsächlich über das Recht verfügt, die Immobilie zu veräußern.

Ebenso müssen mögliche Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder andere Rechte Dritter berücksichtigt werden.

Nach Abschluss der Transaktion ist die ordnungsgemäße Registrierung des Eigentumsübergangs ein wesentlicher Schritt zur rechtlichen Absicherung des Erwerbers.

5. Der Kaufvertrag

Bei einem Immobiliengeschäft wird häufig zunächst ein Vorvertrag, der sogenannte Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), abgeschlossen.

Darin können unter anderem folgende Punkte geregelt werden:

• Kaufpreis,
• Anzahlung,
• Frist für den endgültigen Vertragsabschluss,
• Voraussetzungen für den Kauf,
• Übergabe der Immobilie,
• Folgen eines Vertragsbruchs,
• Finanzierungsvorbehalte,
• Verpflichtungen des Verkäufers.

Gerade der CPCV sollte vor der Unterzeichnung sorgfältig geprüft werden, da er für Käufer und Verkäufer erhebliche rechtliche Verpflichtungen begründen kann.

6. Abschluss des Immobilienkaufs

Nach Erfüllung der vereinbarten Voraussetzungen erfolgt der endgültige Eigentumsübergang.

Vor dem Abschluss müssen regelmäßig die erforderlichen steuerlichen Nachweise und Unterlagen vorliegen. Die portugiesische Steuerverwaltung weist ausdrücklich darauf hin, dass beim Erwerb einer Immobilie grundsätzlich sowohl die IMT als auch die Imposto do Selo zu berücksichtigen sind. Die entsprechenden Zahlungs- oder Befreiungsnachweise müssen bei der Beurkundung vorgelegt werden.

7. Immobilienerwerbsteuer – IMT

Eine der wichtigsten Steuern beim Erwerb einer Immobilie ist die Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

Grundsätzlich wird die IMT vom Käufer getragen. Die steuerliche Bemessungsgrundlage richtet sich im Regelfall nach dem höheren Wert aus Kaufpreis beziehungsweise vertraglichem Wert und dem Valor Patrimonial Tributário (VPT).

Die Höhe der IMT hängt unter anderem davon ab, ob es sich um:

• einen Hauptwohnsitz,
• eine andere Wohnimmobilie,
• ein landwirtschaftliches Grundstück,
• eine sonstige Immobilie

handelt.

Die portugiesische Steuerverwaltung veröffentlicht hierfür unterschiedliche Steuersätze und Wertstufen.

8. Besonderheiten für nichtansässige Käufer

Bei der steuerlichen Planung müssen auch Käufer berücksichtigt werden, die keinen steuerlichen Wohnsitz in Portugal haben.

Nach der derzeitigen portugiesischen Regelung können für bestimmte Erwerbe durch nichtansässige Personen besondere IMT-Regeln gelten. Insbesondere sieht Artikel 17 des portugiesischen IMT-Gesetzes inzwischen für bestimmte Wohnimmobilienerwerbe durch Nichtansässige einen besonderen Steuersatz vor, wobei gesetzlich definierte Ausnahmen bestehen.

Daher sollte vor dem Kauf individuell geprüft werden, ob der Käufer als in Portugal ansässig oder nicht ansässig gilt und welche steuerlichen Folgen daraus entstehen.

9. Stempelsteuer – Imposto do Selo

Neben der IMT ist beim Immobilienkauf grundsätzlich auch die portugiesische Stempelsteuer (Imposto do Selo) relevant.

Nach Angaben der portugiesischen Steuerverwaltung beträgt der allgemeine Satz beim Immobilienerwerb 0,8 % der entsprechenden Bemessungsgrundlage. Wird zur Finanzierung ein Immobilienkredit aufgenommen, kann auch der Kredit selbst der Stempelsteuer unterliegen.

Die Gesamtbelastung eines Immobilienkaufs sollte deshalb nicht ausschließlich anhand des Kaufpreises berechnet werden.

10. Steuerliche Vergünstigungen für bestimmte Käufer

Das portugiesische Steuerrecht sieht unter bestimmten Voraussetzungen Vergünstigungen beim Erwerb eines Hauptwohnsitzes vor.

Für bestimmte junge Käufer bis einschließlich 35 Jahren kann beim ersten Erwerb einer Immobilie zur dauerhaften eigenen Wohnnutzung eine IMT-Befreiung beziehungsweise -Vergünstigung greifen. Hierfür müssen jedoch mehrere Voraussetzungen erfüllt sein, insbesondere hinsichtlich Alter, steuerlicher Situation, bisherigem Immobilieneigentum und Immobilienwert.

Da sich die gesetzlichen Wertgrenzen ändern können, sollte die konkrete Steuerbefreiung immer anhand des zum Zeitpunkt des Kaufs geltenden Rechts geprüft werden.

11. Laufende Immobiliensteuern

Auch nach dem Erwerb können laufende steuerliche Verpflichtungen entstehen.

Eine wichtige Steuer ist die IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis, also die kommunale Immobiliensteuer.

Die Höhe hängt unter anderem vom steuerlichen Immobilienwert und den jeweils geltenden kommunalen Steuersätzen ab.

Immobilieneigentümer sollten daher nicht nur die Erwerbsnebenkosten, sondern auch die langfristigen steuerlichen Belastungen in ihre Investitionsplanung einbeziehen.

12. Vermietung einer Immobilie

Wer eine Immobilie in Portugal vermietet, muss zusätzlich steuerliche und rechtliche Vorschriften beachten.

Bei langfristiger Vermietung sind insbesondere die Bestimmungen des portugiesischen Mietrechts und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen zu berücksichtigen.

Bei kurzfristiger touristischer Vermietung können darüber hinaus besondere Vorschriften für die entsprechende Nutzung und Registrierung gelten.

Deshalb sollte bereits vor dem Kauf geklärt werden, ob die geplante Nutzung – beispielsweise als Hauptwohnsitz, Langzeitmietobjekt oder touristische Unterkunft – rechtlich zulässig und wirtschaftlich sinnvoll ist.

13. Bau- und Genehmigungsfragen

Bei Häusern, Grundstücken und Bauprojekten spielt das portugiesische Bau- und Planungsrecht eine wichtige Rolle.

Vor dem Erwerb eines Grundstücks oder eines renovierungsbedürftigen Gebäudes sollte insbesondere geprüft werden:

• bestehende Baugenehmigungen,
• genehmigte Nutzungsart,
• städtebauliche Einschränkungen,
• mögliche Schutzgebiete,
• genehmigte Bauflächen,
• Übereinstimmung zwischen tatsächlichem und genehmigtem Bauzustand.

Eine attraktive Immobilie kann wirtschaftlich problematisch werden, wenn geplante Umbauten oder Erweiterungen nicht genehmigungsfähig sind.

14. Immobilienkauf über eine Gesellschaft

Investoren können unter bestimmten Voraussetzungen Immobilien auch über eine portugiesische oder ausländische Gesellschaft erwerben.

Eine solche Struktur kann bei größeren Investitionen sinnvoll sein, bringt jedoch zusätzliche gesellschafts- und steuerrechtliche Fragen mit sich.

Vor einer solchen Strukturierung sollten unter anderem geprüft werden:

• Körperschaftsteuer,
• Finanzierung,
• Besteuerung von Gewinnen,
• Ausschüttungen,
• Veräußerungsbesteuerung,
• wirtschaftlich Berechtigte,
• laufende Verwaltungskosten.

Die Wahl zwischen einem persönlichen Erwerb und einem Erwerb über eine Gesellschaft sollte daher nicht pauschal, sondern anhand des konkreten Investitionsmodells erfolgen.

15. Finanzierung durch Banken

Ausländische Käufer können unter bestimmten Voraussetzungen eine Finanzierung durch portugiesische Banken erhalten.

Bei einer Immobilienfinanzierung sollten insbesondere:

• Zinssatz,
• Laufzeit,
• Eigenkapital,
• Sicherheiten,
• Gebühren,
• vorzeitige Rückzahlung,
• Versicherungen

geprüft werden.

Auch die steuerlichen Auswirkungen der Finanzierung sollten in die Gesamtkalkulation einbezogen werden.

16. Typische Risiken beim Immobilienerwerb

Zu den häufigsten rechtlichen Risiken gehören:

• ungeklärte Eigentumsverhältnisse,
• bestehende Hypotheken,
• nicht genehmigte Umbauten,
• offene Steuern oder Gebühren,
• Mietrechte Dritter,
• unklare Grundstücksgrenzen,
• falsche Angaben zur Nutzbarkeit,
• Probleme bei der Finanzierung.

Eine umfassende rechtliche Prüfung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags kann viele dieser Risiken reduzieren.

17. Immobilienrecht und ausländische Investoren

Für ausländische Investoren ist die professionelle Begleitung besonders wichtig, weil neben portugiesischem Recht häufig auch das Recht des Heimatstaates des Investors betroffen sein kann.

Dies gilt beispielsweise bei:

• internationalen Erbfällen,
• gemeinschaftlichem Eigentum von Ehepartnern,
• Immobiliengesellschaften,
• grenzüberschreitenden Finanzierungen,
• internationalen Steuerfragen.

Eine ausschließlich wirtschaftliche Betrachtung des Kaufpreises reicht daher bei größeren Investitionen regelmäßig nicht aus.

18. Rechtliche Unterstützung durch cosmos legal Cabinet juridique

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Portugal sollte sorgfältig rechtlich vorbereitet werden. cosmos legal Cabinet juridique kann Käufer, Verkäufer und Investoren bei der rechtlichen Strukturierung von Immobilientransaktionen in Portugal unterstützend begleiten.

Dazu können insbesondere die Prüfung von Eigentums- und Registerunterlagen, die rechtliche Due Diligence, die Prüfung von Vor- und Kaufverträgen, die Analyse von Belastungen sowie die Begleitung der Transaktion gehören.

Auch bei grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen kann eine koordinierte rechtliche und steuerliche Prüfung sinnvoll sein.

19. Fazit

Der portugiesische Immobilienmarkt bietet sowohl privaten Käufern als auch internationalen Investoren interessante Möglichkeiten. Gleichzeitig ist ein Immobilienerwerb mit verschiedenen rechtlichen, steuerlichen und praktischen Verpflichtungen verbunden.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen die Eigentums- und Registerprüfung, der Contrato-Promessa de Compra e Venda, die IMT, die Stempelsteuer sowie die laufenden Immobiliensteuern. Die portugiesische Steuerverwaltung bestätigt, dass beim Immobilienkauf grundsätzlich IMT und Imposto do Selo zu berücksichtigen sind.

Auch die aktuellen Regelungen für nichtansässige Käufer zeigen, dass die steuerliche Behandlung je nach persönlicher Situation und Art der Immobilie unterschiedlich ausfallen kann.

Wer in Portugal eine Immobilie erwerben, verkaufen, vermieten oder als Investitionsobjekt nutzen möchte, sollte deshalb bereits vor Abschluss verbindlicher Vereinbarungen eine individuelle rechtliche und steuerliche Prüfung vornehmen lassen. So lassen sich viele spätere Konflikte und unerwartete Kosten vermeiden.