Immobilienrecht in Liechtenstein: Grundstückserwerb, Grundbuch und rechtliche Rahmenbedingungen

Der Immobilienmarkt in Liechtenstein unterliegt aufgrund der begrenzten Landesfläche und der besonderen Bedeutung des Grundeigentums einem vergleichsweise strengen rechtlichen Rahmen. Der Erwerb und die Nutzung von Grundstücken werden insbesondere durch das Grundverkehrsgesetz (GVG), das Sachenrecht, die Grundbuchverordnung und baurechtliche Vorschriften geregelt.

Eine Besonderheit besteht darin, dass der Erwerb von in Liechtenstein gelegenen Grundstücken grundsätzlich einer Genehmigungspflicht unterliegen kann. Damit sollen unter anderem eine möglichst breite Streuung des Grundeigentums, die Deckung des tatsächlichen Wohn- und Betriebsbedarfs sowie die Vermeidung spekulativer Grundstückskäufe gefördert werden.

1. Rechtliche Grundlagen des Immobilienrechts

Das liechtensteinische Immobilienrecht besteht aus mehreren miteinander verbundenen Rechtsgebieten. Eine zentrale Bedeutung haben dabei das Sachenrecht, das Grundverkehrsgesetz, die Grundbuchverordnung sowie das Bau- und Planungsrecht.

Das Grundbuch dient der rechtlichen Sicherung der Eigentumsverhältnisse und der dinglichen Rechte an Grundstücken. Nach Angaben des Amtes für Justiz ist das Grundbuch ein öffentliches und mit öffentlichem Glauben ausgestattetes Register. Eingetragen werden insbesondere Grundstücke sowie die daran bestehenden dinglichen Rechte.

Für einen Immobilienkauf reicht deshalb die privatrechtliche Einigung der Parteien nicht immer aus. Je nach konkreter Transaktion müssen zusätzlich grundverkehrsrechtliche Genehmigungen und die erforderliche Eintragung im Grundbuch berücksichtigt werden.

2. Erwerb von Grundstücken

Der Erwerb von Eigentum an einem in Liechtenstein gelegenen Grundstück ist grundsätzlich genehmigungspflichtig, wobei das Gesetz bestimmte Ausnahmen vorsieht.

Die zuständige Grundverkehrsbehörde ist das Amt für Justiz. Genehmigungspflichtige Rechtsgeschäfte müssen grundsätzlich innerhalb von vier Monaten nach ihrem Abschluss der Behörde vorgelegt werden.

Eine Genehmigung kann insbesondere erteilt werden, wenn ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse am Grundstückserwerb besteht. Dazu gehören unter anderem ein bestehendes oder zukünftiges inländisches Wohnbedürfnis, bestimmte Erholungsinteressen oder die Errichtung einer Betriebsstätte. Auch bestimmte Bau-, Landwirtschafts- und soziale Wohnbauprojekte können unter den gesetzlichen Voraussetzungen als berechtigtes Interesse anerkannt werden.

3. Grundstückserwerb durch ausländische Personen

Für ausländische Käufer ist die Prüfung des Grundverkehrsrechts besonders wichtig. Die Möglichkeit, in Liechtenstein eine Immobilie zu erwerben, hängt nicht allein von der Staatsangehörigkeit ab, sondern kann insbesondere vom Wohnsitz, einer Aufenthaltsbewilligung und dem konkreten Zweck des Erwerbs abhängen.

Für EWR-Staatsangehörige mit gültiger Aufenthaltsbewilligung und Wohnsitz in Liechtenstein bestehen unter den gesetzlichen Voraussetzungen erleichterte Möglichkeiten. Für EWR-Staatsangehörige ohne entsprechenden Wohnsitz beziehungsweise Aufenthaltsstatus bleibt der Grundstückserwerb dagegen eingeschränkt.

Ausländische Interessenten sollten deshalb bereits vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags klären, ob eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich ist.

4. Grundbuch und Eigentumsübertragung

Das Grundbuch spielt bei Immobiliengeschäften eine zentrale Rolle. Es enthält Informationen über die Eigentumsverhältnisse sowie über verschiedene Rechte und Belastungen eines Grundstücks.

Grundsätzlich können Personen ohne besonderes Interesse bestimmte Basisinformationen über ein Grundstück erhalten. Dazu gehören beispielsweise die Bezeichnung und Beschreibung des Grundstücks, der Name des Eigentümers, die Eigentumsform, das Erwerbsdatum sowie bestimmte Dienstbarkeiten, Grundlasten und Anmerkungen.

Vor einem Immobilienkauf empfiehlt es sich daher, einen aktuellen Grundbuchauszug zu prüfen. Dadurch können mögliche Belastungen oder bestehende Rechte Dritter frühzeitig erkannt werden.

5. Kaufvertrag und rechtliche Prüfung

Ein Immobilienkauf sollte auf Grundlage eines sorgfältig ausgearbeiteten Kaufvertrags erfolgen. Neben dem Kaufpreis müssen insbesondere die genaue Bezeichnung des Grundstücks, Zahlungsmodalitäten, Übergabe, Gewährleistung und gegebenenfalls bestehende Dienstbarkeiten geregelt werden.

Auch die Frage, ob der Kaufvertrag einer besonderen Form bedarf, ist zu prüfen. Das Amt für Justiz empfiehlt bei Grundstücksübertragungen unter anderem die rechtliche Erstellung beziehungsweise Prüfung des Vertrags und weist auf die erforderlichen Beglaubigungen und grundverkehrsrechtlichen Schritte hin.

Ein Vertrag sollte außerdem nicht isoliert betrachtet werden. Vor dem Kauf sind Grundbuch, Bau- und Nutzungsrecht sowie allfällige öffentlich-rechtliche Beschränkungen zu prüfen.

6. Dienstbarkeiten und andere Grundstücksrechte

Immobilien können mit unterschiedlichen dinglichen Rechten belastet sein. Dazu gehören beispielsweise Wegrechte, Nutzniessungsrechte, Wohnrechte oder andere Dienstbarkeiten.

Solche Rechte können den wirtschaftlichen Wert und die Nutzungsmöglichkeit eines Grundstücks erheblich beeinflussen. Deshalb sollte vor dem Erwerb geprüft werden, welche Rechte zugunsten oder zulasten des Grundstücks im Grundbuch eingetragen sind.

Eine besondere Form stellt das Baurecht dar. Es ermöglicht einer Person, auf oder unter einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten, obwohl das Grundstück einer anderen Person gehört. Ein selbstständiges und dauerndes Baurecht kann als eigenes Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden und kann grundsätzlich für höchstens 100 Jahre begründet werden.

7. Stockwerkeigentum

Neben dem klassischen Alleineigentum ist auch Stockwerkeigentum von großer praktischer Bedeutung. Dabei handelt es sich um eine besondere Form des Miteigentums.

Der Eigentümer verfügt einerseits über einen Miteigentumsanteil an der gesamten Liegenschaft und andererseits über ein Sonderrecht zur ausschließlichen Nutzung bestimmter abgeschlossener Gebäudeteile. Das Stockwerkeigentum entsteht durch Eintragung im Grundbuch.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sollten daher nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch die Gemeinschaftsordnung, Kostenverteilung, gemeinschaftlichen Teile und im Grundbuch eingetragenen Rechte geprüft werden.

8. Immobilienentwicklung und Überbauung

Der Erwerb von Grundstücken zur Entwicklung von Wohn- oder Gewerbeprojekten unterliegt ebenfalls besonderen Voraussetzungen.

Für eine grundverkehrsrechtlich relevante Überbauung muss das Projekt beispielsweise zur Deckung des inländischen Bedarfs an Eigentums- oder Mietwohnungen beziehungsweise gewerblichen Räumlichkeiten beitragen. Außerdem können ein Vorprojekt, ein Baubeschrieb und die Einhaltung landes- und ortsplanungsrechtlicher Vorgaben erforderlich sein.

Damit wird deutlich, dass bei größeren Immobilienprojekten bereits vor dem Grundstückskauf eine umfassende rechtliche und baurechtliche Prüfung erforderlich ist.

9. Landwirtschaftliche Grundstücke

Für landwirtschaftlich genutzte beziehungsweise der landwirtschaftlichen Nutzung vorbehaltene Flächen gelten besondere Regelungen.

Unter bestimmten Voraussetzungen können in Liechtenstein wohnhafte Liechtensteiner, Schweizer oder EWR-Staatsangehörige entsprechendes Land erwerben. Die gesetzlichen Voraussetzungen betreffen unter anderem Wohnsitz, vorhandenes Grundeigentum und die Größe der zu erwerbenden Fläche. Für bestimmte Fälle gilt grundsätzlich eine maximale Fläche von 2.500 m², wobei Ausnahmen möglich sind.

Ein Erwerb von Landwirtschaftsland sollte daher stets unter Berücksichtigung der konkreten Nutzung und der grundverkehrsrechtlichen Voraussetzungen geprüft werden.

10. Steuern und Gebühren bei Immobiliengeschäften

Bei Immobiliengeschäften können neben dem Kaufpreis weitere finanzielle Belastungen entstehen. Dazu gehören insbesondere Grundbuchgebühren, grundverkehrsrechtliche Gebühren und gegebenenfalls Grundstücksgewinnsteuer.

Das Amt für Justiz weist ausdrücklich darauf hin, dass bei Grundstücksübertragungen je nach Art des Rechtsgeschäfts entsprechende Gebühren und Steuern anfallen können.

Die genaue steuerliche Behandlung hängt von der Art des Geschäfts und den persönlichen beziehungsweise gesellschaftsrechtlichen Verhältnissen der Beteiligten ab. Bei größeren Transaktionen sollte deshalb zusätzlich eine steuerrechtliche Prüfung erfolgen.

11. Immobilien und Unternehmen

Immobilien können auch im Rahmen einer Unternehmensstruktur gehalten werden. In solchen Fällen ist zu prüfen, ob die gewählte Gesellschaftsstruktur mit dem Grundverkehrsrecht vereinbar ist.

Besondere Aufmerksamkeit ist unter anderem bei Stiftungen, Anstalten ohne Mitglieder und stiftungsähnlichen Treuunternehmen erforderlich. Die Grundverkehrsbehörde übt hinsichtlich des Erwerbs und Haltens von inländischem Grundeigentum eine besondere Aufsicht aus.

Bei einem Erwerb über eine Gesellschaft sollte deshalb nicht nur die gesellschaftsrechtliche Struktur, sondern auch die grundverkehrsrechtliche Zulässigkeit untersucht werden.

12. Rechtliche Risiken beim Immobilienerwerb

Zu den häufigsten rechtlichen Risiken gehören unklare Eigentumsverhältnisse, bestehende Dienstbarkeiten, fehlende Genehmigungen, baurechtliche Einschränkungen und steuerliche Verpflichtungen.

Ein vermeintlich attraktives Grundstück kann beispielsweise aufgrund einer bestehenden Dienstbarkeit oder einer eingeschränkten baulichen Nutzung wirtschaftlich weniger wertvoll sein als zunächst angenommen.

Eine Due-Diligence-Prüfung sollte deshalb insbesondere folgende Punkte umfassen:

• Grundbuch und Eigentumsverhältnisse,
• Dienstbarkeiten und Grundlasten,
• bestehende Miet- oder Nutzungsverhältnisse,
• Bau- und Zonenrecht,
• grundverkehrsrechtliche Genehmigung,
• steuerliche Verpflichtungen,
• bestehende Finanzierungen und Pfandrechte sowie
• mögliche öffentlich-rechtliche Beschränkungen.

13. Rechtliche Beratung im Immobilienrecht

Immobilientransaktionen in Liechtenstein können mehrere Rechtsgebiete gleichzeitig betreffen. Insbesondere bei größeren Grundstückskäufen, Immobilienentwicklungen oder grenzüberschreitenden Sachverhalten ist eine frühzeitige rechtliche Prüfung sinnvoll.

cosmos legal Cabinet juridique kann bei immobilienrechtlichen Angelegenheiten in Liechtenstein unterstützen. Dazu können insbesondere die rechtliche Prüfung von Kaufverträgen, die Analyse grundverkehrsrechtlicher Voraussetzungen, die Prüfung von Grundbuchbelastungen, die Begleitung von Grundstückstransaktionen sowie die rechtliche Strukturierung von Immobilieninvestitionen gehören.

Fazit

Das Immobilienrecht in Liechtenstein zeichnet sich durch einen vergleichsweise strengen und auf die besonderen räumlichen Verhältnisse des Landes abgestimmten Rechtsrahmen aus. Der Grundstückserwerb ist grundsätzlich genehmigungspflichtig, wobei das Gesetz verschiedene Ausnahmen und anerkannte Erwerbsinteressen vorsieht.

Das Grundbuch, das Sachenrecht und das Grundverkehrsrecht bilden dabei zentrale Bestandteile der rechtlichen Immobilienordnung. Für ausländische Käufer und Investoren ist insbesondere die Prüfung der persönlichen Voraussetzungen und des konkreten Erwerbszwecks von großer Bedeutung.

Wer ein Grundstück, eine Wohnung oder eine Gewerbeimmobilie in Liechtenstein erwerben oder entwickeln möchte, sollte deshalb bereits vor Abschluss des Kaufvertrags die grundverkehrsrechtlichen, grundbuchrechtlichen, baurechtlichen und steuerlichen Aspekte prüfen lassen. Eine professionelle rechtliche Begleitung kann dazu beitragen, Risiken frühzeitig zu erkennen und die Immobilientransaktion rechtssicher zu gestalten.