Immobilienrecht in Kroatien: Kauf, Eigentum, Ausländer und rechtliche Besonderheiten

1. Einleitung

Der kroatische Immobilienmarkt ist für Privatpersonen, Unternehmen und internationale Investoren von erheblicher Bedeutung. Besonders an der Adriaküste, in Städten wie Zagreb, Split, Dubrovnik, Zadar und Rijeka, besteht eine hohe Nachfrage nach Wohn-, Ferien- und Gewerbeimmobilien.

Der Erwerb einer Immobilie in Kroatien ist grundsätzlich rechtlich gut strukturiert. Dennoch müssen Käufer vor allem die Eigentumsverhältnisse, Grundbuchdaten, Baugenehmigungen, Belastungen und steuerlichen Folgen sorgfältig prüfen. Für ausländische Käufer gelten zudem je nach Staatsangehörigkeit unterschiedliche Voraussetzungen.

2. Rechtliche Grundlagen des Immobilienerwerbs

Das kroatische Immobilienrecht wird unter anderem durch das Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte, das Grundbuchrecht sowie das allgemeine Zivil- und Vertragsrecht geprägt.

Ein wesentlicher Grundsatz lautet: Der Abschluss eines Kaufvertrags allein macht den Käufer noch nicht automatisch zum Eigentümer. Das Eigentumsrecht muss grundsätzlich im zuständigen Grundbuch (zemljišne knjige) eingetragen werden.

Damit kommt dem kroatischen Grundbuch eine zentrale Bedeutung für die Rechtssicherheit von Immobilientransaktionen zu.

3. Prüfung der Immobilie vor dem Kauf

Vor Abschluss eines Kaufvertrags sollte die Immobilie umfassend rechtlich geprüft werden. Die kroatische Regierung empfiehlt insbesondere die Kontrolle:

• des Grundbuchauszugs,
• der Eigentumsverhältnisse,
• bestehender Belastungen,
• der Baugenehmigung oder eines entsprechenden Bauaktes,
• der Nutzungsgenehmigung,
• des Energieausweises,
• sowie der Übereinstimmung zwischen tatsächlichem und registriertem Zustand.

Besonders wichtig ist die Prüfung des Blattes C des Grundbuchauszugs, in dem Belastungen wie Hypotheken, Vorkaufsrechte, Miet- oder Pachtverhältnisse, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Veräußerungsverbote eingetragen sein können.

4. Grundbuch und Kataster

In Kroatien muss zwischen Grundbuch und Kataster unterschieden werden. Das Grundbuch enthält insbesondere Informationen über Eigentumsrechte und dingliche Belastungen, während das Kataster unter anderem Angaben zur Lage und tatsächlichen Beschaffenheit der Grundstücke enthält.

Für einen Käufer ist deshalb entscheidend, dass die Angaben verschiedener Register möglichst übereinstimmen.

Ein aktueller Grundbuchauszug ist der zentrale Nachweis für das eingetragene Eigentum und andere eintragungsfähige Rechte.

5. Vorvertrag und Kaufvertrag

Bei Immobiliengeschäften ist es in Kroatien üblich, zunächst einen Vorvertrag (predugovor) abzuschließen. Darin werden unter anderem die Immobilie, der Kaufpreis, der Zeitpunkt des endgültigen Vertrags und die Höhe der Anzahlung festgelegt.

Eine typische Anzahlung beträgt etwa zehn Prozent des Kaufpreises. Wird sie als vertragliche Rücktritts- beziehungsweise Reugeldregelung ausgestaltet, kann der Rücktritt des Käufers zum Verlust der Anzahlung führen; zieht sich dagegen der Verkäufer unter den vereinbarten Voraussetzungen zurück, kann eine Rückzahlung in doppelter Höhe vorgesehen sein.

Der endgültige Kaufvertrag sollte die Immobilie anhand ihrer Grundbuchdaten eindeutig bestimmen und insbesondere Regelungen über Besitzübergang, Kaufpreis, Belastungsfreiheit und die Mitwirkung des Verkäufers bei der Eigentumsumschreibung enthalten.

6. Eigentumsübertragung und Grundbucheintragung

Ein besonders wichtiger Punkt ist die Eintragung des Eigentumsrechts.

Nach kroatischem Recht entsteht das Eigentum aufgrund eines Kaufvertrags grundsätzlich nicht allein durch dessen Unterzeichnung. Der Käufer muss die Eintragung im zuständigen Grundbuch beantragen. Der Antrag kann unter anderem elektronisch über einen Notar oder Rechtsanwalt eingereicht werden.

Wer den Antrag auf Eintragung nicht innerhalb der gesetzlichen Frist stellt, kann mit erhöhten Gerichtsgebühren konfrontiert werden. Die kroatische Regierung weist darauf hin, dass bei einer verspäteten Antragstellung nach Ablauf von 60 Tagen eine deutlich erhöhte Gebühr anfallen kann.

7. Erwerb durch EU-Bürger

Für Bürger und juristische Personen aus EU-Mitgliedstaaten gelten grundsätzlich weitgehend dieselben Voraussetzungen wie für kroatische Staatsangehörige beziehungsweise kroatische Gesellschaften.

Besondere Regeln können jedoch für bestimmte Grundstücksarten und geschützte Gebiete gelten. Insbesondere landwirtschaftliche Flächen und bestimmte Schutzgebiete unterliegen speziellen gesetzlichen Regelungen.

Für EU-Investoren ist der Erwerb einer normalen Wohn- oder Gewerbeimmobilie daher grundsätzlich wesentlich unkomplizierter als für viele Käufer aus Drittstaaten.

8. Immobilienerwerb durch Nicht-EU-Ausländer

Für Staatsangehörige von Staaten außerhalb der EU sowie außerhalb Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz gelten besondere Voraussetzungen.

Grundsätzlich spielt dabei die Gegenseitigkeit (Reziprozität) eine entscheidende Rolle. Ein ausländischer Käufer kann eine Immobilie erwerben, wenn zwischen Kroatien und seinem Heimatstaat die erforderliche Gegenseitigkeit besteht. In vielen Fällen ist zusätzlich ein Verwaltungsverfahren zur Erteilung der erforderlichen Zustimmung vorgesehen.

Dem Antrag können unter anderem der Kaufvertrag, ein Grundbuchauszug des Verkäufers, ein Nachweis über den rechtlichen Status des Grundstücks und ein Staatsangehörigkeitsnachweis beizufügen sein.

Die jeweils aktuelle Reziprozität sollte vor Abschluss der Transaktion überprüft werden, da die Voraussetzungen je nach Staat unterschiedlich sein können.

9. Erwerb über eine kroatische Gesellschaft

Ausländische Investoren können außerdem prüfen, ob die Errichtung einer kroatischen Gesellschaft für die geplante Investition sinnvoll ist.

Die kroatische Investitionsförderung weist darauf hin, dass ein ausländischer Investor grundsätzlich eine Gesellschaft in Kroatien gründen oder sich an einer kroatischen Gesellschaft beteiligen kann. Eine in Kroatien gegründete Gesellschaft kann als kroatische juristische Person Immobilien erwerben; allerdings bleiben für bestimmte Grundstücksarten und geschützte Gebiete besondere Vorschriften bestehen.

Eine solche Struktur sollte jedoch nicht allein aus Gründen des Immobilienerwerbs gewählt werden. Gesellschafts-, Steuer-, Finanzierungs- und wirtschaftliche Aspekte müssen gemeinsam geprüft werden.

10. Landwirtschaftliche Grundstücke und geschützte Gebiete

Beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken gelten besondere gesetzliche Bestimmungen. Auch bestimmte geschützte Flächen können vom allgemeinen Immobilienerwerb ausgenommen oder besonderen Beschränkungen unterworfen sein.

Daher reicht es bei einem Grundstückskauf nicht aus, lediglich den Kaufpreis und die Eigentümerdaten zu überprüfen. Vor dem Erwerb sollte auch festgestellt werden, welche rechtliche Widmung das Grundstück besitzt und ob die gewünschte Nutzung überhaupt zulässig ist.

11. Immobilien im Bau

Beim Kauf einer Immobilie, die sich noch im Bau befindet, ist eine besonders sorgfältige Prüfung erforderlich.

Der Investor sollte insbesondere nachweisen können, dass eine wirksame Baugenehmigung oder ein anderer entsprechender Bauakt vorliegt. Ebenso ist die spätere Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) von großer Bedeutung.

Bei Neubauprojekten empfiehlt es sich außerdem, die genehmigten Bauunterlagen mit dem tatsächlich geplanten oder bereits errichteten Gebäude abzugleichen. Abweichungen zwischen genehmigtem Projekt und tatsächlichem Bauzustand können später erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Probleme verursachen.

12. Steuern beim Immobilienkauf

Beim Immobilienerwerb können verschiedene steuerliche Verpflichtungen entstehen. Besonders relevant ist die Grunderwerbsteuer beziehungsweise Immobilienübertragungssteuer.

Nach den offiziellen kroatischen Informationen beträgt die Immobilienübertragungssteuer grundsätzlich 3 % des Marktwerts der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs. Sie wird grundsätzlich vom Käufer getragen. Bestimmte gesetzliche Ausnahmen können jedoch greifen.

Bei bestimmten Neubaukonstellationen kann außerdem die umsatzsteuerliche Behandlung eine Rolle spielen. Deshalb sollte vor Abschluss des Kaufvertrags geklärt werden, welche Steuer auf die konkrete Transaktion tatsächlich Anwendung findet.

13. Verkauf einer Immobilie

Auch beim Verkauf sind rechtliche und steuerliche Fragen zu beachten.

Der Verkäufer sollte insbesondere einen aktuellen Grundbuchauszug, Unterlagen über die rechtmäßige Errichtung des Gebäudes und den Energieausweis bereitstellen. Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises kann außerdem eine entsprechend beglaubigte Erklärung erforderlich sein, mit der der Käufer die Eintragung seines Eigentums beantragen kann.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann für den Verkäufer außerdem eine einkommensteuerliche Belastung aus der Veräußerung entstehen. Die konkrete Behandlung hängt unter anderem vom Zeitpunkt und den Umständen des Erwerbs und der Veräußerung ab.

14. Vermietung und touristische Nutzung

Kroatien verfügt über einen bedeutenden Markt für Ferienwohnungen und touristische Immobilien. Wer eine Immobilie vermieten möchte, sollte jedoch zwischen einer gewöhnlichen Wohnraumvermietung und einer touristischen beziehungsweise kurzfristigen Vermietung unterscheiden.

Neben dem Mietvertrag können je nach Nutzungsart besondere steuerliche, verwaltungsrechtliche und touristische Vorschriften gelten.

Investoren sollten daher vor dem Kauf prüfen, ob die gewünschte touristische Nutzung am konkreten Standort und für die konkrete Immobilie rechtlich zulässig ist.

15. Immobilienfinanzierung und Hypotheken

Auch in Kroatien können Immobilienkäufe durch Bankdarlehen finanziert werden. In diesem Fall wird häufig eine Hypothek zugunsten der finanzierenden Bank im Grundbuch eingetragen.

Die kroatische Regierung weist darauf hin, dass bei einer Finanzierung durch ein Bankdarlehen der Kaufvertrag notariell besonders bestätigt werden kann und die Bank ihre Hypothek auf der Immobilie eintragen lässt.

Für internationale Käufer können zusätzlich Fragen zur Bonitätsprüfung, Währungsstruktur, Herkunft der Eigenmittel und grenzüberschreitenden Finanzierung relevant werden.

16. Rechtliche Risiken beim Immobilienerwerb

Zu den häufigsten Risiken gehören:

• nicht eindeutig geklärte Eigentumsverhältnisse,
• bestehende Hypotheken oder andere Belastungen,
• nicht genehmigte Bauarbeiten,
• fehlende Nutzungsgenehmigungen,
• Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch,
• unklare Grundstücksgrenzen,
• besondere Nutzungsbeschränkungen,
• offene steuerliche Verpflichtungen,
• fehlende Voraussetzungen für ausländische Käufer.

Eine professionelle Due-Diligence-Prüfung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags kann viele dieser Risiken frühzeitig erkennen.

17. Rechtliche Beratung beim Immobilienkauf

Der Immobilienerwerb in Kroatien sollte nicht allein anhand des Kaufpreises beurteilt werden. Entscheidend sind auch die rechtliche Qualität der Immobilie, die Eigentumslage, die Baugenehmigungen, die steuerliche Struktur und gegebenenfalls die Voraussetzungen für ausländische Käufer.

cosmos legal Cabinet juridique kann Käufer, Verkäufer, Investoren und Unternehmen bei Immobiliengeschäften in Kroatien unterstützend begleiten. Dies kann insbesondere die Prüfung von Grundbuch- und Immobiliendokumenten, die Gestaltung von Vor- und Kaufverträgen, die Begleitung der Eigentumsregistrierung sowie die rechtliche Strukturierung von Investitionen umfassen.

18. Fazit

Der kroatische Immobilienmarkt bietet sowohl nationalen als auch internationalen Investoren interessante Möglichkeiten. Gleichzeitig erfordert ein Immobiliengeschäft eine sorgfältige rechtliche Prüfung.

Besonders wichtig sind die Grundbuchprüfung, die Kontrolle der Baugenehmigungen und Nutzungsgenehmigungen, die Prüfung von Belastungen, die steuerliche Analyse und – bei ausländischen Käufern – die Feststellung der jeweiligen Erwerbsvoraussetzungen.

Für EU-Bürger ist der Erwerb gewöhnlicher Immobilien grundsätzlich weitgehend mit dem Erwerb durch kroatische Staatsangehörige vergleichbar, während bei Drittstaatsangehörigen insbesondere die Reziprozität und ein mögliches Zustimmungsverfahren zu beachten sind.

Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen, verkaufen, vermieten oder als Investitionsobjekt nutzen möchte, sollte deshalb bereits vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags eine umfassende rechtliche und steuerliche Prüfung durchführen lassen. cosmos legal Cabinet juridique kann dabei insbesondere bei nationalen und grenzüberschreitenden Immobiliengeschäften unterstützend tätig sein.