Immobilienrecht in Griechenland: Kauf, Eigentum, Steuern und rechtliche Besonderheiten

Der griechische Immobilienmarkt ist sowohl für einheimische Käufer als auch für ausländische Investoren von großer Bedeutung. Griechenland bietet aufgrund seiner geografischen Lage, seiner touristischen Attraktivität und der Zugehörigkeit zur Europäischen Union vielfältige Möglichkeiten für Investitionen in Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Grundstücke und touristische Anlagen.

Der Erwerb einer Immobilie in Griechenland sollte jedoch sorgfältig vorbereitet werden. Neben dem griechischen Immobilien- und Vertragsrecht spielen insbesondere Steuerrecht, Katasterrecht, Baurecht und – bei ausländischen Investoren – gegebenenfalls Aufenthaltsrecht eine wichtige Rolle.

1. Rechtlicher Rahmen des Immobilienerwerbs

Der Erwerb einer Immobilie in Griechenland erfolgt grundsätzlich durch einen rechtlich ordnungsgemäßen Übertragungsvertrag und die entsprechende Eintragung des erworbenen Rechts im zuständigen Grundbuch beziehungsweise beim Griechischen Kataster (Hellenic Cadastre).

Vor dem Kauf ist insbesondere zu überprüfen, ob der Verkäufer tatsächlich verfügungsberechtigt ist und ob auf der Immobilie Belastungen oder sonstige Rechte Dritter bestehen.

Eine rechtliche Prüfung sollte daher unter anderem folgende Punkte umfassen:

• Eigentumsverhältnisse,
• bestehende Hypotheken und Pfandrechte,
• sonstige Belastungen,
• Grundstücksgrenzen,
• baurechtlicher Status,
• bestehende Mietverhältnisse,
• mögliche Rechtsstreitigkeiten,
• steuerliche Verpflichtungen.

Gerade bei älteren Immobilien können historische Eigentumsverhältnisse und frühere Grundstücksübertragungen eine besondere Rolle spielen.

2. Kauf einer Immobilie durch Ausländer

Auch Personen mit Wohnsitz außerhalb Griechenlands können grundsätzlich Immobilien in Griechenland erwerben. Vor dem Erwerb müssen jedoch die erforderlichen steuerlichen und administrativen Voraussetzungen erfüllt werden.

Eine wichtige Voraussetzung ist die griechische Steueridentifikationsnummer (AFM). Die griechische Steuerbehörde AADE weist ausdrücklich darauf hin, dass sowohl in Griechenland ansässige Personen als auch Personen mit Wohnsitz im Ausland für den Erwerb einer Immobilie grundsätzlich eine AFM benötigen.

Für ausländische Käufer ist außerdem eine genaue Prüfung erforderlich, ob für die konkrete Immobilie besondere Beschränkungen oder Genehmigungserfordernisse bestehen, insbesondere in bestimmten geografisch sensiblen Gebieten.

3. Due Diligence vor dem Immobilienkauf

Eine der wichtigsten Phasen eines Immobilienkaufs ist die rechtliche Due Diligence.

Vor Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags sollte geprüft werden, ob die Immobilie tatsächlich frei von nicht offengelegten Belastungen erworben werden kann.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen:

Eigentumsnachweis

Es sollte anhand der einschlägigen Register geprüft werden, wer Eigentümer der Immobilie ist und ob die Eigentumskette nachvollziehbar ist.

Belastungen

Hypotheken, Beschlagnahmen, Dienstbarkeiten oder andere Rechte Dritter können den Wert und die Nutzbarkeit einer Immobilie erheblich beeinflussen.

Baurecht

Bei Gebäuden sollte geprüft werden, ob die tatsächliche Bebauung mit den genehmigten Bauplänen und den geltenden baurechtlichen Vorschriften übereinstimmt.

Grundstücksgrenzen

Bei Grundstücken ist eine genaue Vermessung besonders wichtig. Abweichungen zwischen tatsächlicher Grundstücksfläche, Katasterdaten und älteren Urkunden können später zu erheblichen Problemen führen.

4. Kaufvertrag und notarielle Beurkundung

Der Immobilienkauf wird in Griechenland grundsätzlich durch einen notariellen Vertrag formalisiert.

Vor Abschluss des Vertrags müssen die steuerlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Insbesondere ist die Immobilienübertragungssteuer grundsätzlich vor der Erstellung des Übertragungsvertrags zu entrichten. Die griechische Steuerbehörde AADE stellt hierfür mittlerweile auch digitale Verfahren über die Anwendung myPROPERTY zur Verfügung.

Der Kaufvertrag sollte unter anderem folgende Punkte eindeutig regeln:

• genaue Beschreibung der Immobilie,
• Kaufpreis,
• Zahlungsmodalitäten,
• Eigentumsübertragung,
• bestehende Belastungen,
• Übergabe,
• gegebenenfalls aufschiebende Bedingungen,
• Verantwortlichkeit für Kosten und Steuern.

5. Immobilienübertragungssteuer

Beim Erwerb einer Immobilie fällt grundsätzlich eine Immobilienübertragungssteuer (Real Estate Transfer Tax) an.

Nach den aktuellen Angaben der griechischen Steuerbehörde beträgt der grundlegende Steuersatz 3 % des steuerpflichtigen Immobilienwerts. Zusätzlich wird auf den Hauptsteuerbetrag eine Abgabe zugunsten der Gemeinden und Kommunen erhoben.

Die Steuer wird grundsätzlich vom Käufer getragen.

Vor dem Abschluss des Übertragungsvertrags müssen Käufer und Verkäufer grundsätzlich eine gemeinsame Steuererklärung für die Immobilienübertragung einreichen. In den entsprechenden Fällen kann die Erklärung elektronisch über das myPROPERTY-System abgewickelt werden.

6. Steuerliche Pflichten des Immobilieneigentümers

Der Erwerb einer Immobilie führt nicht nur zu einmaligen Kosten. Eigentümer müssen auch die laufenden steuerlichen Verpflichtungen berücksichtigen.

Eine wichtige Rolle spielt dabei der Unified Property Tax (ENFIA). Die griechische Steuerverwaltung führt ENFIA als zentrale Immobiliensteuer auf und verlangt von ausländischen Eigentümern grundsätzlich die entsprechende Erklärung der Immobilie im Formular E9 sowie die Zahlung der anfallenden Steuer.

Wird die Immobilie vermietet, müssen außerdem die entsprechenden Mieteinnahmen steuerlich ordnungsgemäß behandelt und erklärt werden.

7. Vermietung von Immobilien

Eigentümer können ihre Immobilien grundsätzlich langfristig oder – unter den jeweils geltenden gesetzlichen Voraussetzungen – touristisch beziehungsweise kurzfristig vermieten.

Bei der Vermietung sollten insbesondere folgende Fragen geprüft werden:

• Inhalt des Mietvertrags,
• Dauer des Mietverhältnisses,
• Höhe und Zahlung der Miete,
• Kaution,
• Instandhaltungspflichten,
• steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen,
• Registrierung und Meldepflichten,
• besondere Vorschriften für kurzfristige Vermietungen.

Bei touristischer oder kurzfristiger Vermietung können zusätzliche regulatorische und steuerliche Anforderungen bestehen. Deshalb sollte vor Aufnahme einer solchen Tätigkeit geprüft werden, welche konkrete rechtliche Struktur erforderlich ist.

8. Immobilien und Baurecht

Beim Kauf eines Grundstücks oder Gebäudes ist das griechische Baurecht von großer Bedeutung.

Ein Käufer sollte nicht allein auf den äußeren Zustand einer Immobilie vertrauen. Entscheidend ist vielmehr, ob die vorhandenen Gebäude und baulichen Veränderungen rechtlich zulässig sind.

Insbesondere bei älteren Gebäuden können Fragen im Zusammenhang mit:

• Baugenehmigungen,
• nachträglichen baulichen Veränderungen,
• Schwarzbauten,
• Flächennutzung,
• Grundstückserschließung,
• Denkmalschutz

entstehen.

Eine technische Prüfung durch einen qualifizierten Ingenieur sollte deshalb mit der juristischen Due Diligence kombiniert werden.

9. Immobilienkauf und Golden Visa

Der Erwerb bestimmter Immobilien kann für Staatsangehörige von Drittstaaten auch im Zusammenhang mit dem griechischen Golden-Visa-Programm relevant sein.

Das Programm sieht verschiedene Investitionswege vor, darunter bestimmte Immobilieninvestitionen. Die konkreten Voraussetzungen hängen von der Art der Investition und der jeweiligen Immobilie ab.

Die aktuellen Verwaltungsinformationen nennen beispielsweise besondere Verfahren für Investitionen in denkmalgeschützte Gebäude beziehungsweise Gebäudeteile, die restauriert oder rekonstruiert werden sollen. Eine entsprechende Aufenthaltserlaubnis kann grundsätzlich fünf Jahre gültig sein.

Auch der Erwerb von Immobilien, deren Nutzung von gewerblich zu Wohnzwecken geändert wurde, kann unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen für das Investoren-Aufenthaltsprogramm relevant sein.

Wichtig ist jedoch, dass die Golden Visa keine allgemeine Arbeitserlaubnis darstellt. Die offiziellen Informationen weisen ausdrücklich darauf hin, dass eine Investoren-Aufenthaltserlaubnis keinen Zugang zu einer beliebigen Beschäftigung vermittelt.

10. Erbschaft und Schenkung von Immobilien

Immobilien können in Griechenland nicht nur durch Kauf, sondern auch durch Erbschaft, Schenkung oder elterliche Übertragung auf eine andere Person übergehen.

Für diese Vorgänge gelten besondere steuerliche und verfahrensrechtliche Vorschriften. Die AADE stellt hierfür eigene Verfahren und Informationen zu Erbschaftsteuer, Schenkungen und elterlichen Übertragungen bereit.

Bei grenzüberschreitenden Erbfällen kann die Situation besonders komplex werden, weil neben dem griechischen Recht auch das Erbrecht und Steuerrecht eines anderen Staates betroffen sein können.

11. Verkauf einer Immobilie

Auch beim Verkauf einer Immobilie sind verschiedene rechtliche und steuerliche Fragen zu beachten.

Vor dem Verkauf sollte insbesondere sichergestellt werden, dass:

• der Eigentumsnachweis vollständig ist,
• bestehende Belastungen geklärt sind,
• steuerliche Verpflichtungen erfüllt wurden,
• baurechtliche Probleme bekannt sind,
• die erforderlichen Unterlagen vorliegen.

Für nicht in Griechenland ansässige Eigentümer können zusätzliche steuerliche Fragen entstehen. Die griechische Steuerverwaltung weist beispielsweise darauf hin, dass die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen aus der Übertragung von Immobilien nach den geltenden Vorschriften derzeit bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt ist.

12. Immobilieninvestitionen durch Unternehmen

Immobilien können in Griechenland sowohl von natürlichen Personen als auch über Gesellschaften gehalten werden.

Für größere Investitionen kann eine Gesellschaftsstruktur wirtschaftlich sinnvoll sein. Dabei müssen jedoch die gesellschaftsrechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Folgen sorgfältig geprüft werden.

Besonders bei Immobilienportfolios, Hotelprojekten oder gewerblichen Immobilien können Fragen der Finanzierung, Besteuerung, Haftung und späteren Veräußerung entscheidend sein.

13. Risiken beim Immobilienerwerb

Ein Immobilienkauf in Griechenland kann mit verschiedenen Risiken verbunden sein. Zu den wichtigsten gehören:

• unklare Eigentumsverhältnisse,
• nicht eingetragene Belastungen,
• Abweichungen bei Grundstücksgrenzen,
• baurechtliche Unregelmäßigkeiten,
• offene Steuerverpflichtungen,
• bestehende Miet- oder Nutzungsrechte,
• Probleme bei der Katasterregistrierung.

Gerade ausländische Käufer sollten deshalb vermeiden, allein aufgrund von Immobilienanzeigen oder mündlichen Zusicherungen einen Kaufvertrag abzuschließen.

Eine unabhängige rechtliche und technische Prüfung vor dem Kauf ist regelmäßig empfehlenswert.

14. Rechtliche Unterstützung durch cosmos legal Cabinet juridique

Der Erwerb einer Immobilie in Griechenland umfasst zahlreiche rechtliche und steuerliche Schritte. Für ausländische Käufer können insbesondere die Prüfung der Eigentumskette, die Katastereintragung, die steuerliche Strukturierung und die Überprüfung des baurechtlichen Status besondere Herausforderungen darstellen.

cosmos legal Cabinet juridique kann Käufer, Verkäufer und Investoren bei Immobiliengeschäften in Griechenland unterstützen. Dazu können insbesondere die rechtliche Due-Diligence-Prüfung, die Prüfung von Eigentums- und Registerunterlagen, die Begleitung von Kaufverhandlungen, die Prüfung von Kaufverträgen sowie die Unterstützung bei grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen gehören.

Bei größeren Immobilienprojekten kann außerdem eine umfassende Beratung zu Gesellschaftsrecht, Steuerrecht, Mietrecht und gegebenenfalls Aufenthaltsrecht erforderlich sein.

Fazit

Der griechische Immobilienmarkt bietet sowohl privaten Käufern als auch internationalen Investoren interessante Möglichkeiten. Gleichzeitig erfordert ein Immobiliengeschäft eine sorgfältige rechtliche Vorbereitung.

Besonders wichtig sind die Prüfung der Eigentumsverhältnisse, die Kontrolle von Belastungen, die baurechtliche Due Diligence, die Katasterregistrierung und die steuerliche Planung. Käufer benötigen grundsätzlich eine griechische Steueridentifikationsnummer, und bei einem normalen Immobilienkauf beträgt die Immobilienübertragungssteuer grundsätzlich 3 % des steuerpflichtigen Wertes zuzüglich der vorgesehenen kommunalen Abgabe.

Für ausländische Investoren können zusätzlich die Regelungen des griechischen Golden-Visa-Programms relevant sein. Dabei ist jedoch genau zu prüfen, ob die konkrete Immobilie und die gewählte Investitionsstruktur die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.

Eine frühzeitige rechtliche Prüfung durch cosmos legal Cabinet juridique kann dazu beitragen, Eigentums-, Steuer-, Vertrags- und Baurisiken bereits vor Abschluss der Transaktion zu erkennen und einen Immobilienkauf in Griechenland rechtssicherer zu gestalten.