Immobilienrecht in Finnland: Kauf, Eigentum, Steuern und rechtliche Besonderheiten

Der finnische Immobilienmarkt bietet sowohl privaten Käufern als auch Unternehmen und internationalen Investoren interessante Möglichkeiten. Beim Erwerb einer Immobilie müssen jedoch verschiedene gesellschafts-, steuer-, grundbuch- und gegebenenfalls investitionsrechtliche Vorschriften beachtet werden. Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Erwerb einer Immobilie (real estate) und dem Erwerb von Anteilen an einer finnischen Wohnungs- oder Immobiliengesellschaft.

Für ausländische Käufer können darüber hinaus besondere Genehmigungspflichten gelten. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung vor Abschluss des Kaufvertrags ist deshalb empfehlenswert.

1. Rechtlicher Rahmen des finnischen Immobilienrechts

Das finnische Immobilienrecht basiert auf verschiedenen gesetzlichen Regelungen. Eine wichtige Grundlage bildet der finnische Code of Real Estate, der unter anderem Anforderungen an Immobilienübertragungen und Eigentumsrechte festlegt.

Für die praktische Abwicklung von Immobiliengeschäften spielt außerdem das National Land Survey of Finland (Maanmittauslaitos) eine zentrale Rolle. Dort werden unter anderem Informationen über Grundstücke, Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Hypotheken geführt. (maanmittauslaitos.fi)

Bei einem Immobilienkauf sollte daher bereits vor Vertragsabschluss geprüft werden, welche Rechte und Belastungen mit dem jeweiligen Grundstück verbunden sind.

2. Kauf einer Immobilie in Finnland

Ein Immobilienkauf kann beispielsweise ein Grundstück mit einem Wohnhaus, ein Ferienhaus, landwirtschaftliche Flächen oder Waldflächen betreffen. Auch ein Anteil an einem Grundstück kann Gegenstand eines Kaufvertrags sein.

Das finnische National Land Survey empfiehlt Käufern, vor dem Kauf insbesondere folgende Dokumente zu überprüfen:

• Eigentumsnachweis,
• Belastungs- und Hypothekennachweis,
• Katasterauszug,
• Informationen über Baurechte und Bebauungsplanung,
• gegebenenfalls bestehende Nutzungs- und Wegerechte. (maanmittauslaitos.fi)

Diese Prüfung ist besonders wichtig, weil eine Immobilie mit Hypotheken, Dienstbarkeiten oder anderen eingetragenen Rechten belastet sein kann.

3. Immobilienkaufvertrag

Der Kaufvertrag sollte die wesentlichen Bedingungen der Transaktion eindeutig festlegen. Dazu gehören insbesondere:

• genaue Bezeichnung der Immobilie,
• Kaufpreis,
• Zahlungsbedingungen,
• Übergabetermin,
• bestehende Belastungen,
• Zustand des Gebäudes,
• Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer,
• mögliche Bedingungen für die Durchführung des Geschäfts.

Finnland bietet mit dem Property Transaction Service auch eine elektronische Möglichkeit, bestimmte Immobiliengeschäfte abzuwickeln. Dort können unter anderem Kaufverträge vorbereitet und elektronisch unterzeichnet werden. (maanmittauslaitos.fi)

Bei einer papiergebundenen Transaktion kann dagegen die Mitwirkung eines öffentlichen Kaufzeugen (public purchase witness) erforderlich sein. (maanmittauslaitos.fi)

4. Prüfung der Immobilie vor dem Kauf

Eine rechtliche und wirtschaftliche Due Diligence sollte möglichst vor Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags erfolgen.

Neben den Grundbuch- und Katasterinformationen sollten Käufer beispielsweise prüfen:

• bestehende Hypotheken,
• Grundstücksgrenzen,
• Baugenehmigungen,
• Bebauungsplan,
• mögliche Nutzungsbeschränkungen,
• Wegerechte,
• Umweltfragen,
• Zustand der Gebäude,
• kommunale Planungen.

Das National Land Survey weist ausdrücklich darauf hin, dass Informationen über Bebauung, Baurechte und Bauvorschriften bei der zuständigen kommunalen Bauaufsicht eingeholt werden können. (maanmittauslaitos.fi)

5. Immobilienerwerb durch ausländische Käufer

Für internationale Investoren ist die finnische Regelung über den Erwerb von Immobilien besonders relevant.

Personen und Unternehmen außerhalb der EU und des EWR benötigen grundsätzlich eine Genehmigung für den Erwerb bestimmter finnischer Immobilien. Das finnische Verteidigungsministerium ist für das entsprechende Genehmigungsverfahren zuständig. (Valtioneuvosto)

Die Genehmigungspflicht kann beispielsweise gelten für:

• natürliche Personen außerhalb der EU bzw. des EWR,
• Unternehmen mit Sitz außerhalb der EU bzw. des EWR,
• bestimmte EU-/EWR-Unternehmen, bei denen ein Investor außerhalb der EU bzw. des EWR mindestens 10 % Eigentum oder einen entsprechenden tatsächlichen Einfluss besitzt. (Valtioneuvosto)

Bei internationalen Immobilieninvestitionen sollte daher bereits vor Unterzeichnung geprüft werden, ob eine entsprechende Genehmigung erforderlich ist.

6. Nationale Sicherheitsinteressen

Die Genehmigungspflichten für bestimmte ausländische Immobilienkäufe stehen insbesondere im Zusammenhang mit dem Schutz der nationalen Sicherheit Finnlands.

Die finnische Gesetzgebung wurde in den vergangenen Jahren weiterentwickelt. Im Jahr 2025 verabschiedete das finnische Parlament Änderungen, die es ermöglichen, bestimmte Immobilienkäufe von Personen oder Unternehmen aus Staaten, die als sicherheitsrelevant eingestuft werden, zu verhindern. (Valtioneuvosto)

Für ausländische Investoren bedeutet dies, dass nicht nur die finanzielle und wirtschaftliche Seite einer Immobilientransaktion, sondern gegebenenfalls auch die nationale Sicherheitsprüfung berücksichtigt werden muss.

7. Immobilienerwerb und Übertragungssteuer

Ein wichtiger Kostenfaktor beim Immobilienkauf ist die finnische Transfer Tax (Übertragungssteuer).

Nach den aktuellen Informationen der finnischen Steuerverwaltung beträgt die Übertragungssteuer für Immobilien und Gebäude grundsätzlich 3 % des Kaufpreises beziehungsweise des Wertes der sonstigen Gegenleistung. (vero.fi)

Die Steuer betrifft beispielsweise:

• Grundstücke,
• Häuser,
• Ferienhäuser,
• landwirtschaftliche Flächen,
• Waldflächen,
• bestimmte Grundstücksanteile,
• bestimmte übertragbare Erbbaurechte.

Der Käufer muss die steuerlichen Pflichten ordnungsgemäß erfüllen, bevor die Eigentumsregistrierung abgeschlossen wird.

8. Eigentumsregistrierung

Nach Abschluss des Immobilienkaufs muss der neue Eigentümer sein Eigentum registrieren lassen.

Das National Land Survey of Finland verlangt grundsätzlich, dass die Registrierung so bald wie möglich und spätestens innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beantragt wird. (maanmittauslaitos.fi)

Vor der Registrierung muss die Übertragungssteuer grundsätzlich erklärt und bezahlt worden sein. (maanmittauslaitos.fi)

Nach erfolgreicher Registrierung wird der neue Eigentümer im finnischen Land Information System eingetragen.

9. Finanzierung und Hypotheken

Viele Immobilienkäufe werden durch Bankkredite finanziert. In diesem Fall kann die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen dienen.

Das finnische System ermöglicht die Registrierung und Verwaltung von elektronischen Hypothekenurkunden. Das National Land Survey bietet hierfür entsprechende elektronische Dienstleistungen an. (maanmittauslaitos.fi)

Vor dem Kauf sollte deshalb geklärt werden, ob auf der Immobilie bereits Hypotheken bestehen und wie diese beim Eigentumsübergang behandelt werden.

10. Wohnungen und Wohnungsaktien

Ein wichtiger Unterschied im finnischen Immobilienrecht besteht zwischen dem direkten Erwerb einer Immobilie und dem Erwerb von Aktien einer finnischen Wohnungs- oder Immobiliengesellschaft.

Wer beispielsweise eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, erwirbt häufig nicht unmittelbar das Grundstück oder Gebäude. Stattdessen werden Aktien einer Housing Company (asunto-osakeyhtiö) erworben, die dem Käufer das Recht zur Nutzung einer bestimmten Wohnung vermitteln.

Auch steuerlich ist diese Unterscheidung relevant. Nach den aktuellen Angaben der finnischen Steuerverwaltung beträgt die Übertragungssteuer auf Aktien einer Wohnungs- oder Immobiliengesellschaft grundsätzlich 1,5 %, während bei direktem Immobilienerwerb grundsätzlich 3 % gelten. (vero.fi)

11. Immobilien und laufende steuerliche Verpflichtungen

Neben der einmaligen Übertragungssteuer können weitere steuerliche Verpflichtungen entstehen. Bei einer vermieteten Immobilie sind beispielsweise die Einkünfte aus Vermietung steuerlich zu berücksichtigen.

Auch beim späteren Verkauf kann eine steuerliche Belastung entstehen. Die konkrete Behandlung hängt unter anderem davon ab, ob es sich um eine Privatperson oder ein Unternehmen handelt und wie die Immobilie genutzt wurde.

Bei internationalen Eigentümern können zusätzlich Doppelbesteuerungsabkommen und die steuerlichen Vorschriften des Heimatstaates relevant sein.

12. Immobilieninvestitionen durch Unternehmen

Unternehmen können finnische Immobilien beispielsweise für folgende Zwecke erwerben:

• Bürogebäude,
• Produktionsstätten,
• Logistikflächen,
• Gewerbeimmobilien,
• Mietwohnungen,
• Grundstücke für zukünftige Projekte.

Bei größeren Investitionen sollte neben der Immobilie selbst auch die gesellschaftsrechtliche Struktur geprüft werden. Je nach Zielsetzung kann der direkte Immobilienerwerb oder der Erwerb einer Gesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist, unterschiedliche rechtliche und steuerliche Folgen haben.

13. Rechtliche Unterstützung durch Cosmos Legal Cabinet juridique

Immobilientransaktionen in Finnland können neben dem Kaufrecht auch Steuerrecht, Gesellschaftsrecht, Grundbuchrecht, Baurecht und gegebenenfalls Investitionskontrollrecht betreffen.

Cosmos Legal Cabinet juridique kann Käufer, Verkäufer und internationale Investoren bei der rechtlichen Prüfung einer finnischen Immobilientransaktion unterstützen. Dazu können insbesondere die Prüfung von Kaufverträgen, Eigentums- und Belastungsinformationen, gesellschaftsrechtliche Strukturen sowie grenzüberschreitende rechtliche Fragen gehören.

Gerade bei ausländischen Käufern ist es sinnvoll, die Genehmigungspflicht und die steuerlichen Folgen bereits vor Abschluss des Kaufvertrags zu klären.

Fazit

Der finnische Immobilienmarkt bietet grundsätzlich vielfältige Möglichkeiten für private und gewerbliche Investoren. Gleichzeitig verlangt ein Immobilienkauf eine sorgfältige Prüfung der Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Bau- und Nutzungsrechte sowie steuerlichen Verpflichtungen. Das finnische National Land Survey empfiehlt ausdrücklich, vor dem Kauf aktuelle Eigentums-, Belastungs- und Katasterunterlagen zu prüfen. (maanmittauslaitos.fi)

Besondere Aufmerksamkeit ist bei Käufern außerhalb der EU und des EWR erforderlich, da für bestimmte Immobilienkäufe eine Genehmigung des finnischen Verteidigungsministeriums notwendig ist. (Valtioneuvosto)

Auch die Übertragungssteuer ist ein wichtiger Bestandteil der Kaufplanung: Bei einem direkten Immobilienerwerb beträgt sie grundsätzlich 3 %, während für bestimmte Wohnungs- und Immobiliengesellschaftsaktien grundsätzlich 1,5 % gelten. (vero.fi)

Eine frühzeitige rechtliche und steuerliche Prüfung durch Cosmos Legal Cabinet juridique kann daher dazu beitragen, Immobiliengeschäfte in Finnland rechtssicher zu strukturieren und mögliche Risiken bereits vor dem Vertragsabschluss zu erkennen.