18.07.2026
Hukuk
Le droit immobilier en Roumanie
Le droit immobilier en Roumanie : Guide juridique complet sur les transactions, les investissements et la réglementation foncière
Analyse approfondie par cosmos legal Cabinet juridique
Introduction
Le marché immobilier roumain connaît une croissance soutenue depuis plusieurs années grâce au développement économique du pays, à son appartenance à l'Union européenne et à l'intérêt croissant des investisseurs nationaux et internationaux. Les investissements concernent aussi bien les immeubles résidentiels que les bureaux, les centres commerciaux, les plateformes logistiques, les terrains agricoles et les projets industriels. Le droit immobilier roumain repose sur un cadre juridique moderne qui encadre l'acquisition, la vente, la location, le financement, le développement et la gestion des biens immobiliers. Les transactions sont principalement régies par le Code civil, la législation cadastrale, les règles d'urbanisme ainsi que les lois relatives aux investissements étrangers et à la propriété foncière. (legal500.com) Le présent guide, élaboré par cosmos legal Cabinet juridique, présente les principales règles applicables au droit immobilier en Roumanie, les procédures d'acquisition, les droits des investisseurs, les obligations des propriétaires ainsi que les mécanismes destinés à sécuriser les opérations immobilières.1. Le cadre juridique du droit immobilier
Le droit immobilier roumain est principalement fondé sur :- le Code civil roumain ;
- la Loi n° 7/1996 relative au cadastre et à la publicité foncière ;
- la Loi n° 312/2005 concernant l'acquisition des terrains par les citoyens et personnes morales étrangers ;
- les réglementations relatives à l'urbanisme et aux autorisations de construire ;
- les règles européennes applicables aux investissements et à la libre circulation des capitaux. (Portal Legislativ)
2. Les catégories de biens immobiliers
Le marché immobilier roumain comprend notamment :- les logements résidentiels ;
- les immeubles de bureaux ;
- les bâtiments industriels ;
- les plateformes logistiques ;
- les centres commerciaux ;
- les hôtels ;
- les terrains constructibles ;
- les terrains agricoles ;
- les immeubles historiques.
3. Le droit de propriété
Le droit de propriété confère à son titulaire :- le droit d'utiliser le bien ;
- le droit d'en percevoir les revenus ;
- le droit d'en disposer librement ;
- le droit de le vendre, le louer, le donner ou l'hypothéquer.
4. L'acquisition d'un bien immobilier
Une acquisition immobilière comprend généralement les étapes suivantes :- vérification de la situation juridique du bien ;
- réalisation d'une due diligence immobilière ;
- négociation du contrat ;
- signature devant un notaire public lorsque la loi l'exige ;
- paiement du prix ;
- inscription du droit de propriété au registre foncier.
5. Les investisseurs étrangers
La Roumanie accueille largement les investissements étrangers dans le secteur immobilier. Les règles diffèrent toutefois selon la qualité de l'investisseur :- les citoyens et sociétés de l'Union européenne et de l'Espace économique européen peuvent, sous réserve des conditions légales, acquérir des terrains dans les mêmes conditions que les ressortissants roumains ;
- les investisseurs provenant d'États tiers sont soumis aux conditions prévues par la Loi n° 312/2005, notamment au principe de réciprocité pour certaines acquisitions foncières. (Portal Legislativ)
6. Les vérifications juridiques (Due Diligence)
Avant toute acquisition, il est recommandé d'examiner notamment :- le titre de propriété ;
- les inscriptions au registre foncier ;
- les hypothèques ;
- les servitudes ;
- les litiges éventuels ;
- les permis de construire ;
- la conformité urbanistique ;
- les contrats de location existants ;
- les obligations fiscales.
7. Les contrats immobiliers
Les principales conventions utilisées sont :- le compromis de vente ;
- le contrat définitif de vente ;
- les contrats de location ;
- les baux commerciaux ;
- les contrats de promotion immobilière ;
- les contrats de construction ;
- les conventions de copropriété.
8. Les autorisations d'urbanisme et de construction
Les projets immobiliers nécessitent généralement :- un certificat d'urbanisme ;
- un permis de construire ;
- des autorisations environnementales lorsque cela est nécessaire ;
- le respect des règles locales d'aménagement du territoire.
9. La fiscalité immobilière
Les opérations immobilières peuvent entraîner différentes obligations fiscales, notamment :- l'impôt sur les revenus ou les bénéfices ;
- la TVA lorsque les conditions légales sont réunies ;
- les taxes locales sur les immeubles ;
- les droits d'enregistrement et frais notariaux.
10. Le financement des projets immobiliers
Les investissements peuvent être financés par :- des prêts bancaires ;
- des financements syndiqués ;
- des émissions obligataires ;
- des fonds d'investissement ;
- des partenariats public-privé ;
- des apports en capital.
11. Les litiges immobiliers
Les principaux contentieux concernent :- les vices de propriété ;
- les différends contractuels ;
- les conflits de voisinage ;
- les servitudes ;
- les retards de livraison ;
- les défauts de construction ;
- les litiges locatifs ;
- les contestations relatives aux autorisations administratives.
12. Les tendances du marché immobilier roumain
Le marché immobilier roumain demeure attractif grâce :- à la croissance des investissements étrangers ;
- au développement des secteurs logistique et industriel ;
- à l'expansion du marché résidentiel ;
- à la modernisation des infrastructures ;
- à l'essor des projets de bureaux et d'énergie.
13. L'accompagnement proposé par cosmos legal Cabinet juridique
Grâce à son expertise en droit immobilier, en droit des sociétés, en droit fiscal et en investissements internationaux, cosmos legal Cabinet juridique accompagne ses clients dans :- les acquisitions et ventes immobilières ;
- les audits juridiques (due diligence) ;
- les investissements étrangers ;
- les projets de développement immobilier ;
- les contrats de construction et de location ;
- les financements immobiliers ;
- les autorisations administratives ;
- les restructurations patrimoniales ;
- les contentieux immobiliers.