11.07.2026
Hukuk
Le droit immobilier en Lituanie
Le droit immobilier en Lituanie : Guide complet sur les transactions immobilières, les investissements, les droits de propriété et les procédures juridiques
Introduction
Le droit immobilier occupe une place essentielle dans le système juridique de la République de Lituanie. Il régit l'acquisition, la vente, la location, la construction, le financement et la gestion des biens immobiliers. Grâce à son appartenance à l'Union européenne, à la zone euro et à un environnement économique stable, la Lituanie est devenue une destination attractive pour les investisseurs nationaux et étrangers souhaitant acquérir des biens résidentiels, commerciaux, industriels ou agricoles. Les relations immobilières sont principalement encadrées par le Code civil de la République de Lituanie, la Loi sur les terres (Law on Land), la Loi sur le Registre des biens immobiliers, ainsi que par les règles relatives à l'urbanisme et à la construction. (e-seimas.lrs.lt) Le Cabinet juridique Cosmos Legal accompagne les particuliers, les investisseurs, les promoteurs immobiliers et les entreprises dans toutes les opérations immobilières en Lituanie, qu'il s'agisse d'acquisitions, de ventes, de projets de construction, de financements ou de litiges immobiliers.Le cadre juridique du droit immobilier en Lituanie
Le droit immobilier lituanien repose principalement sur :- le Code civil de la République de Lituanie ;
- la Loi sur les terres ;
- la Loi sur le Registre des biens immobiliers ;
- les lois relatives à l'aménagement du territoire ;
- la réglementation applicable à la construction ;
- les dispositions européennes applicables aux investissements et à la libre circulation des capitaux. (e-seimas.lrs.lt)
Les catégories de biens immobiliers
Le marché immobilier lituanien comprend notamment :- les logements résidentiels ;
- les immeubles commerciaux ;
- les bureaux ;
- les locaux industriels ;
- les terrains constructibles ;
- les terrains agricoles ;
- les bâtiments logistiques ;
- les biens à usage mixte.
L'acquisition d'un bien immobilier
Une acquisition immobilière comprend généralement plusieurs étapes :Vérification préalable (Due Diligence)
Avant toute signature, il est recommandé de vérifier :- la situation juridique du bien ;
- l'identité du propriétaire ;
- les inscriptions au registre foncier ;
- les hypothèques ;
- les servitudes ;
- les autorisations administratives ;
- les éventuels litiges.
Signature du contrat
Le contrat de vente précise notamment :- l'identité des parties ;
- la description du bien ;
- le prix de vente ;
- les modalités de paiement ;
- les garanties ;
- la date du transfert de propriété.
Enregistrement du droit de propriété
Après la conclusion de la transaction, le transfert de propriété doit être enregistré auprès du Registre des biens immobiliers afin d'assurer sa pleine opposabilité aux tiers. (cosmoslegal.com.tr)Les investisseurs étrangers
La Lituanie accueille favorablement les investissements étrangers dans le secteur immobilier. Les ressortissants étrangers peuvent, dans de nombreux cas, acquérir des immeubles résidentiels et commerciaux. Toutefois, certaines restrictions peuvent concerner l'acquisition de terrains agricoles ou de terrains présentant une importance stratégique, notamment pour certains acquéreurs ne remplissant pas les conditions prévues par la législation. (cosmoslegal.com.tr) Avant toute acquisition, une analyse juridique des règles applicables à la qualité de l'investisseur est fortement recommandée.Les contrats de location
Le droit lituanien reconnaît différents types de baux, notamment :- les baux d'habitation ;
- les baux commerciaux ;
- les baux industriels ;
- les locations de terrains ;
- les locations de longue durée.
- la durée ;
- le montant du loyer ;
- les obligations des parties ;
- les modalités de résiliation ;
- les garanties éventuelles.
Les projets de construction et de développement
Les opérations de construction sont soumises à diverses autorisations administratives. Les promoteurs doivent notamment respecter :- les règles d'urbanisme ;
- les conditions d'aménagement du territoire ;
- les normes environnementales ;
- les exigences techniques applicables aux bâtiments.
Le financement immobilier
Les acquisitions peuvent être financées par :- des crédits hypothécaires ;
- des financements bancaires professionnels ;
- des investissements privés ;
- des structures de financement internationales.
La fiscalité immobilière
Les propriétaires et investisseurs doivent prendre en considération plusieurs aspects fiscaux :- l'impôt sur les biens immobiliers ;
- la fiscalité applicable aux revenus locatifs ;
- l'imposition des plus-values dans les cas prévus par la loi ;
- la TVA lorsque certaines opérations y sont soumises.
Les litiges immobiliers
Les principaux contentieux concernent :- les contestations de propriété ;
- les défauts de construction ;
- les litiges locatifs ;
- les retards dans les projets immobiliers ;
- les servitudes ;
- les différends relatifs aux contrats de vente ;
- les conflits entre copropriétaires.
Les investissements commerciaux
Les investisseurs internationaux utilisent fréquemment la Lituanie pour :- l'acquisition d'immeubles de bureaux ;
- les centres logistiques ;
- les bâtiments industriels ;
- les entrepôts ;
- les centres commerciaux ;
- les projets résidentiels destinés à la location.
Les risques juridiques
Avant toute opération immobilière, il convient notamment d'identifier :- les charges grevant le bien ;
- les restrictions d'utilisation ;
- les risques environnementaux ;
- les irrégularités cadastrales ;
- les risques fiscaux ;
- les autorisations administratives nécessaires.
Le rôle du Cabinet juridique Cosmos Legal
Le Cabinet juridique Cosmos Legal accompagne ses clients dans l'ensemble des opérations immobilières en Lituanie. Ses prestations comprennent notamment :- l'audit juridique (due diligence) des biens immobiliers ;
- la rédaction et la négociation des contrats de vente et de location ;
- l'assistance lors des acquisitions par des investisseurs étrangers ;
- le conseil en droit de la construction et de l'urbanisme ;
- l'analyse des incidences fiscales des transactions ;
- la représentation devant les autorités administratives ;
- le règlement des litiges immobiliers ;
- l'accompagnement des projets de promotion et de développement immobilier.
Conseils pratiques
Avant d'investir dans un bien immobilier en Lituanie, il est recommandé de :- vérifier la situation juridique du bien ;
- consulter le Registre des biens immobiliers ;
- réaliser une due diligence complète ;
- analyser les conséquences fiscales de l'investissement ;
- vérifier les éventuelles restrictions applicables aux terrains ;
- faire rédiger ou examiner les contrats par un professionnel du droit.