Immobilienrecht in Österreich – Kauf, Eigentum, Grundbuch, Steuern und rechtliche Besonderheiten

1. Einleitung

Der österreichische Immobilienmarkt ist sowohl für private Käufer als auch für Unternehmen und internationale Investoren von großer Bedeutung. Der Erwerb einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks ist jedoch mit zahlreichen rechtlichen und steuerlichen Fragen verbunden. Neben dem allgemeinen Zivilrecht spielen insbesondere das Grundbuchrecht, das Wohnungseigentumsrecht, das Grundverkehrsrecht, das Bau- und Raumordnungsrecht sowie steuerrechtliche Vorschriften eine wichtige Rolle.

Eine Besonderheit des österreichischen Immobilienrechts besteht darin, dass der Abschluss eines Kaufvertrags allein grundsätzlich noch nicht zum Eigentum an der Immobilie führt. Für den Eigentumserwerb ist grundsätzlich die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch erforderlich.

cosmos legal Cabinet juridique kann Käufer, Verkäufer, Investoren und Unternehmen bei Immobiliengeschäften in Österreich rechtlich begleiten und bei der Prüfung und Gestaltung von Immobilienverträgen unterstützen.

2. Der Immobilienkauf in Österreich

Der Kauf einer Immobilie beginnt in der Regel mit der Auswahl des Kaufobjekts und der Prüfung seiner rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften. Vor Abschluss eines Kaufvertrags sollte insbesondere überprüft werden, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und ob Belastungen oder andere Rechte Dritter bestehen.

Zu den wichtigen Prüfungsbereichen gehören insbesondere:

• Eigentumsverhältnisse,
• Hypotheken und Pfandrechte,
• Dienstbarkeiten,
• Vorkaufsrechte,
• bestehende Mietverhältnisse,
• Flächenwidmung,
• Bebauungsmöglichkeiten,
• Baubewilligungen,
• offene Abgaben und Erschließungskosten.

Die österreichische Verwaltung empfiehlt ausdrücklich, vor einem Grundstückskauf einen aktuellen beziehungsweise beglaubigten Grundbuchauszug einzuholen.

3. Der Kaufvertrag

Der Immobilienkaufvertrag ist das zentrale Dokument des Erwerbsvorgangs. Er sollte die Rechte und Pflichten beider Parteien möglichst genau regeln.

Typische Vertragsbestandteile sind:

• genaue Bezeichnung der Liegenschaft,
• Kaufpreis,
• Zahlungsmodalitäten,
• Übergabetermin,
• Regelungen über bestehende Belastungen,
• Gewährleistung,
• Haftung,
• Lastenfreistellung,
• Kosten und Steuern,
• Voraussetzungen für die Grundbucheintragung.

In Österreich wird ein Immobilienkaufvertrag üblicherweise von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einer Notarin beziehungsweise einem Notar errichtet oder abgewickelt. Die Unterschriften der Vertragsparteien müssen für die Eintragung in das Grundbuch grundsätzlich beglaubigt sein.

4. Das Grundbuch

Das Grundbuch ist eines der wichtigsten Instrumente des österreichischen Immobilienrechts. Es wird von den zuständigen Bezirksgerichten geführt und enthält Informationen über Grundstücke und daran bestehende dingliche Rechte.

Dazu gehören insbesondere:

• Eigentum,
• Wohnungseigentum,
• Pfandrechte,
• Dienstbarkeiten,
• Baurechte,
• Reallasten.

Darüber hinaus können bestimmte rechtlich relevante Tatsachen durch Anmerkungen oder Ersichtlichmachungen im Grundbuch dokumentiert werden.

Für den Erwerb einer Immobilie ist die Grundbucheintragung von zentraler Bedeutung. Erst mit der Einverleibung des Eigentumsrechts wird der Käufer grundsätzlich bücherlicher Eigentümer.

5. Ablauf der Verbücherung

Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt nicht automatisch die Eintragung des Käufers als Eigentümer.

Für die Verbücherung sind unter anderem der entsprechend formgerechte Kaufvertrag sowie die erforderlichen steuerlichen und gegebenenfalls behördlichen Nachweise notwendig.

Das Grundbuchsgesuch wird beim zuständigen Grundbuchsgericht eingebracht. In der Praxis erfolgt die Abwicklung häufig durch eine Rechtsanwaltskanzlei oder ein Notariat.

Vor der Eintragung können beispielsweise bestehende Hypotheken gelöscht und erforderliche Genehmigungen eingeholt werden müssen. Auch die Grunderwerbsteuer muss grundsätzlich entrichtet beziehungsweise entsprechend nachgewiesen werden.

6. Treuhandabwicklung

Bei Immobiliengeschäften wird der Kaufpreis häufig über ein Treuhandkonto abgewickelt. Dadurch kann sichergestellt werden, dass der Verkäufer den Kaufpreis erst erhält, wenn die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind.

Eine Treuhandabwicklung kann insbesondere bei komplexeren Immobilienkäufen sinnvoll sein, weil gleichzeitig mehrere Bedingungen erfüllt werden müssen, etwa:

• Lastenfreistellung,
• Zahlung der Grunderwerbsteuer,
• Vorliegen erforderlicher Genehmigungen,
• Eintragung des Eigentumsrechts,
• Löschung bestehender Pfandrechte.

Die konkrete Gestaltung der Treuhandschaft sollte vertraglich eindeutig geregelt werden.

7. Grunderwerbsteuer

Beim Erwerb einer österreichischen Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer (GrESt) an.

Der allgemeine Steuersatz beträgt grundsätzlich 3,5 % vom Wert der Gegenleistung beziehungsweise bei bestimmten Erwerbsvorgängen von der entsprechenden Bemessungsgrundlage. Die Steuerschuld entsteht grundsätzlich bereits mit dem Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts, beispielsweise mit dem Kaufvertrag, und nicht erst mit der Grundbucheintragung.

Die Grunderwerbsteuer gehört daher zu den wesentlichen Kostenfaktoren eines Immobilienkaufs.

8. Grundbuchgebühren

Neben der Grunderwerbsteuer fallen grundsätzlich Gebühren für die Eintragung des Eigentumsrechts an.

Für die Eintragung des Eigentums- oder Baurechts beträgt die Gebühr grundsätzlich 1,1 % des maßgeblichen Wertes. Wird gleichzeitig ein Pfandrecht für eine Finanzierung eingetragen, beträgt die Eintragungsgebühr grundsätzlich 1,2 % des Pfandbetrages.

Bei bestimmten gesetzlich begünstigten Vorgängen können allerdings besondere Bemessungsgrundlagen gelten.

9. Maklerprovision

Beim Erwerb einer Immobilie kann zusätzlich eine Maklerprovision anfallen.

Bei Kaufgeschäften beträgt die gesetzlich zulässige Höchstprovision bei höheren Kaufpreisen grundsätzlich 3 % des Wertes zuzüglich Umsatzsteuer. Für niedrigere Kaufpreise gelten besondere Staffelungen. Die Provision ist grundsätzlich verhandelbar.

Käufer sollten daher bereits vor Unterzeichnung eines Maklervertrags prüfen, welche Provision und welche weiteren Kosten im konkreten Fall entstehen.

10. Immobilienertragsteuer beim Verkauf

Auch der Verkauf einer Immobilie kann steuerliche Folgen haben.

Bei der Veräußerung einer österreichischen Immobilie kann insbesondere Immobilienertragsteuer (ImmoESt) anfallen. Der allgemeine Steuersatz beträgt grundsätzlich 30 % des steuerpflichtigen Gewinns, wobei gesetzliche Befreiungen und Sonderregelungen bestehen können. Eine wichtige Ausnahme kann beispielsweise unter bestimmten Voraussetzungen für den Hauptwohnsitz greifen.

Vor einem Verkauf sollte daher eine steuerliche Prüfung durchgeführt werden, insbesondere wenn die Immobilie bereits seit vielen Jahren gehalten wird oder besondere Erwerbs- und Nutzungsverhältnisse bestehen.

11. Wohnungseigentum

Das österreichische Wohnungseigentumsrecht ermöglicht es, an bestimmten Teilen eines Gebäudes selbstständiges Wohnungseigentum zu begründen.

Wohnungseigentümer sind gleichzeitig Miteigentümer der gesamten Liegenschaft, verfügen jedoch über ein ausschließliches Nutzungs- und Verfügungsrecht an ihrem Wohnungseigentumsobjekt.

Die rechtlichen Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern werden unter anderem durch das Wohnungseigentumsgesetz und den Wohnungseigentumsvertrag bestimmt.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sollte daher nicht nur die konkrete Wohnung geprüft werden. Auch die gesamte Liegenschaft, die allgemeinen Teile des Gebäudes, bestehende Rücklagen und mögliche Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft können wirtschaftlich relevant sein.

12. Kauf einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Eigentumswohnung müssen verschiedene Dokumente und Informationen geprüft werden.

Dazu können insbesondere gehören:

• Grundbuchauszug,
• Wohnungseigentumsvertrag,
• Nutzwertgutachten,
• Energieausweis,
• Betriebskosten,
• Rücklagen,
• bestehende Darlehen der Eigentümergemeinschaft,
• Protokolle relevanter Eigentümerversammlungen.

Der Energieausweis muss bei Verkauf oder Vermietung grundsätzlich vorgelegt und übergeben werden. Er darf grundsätzlich nicht älter als zehn Jahre sein.

13. Erwerb von Immobilien durch Ausländer

Für ausländische Käufer ist eine zusätzliche Prüfung erforderlich.

Ob eine ausländische Person eine Immobilie in Österreich ohne besondere Genehmigung erwerben darf, hängt unter anderem von ihrer Staatsangehörigkeit und vom jeweiligen Bundesland ab.

EU- und EWR-Bürger sind unter bestimmten Voraussetzungen österreichischen Staatsangehörigen gleichgestellt. Für Drittstaatsangehörige können dagegen Genehmigungen nach den jeweiligen Grundverkehrsgesetzen der Bundesländer erforderlich sein.

Die entsprechenden Vorschriften sind nicht in ganz Österreich identisch. Das Grundverkehrsrecht ist grundsätzlich Landessache, sodass die Anforderungen in Wien, Niederösterreich, Tirol, Salzburg oder anderen Bundesländern unterschiedlich sein können.

14. Landwirtschaftliche Grundstücke und besondere Gebiete

Besondere Regelungen können beim Erwerb land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke gelten.

Je nach Bundesland kann eine Genehmigung der zuständigen Grundverkehrsbehörde erforderlich sein. Auch in sogenannten Vorbehaltsgemeinden können besondere Beschränkungen bestehen.

Deshalb sollte vor dem Abschluss eines Kaufvertrags geklärt werden, ob für den konkreten Erwerb eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich ist.

15. Flächenwidmung und Baurecht

Der Kauf eines Grundstücks bedeutet nicht automatisch, dass der Käufer darauf jedes gewünschte Gebäude errichten darf.

Entscheidend sind unter anderem:

• Flächenwidmungsplan,
• Bebauungsplan,
• baurechtliche Vorschriften,
• bestehende Baubewilligungen,
• Denkmalschutz,
• Naturschutzbestimmungen,
• Erschließung.

Da Raumordnungs- und Baurecht weitgehend auf Landesebene geregelt werden, können die Anforderungen zwischen den österreichischen Bundesländern erheblich variieren.

Ein Grundstück sollte deshalb vor dem Kauf nicht nur hinsichtlich seines Kaufpreises, sondern auch hinsichtlich seiner tatsächlichen und rechtlich zulässigen Nutzung geprüft werden.

16. Immobilienfinanzierung und Hypothek

Viele Immobilienkäufe werden durch Bankkredite finanziert.

Zur Sicherung eines Immobilienkredits kann ein Pfandrecht im Grundbuch eingetragen werden. Bei einer solchen Finanzierung entstehen neben den Finanzierungskosten auch Kosten für die grundbücherliche Eintragung des Pfandrechts. Grundsätzlich beträgt die entsprechende Eintragungsgebühr 1,2 % des Pfandbetrages.

Vor Abschluss einer Finanzierung sollten Kreditnehmer daher nicht nur den Zinssatz, sondern auch Bearbeitungsgebühren, Sicherheiten und sonstige Finanzierungskosten berücksichtigen.

17. Immobilienvermietung

Auch die Vermietung einer Immobilie unterliegt in Österreich umfangreichen gesetzlichen Regelungen.

Je nach Art der Immobilie und des Mietverhältnisses kann insbesondere das Mietrechtsgesetz (MRG) ganz oder teilweise Anwendung finden. Dies kann Auswirkungen auf Mietzins, Kündigungsmöglichkeiten, Befristungen und Rechte der Vertragsparteien haben.

Bei Wohnimmobilien sollte daher vor Abschluss eines Mietvertrags geprüft werden, welchem mietrechtlichen Regime das konkrete Objekt unterliegt.

18. Immobilien als Unternehmensinvestition

Immobilien können auch über Gesellschaften erworben und gehalten werden. Für Unternehmen und Investoren können sich dadurch zusätzliche gesellschafts- und steuerrechtliche Fragen ergeben.

Bei größeren Transaktionen kann beispielsweise geprüft werden, ob ein direkter Immobilienerwerb oder der Erwerb von Gesellschaftsanteilen wirtschaftlich und rechtlich sinnvoller ist.

Dabei müssen insbesondere folgende Bereiche analysiert werden:

• Gesellschaftsrecht,
• Steuerrecht,
• Grunderwerbsteuer,
• Finanzierung,
• Haftungsrisiken,
• Due Diligence,
• Grundbuchsituation.

Bei Unternehmensimmobilien ist eine strukturierte rechtliche Prüfung daher besonders wichtig.

19. Due Diligence beim Immobilienkauf

Vor einem größeren Immobiliengeschäft sollte eine umfassende Immobilien-Due-Diligence durchgeführt werden.

Dabei können insbesondere folgende Bereiche geprüft werden:

• Grundbuch,
• Eigentumsverhältnisse,
• bestehende Belastungen,
• Miet- und Pachtverträge,
• Bau- und Nutzungsbewilligungen,
• Flächenwidmung,
• Umweltfragen,
• technische Gebäudeunterlagen,
• Energieausweis,
• offene Abgaben,
• anhängige Rechtsstreitigkeiten.

Die österreichische Verwaltung weist ausdrücklich darauf hin, dass beim Immobilienkauf verschiedene rechtliche und tatsächliche Eigenschaften des Grundstücks berücksichtigt werden müssen.

20. Rolle der Rechtsberatung

Immobilientransaktionen können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Eine professionelle rechtliche Beratung kann deshalb bereits vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrags sinnvoll sein.

cosmos legal Cabinet juridique kann insbesondere bei folgenden Fragen unterstützen:

• Prüfung und Gestaltung von Immobilienkaufverträgen,
• Grundbuchprüfung,
• Prüfung von Belastungen und Dienstbarkeiten,
• Beratung ausländischer Immobilienkäufer,
• Prüfung von Grundverkehrsgenehmigungen,
• Wohnungseigentumsrecht,
• Mietrecht,
• Immobilien-Due-Diligence,
• Immobilienfinanzierung,
• rechtliche Begleitung von Immobilientransaktionen.

21. Fazit

Das österreichische Immobilienrecht umfasst zahlreiche miteinander verbundene Rechtsbereiche. Der Kaufvertrag ist nur ein Bestandteil des gesamten Erwerbsvorgangs. Für den Eigentumserwerb ist grundsätzlich die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch erforderlich.

Neben dem Kaufpreis müssen Käufer insbesondere Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren, mögliche Maklerkosten und Finanzierungskosten berücksichtigen. Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 %, während die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch grundsätzlich mit 1,1 % des maßgeblichen Wertes belastet wird.

Für ausländische Käufer können zusätzlich grundverkehrsrechtliche Genehmigungen erforderlich sein. Diese Regelungen unterscheiden sich teilweise erheblich zwischen den neun österreichischen Bundesländern.

Eine sorgfältige Prüfung von Grundbuch, Kaufvertrag, Bau- und Nutzungsrechten, steuerlichen Verpflichtungen sowie möglichen Belastungen ist daher vor jedem größeren Immobiliengeschäft empfehlenswert. cosmos legal Cabinet juridique kann Käufer, Verkäufer, Unternehmen und internationale Investoren bei der rechtlichen Planung und Durchführung von Immobilientransaktionen in Österreich unterstützen.