Immobilienrecht in Italien: Kauf, Eigentum, Steuern und rechtliche Besonderheiten

1. Einleitung

Der italienische Immobilienmarkt ist sowohl für einheimische Käufer als auch für internationale Investoren von großer Bedeutung. Besonders Regionen wie die Toskana, Ligurien, die Lombardei, Sardinien, Sizilien und die großen Städte ziehen ausländische Käufer an. Der Erwerb einer Immobilie in Italien ist grundsätzlich möglich, erfordert jedoch eine sorgfältige Prüfung der rechtlichen, steuerlichen und tatsächlichen Situation des Grundstücks oder Gebäudes.

Das italienische Immobilienrecht verbindet insbesondere Zivilrecht, Grundbuch- und Katasterrecht, Steuerrecht sowie notarielle Vorschriften. Eine wichtige Rolle spielt dabei der italienische Notar (notaio), der bei Immobiliengeschäften wesentliche rechtliche Prüfungen und die Beurkundung übernimmt. Auch die italienische Steuerbehörde Agenzia delle Entrate stellt umfangreiche Informationen über Immobilienkäufe und die damit verbundenen Steuern bereit. (Agenzia Entrate)

Für ausländische Käufer und Investoren kann cosmos legal Cabinet juridique bei der rechtlichen Vorbereitung und Prüfung eines Immobiliengeschäfts in Italien unterstützend tätig werden.

2. Erwerb einer Immobilie in Italien durch Ausländer

Grundsätzlich können ausländische Personen Immobilien in Italien erwerben. Bei Bürgern aus Nicht-EU-Staaten kann jedoch die sogenannte Gegenseitigkeitsbedingung (condizione di reciprocità) relevant sein.

Nach Angaben des Consiglio Nazionale del Notariato muss bei bestimmten Rechtsgeschäften geprüft werden, ob ein italienischer Staatsbürger im jeweiligen Herkunftsstaat des ausländischen Käufers vergleichbare Rechte ausüben könnte. Die konkrete Prüfung erfolgt durch den Notar und kann von der Staatsangehörigkeit sowie der Art des Rechtsgeschäfts abhängen. (Notariato)

Für internationale Käufer empfiehlt es sich deshalb, diese Frage bereits vor Unterzeichnung eines Kaufvorvertrags abzuklären.

3. Die wichtigsten Schritte beim Immobilienkauf

Ein Immobilienkauf in Italien erfolgt typischerweise in mehreren Phasen:

1. Auswahl und Besichtigung der Immobilie
2. rechtliche und technische Due-Diligence-Prüfung
3. gegebenenfalls Abschluss eines Kaufvorvertrags (contratto preliminare)
4. Finanzierung und Prüfung eventueller Hypotheken
5. Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags
6. Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags (rogito)
7. Registrierung und Eintragung der erforderlichen Angaben in den zuständigen Registern.

Der Eigentumsübergang erfolgt grundsätzlich nicht bereits durch eine bloße Kaufabsicht oder eine unverbindliche Reservierung. Der Kaufvorvertrag verpflichtet die Parteien vielmehr dazu, später den endgültigen Kaufvertrag abzuschließen. (Agenzia Entrate)

4. Due Diligence vor dem Kauf

Eine der wichtigsten Maßnahmen vor dem Erwerb ist die rechtliche Prüfung der Immobilie.

Dabei sollten unter anderem folgende Punkte untersucht werden:

• Eigentumsverhältnisse,
• Katasterdaten,
• bestehende Hypotheken,
• Pfändungen oder sonstige Belastungen,
• Baugenehmigungen,
• Übereinstimmung zwischen tatsächlichem Zustand und Katasterunterlagen,
• städtebauliche Genehmigungen,
• bestehende Mietverträge,
• mögliche Vorkaufsrechte,
• offene öffentliche Abgaben.

Die italienische Steuerbehörde empfiehlt ausdrücklich, vor dem Kauf die Kataster- und Hypothekendaten der Immobilie zu überprüfen. Zwar übernimmt der Notar wichtige Prüfungen, eine zusätzliche rechtliche Kontrolle kann insbesondere bei komplexeren Immobilien sinnvoll sein. (Agenzia Entrate)

5. Der Kaufvorvertrag – „Compromesso“

Der Kaufvorvertrag (contratto preliminare oder compromesso) ist in Italien ein wichtiges Instrument.

Er verpflichtet Verkäufer und Käufer grundsätzlich dazu, zu einem späteren Zeitpunkt den endgültigen Kaufvertrag abzuschließen. Der Vorvertrag überträgt jedoch noch nicht das Eigentum an der Immobilie. (Agenzia Entrate)

Der Vorvertrag sollte insbesondere folgende Punkte eindeutig regeln:

• genaue Bezeichnung der Immobilie,
• Kaufpreis,
• Zahlungsmodalitäten,
• Frist für den endgültigen Kaufvertrag,
• Höhe der Anzahlung,
• Bedingungen für die Finanzierung,
• Übergabe der Immobilie,
• bestehende Belastungen,
• gegebenenfalls Rücktritts- oder Vertragsstrafenregelungen.

Nach Angaben der Agenzia delle Entrate muss ein solcher Vorvertrag grundsätzlich innerhalb von 20 Tagen registriert werden; bei notarieller Beurkundung übernimmt der Notar die Registrierung grundsätzlich innerhalb von 30 Tagen. (Agenzia Entrate)

6. Der notarielle Kaufvertrag

Der endgültige Immobilienkauf wird in der Regel durch den notariellen Kaufvertrag (rogito notarile) abgeschlossen.

Der Notar hat im italienischen Recht eine zentrale Funktion. Er prüft unter anderem die Identität und Rechtsfähigkeit der Parteien und nimmt wesentliche rechtliche und registerbezogene Kontrollen vor.

Für ausländische Käufer kann außerdem die Frage relevant sein, ob sie den Inhalt der italienischsprachigen Urkunde vollständig verstehen. Je nach konkreter Situation können entsprechende sprachliche Unterstützung und Übersetzungsmaßnahmen erforderlich sein.

7. Immobiliensteuern beim Kauf

Die steuerliche Belastung hängt insbesondere davon ab,

• ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist,
• ob die Transaktion der Mehrwertsteuer (IVA) unterliegt,
• ob die Voraussetzungen für die „Prima Casa“-Begünstigung erfüllt sind,
• welche Art von Immobilie erworben wird.

Beim Erwerb einer Wohnimmobilie von einer Privatperson oder bei einem grundsätzlich mehrwertsteuerfreien Verkauf durch ein Unternehmen beträgt die reguläre Registrierungssteuer (imposta di registro) grundsätzlich 9 %, während Hypotheken- und Katastersteuer jeweils grundsätzlich 50 Euro betragen. Bei bestimmten mehrwertsteuerpflichtigen Verkäufen kann dagegen insbesondere eine IVA von 10 % oder – bei bestimmten Immobilienkategorien – 22 % relevant sein. (Agenzia Entrate)

Die konkrete steuerliche Behandlung sollte daher vor Abschluss des Kaufvertrags individuell berechnet werden.

8. „Prima Casa“ – Steuervergünstigung für den Hauptwohnsitz

Italienisches Recht sieht unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vergünstigungen für den Erwerb einer „Prima Casa“ vor.

Bei einem nicht mehrwertsteuerpflichtigen Erwerb von einer Privatperson oder einem Unternehmen beträgt die Registrierungssteuer unter den entsprechenden Voraussetzungen 2 % statt 9 %. Bei einem mehrwertsteuerpflichtigen Erwerb kann die IVA unter den Voraussetzungen der „Prima Casa“-Regelung 4 % betragen; außerdem fallen bestimmte Register-, Hypotheken- und Katastersteuern in festen Beträgen an. (Agenzia Entrate)

Die Begünstigung ist allerdings an gesetzliche Voraussetzungen gebunden, insbesondere hinsichtlich der Immobilie und der persönlichen beziehungsweise wohnsitzbezogenen Situation des Käufers.

9. Das „Prezzo-Valore“-System

Eine besondere Bedeutung hat das italienische „Prezzo-Valore“-System.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann bei einem Wohnimmobilienkauf durch eine Privatperson die Bemessungsgrundlage der Registersteuer anhand des Katasterwerts und nicht allein anhand des tatsächlich vereinbarten Kaufpreises bestimmt werden.

Die Agenzia delle Entrate weist darauf hin, dass dieses System zugleich den Umfang der Wertprüfung durch die Steuerbehörde begrenzen kann. Bei einer normalen Wohnimmobilie außerhalb der „Prima Casa“-Begünstigung wird der Katasterwert grundsätzlich anhand der aufgewerteten Katasterrendite und des gesetzlichen Koeffizienten berechnet. (Agenzia Entrate)

Für Käufer kann diese Regelung daher erhebliche finanzielle Bedeutung haben.

10. Immobilienfinanzierung und Hypotheken

Ausländische Käufer können unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Hypothekenfinanzierung in Italien aufnehmen.

Vor der Kreditaufnahme sollten insbesondere folgende Punkte geprüft werden:

• Zinssatz,
• Laufzeit,
• Eigenkapital,
• Sicherheiten,
• Bewertung der Immobilie,
• Kosten der Finanzierung,
• vorzeitige Rückzahlung,
• Währungsrisiken bei Einkommen außerhalb des Euro-Raums.

Die Hypothek wird entsprechend den italienischen gesetzlichen Anforderungen eingetragen. Bei einem bestehenden Darlehen oder einer bestehenden Hypothek des Verkäufers muss außerdem geklärt werden, wie diese Belastung beim Eigentumsübergang behandelt wird.

11. Kauf von Immobilien durch Unternehmen

Auch Unternehmen können in Italien Immobilien erwerben. Bei einem gewerblichen Immobilienkauf unterscheiden sich die rechtlichen und steuerlichen Fragen jedoch teilweise erheblich von einem privaten Wohnimmobilienkauf.

Besonders wichtig können sein:

• Gesellschaftsstruktur,
• steuerliche Behandlung,
• Umsatzsteuer,
• Abschreibung,
• Finanzierung,
• gewerbliche Nutzung,
• Mietverträge,
• Genehmigungen,
• mögliche spätere Veräußerung.

Bei größeren Investitionen sollte daher eine rechtliche und steuerliche Strukturierung bereits vor dem Erwerb erfolgen.

12. Vermietung und Nutzung der Immobilie

Wer eine Immobilie in Italien erwirbt und anschließend vermieten möchte, muss zusätzliche Vorschriften beachten.

Je nach Art der Vermietung können unter anderem relevant sein:

• Registrierung des Mietvertrags,
• Einkommensteuer,
• lokale Abgaben,
• kommunale Vorschriften,
• Anforderungen an Ferienwohnungen,
• Meldepflichten,
• gegebenenfalls besondere regionale Regelungen.

Bei touristischer oder kurzfristiger Vermietung können die Anforderungen von denjenigen einer langfristigen Wohnraumvermietung abweichen. Deshalb sollte die geplante Nutzung bereits vor dem Kauf geprüft werden.

13. Typische Risiken beim Immobilienerwerb

Internationale Käufer sollten insbesondere auf folgende Risiken achten:

Unklare Eigentumsverhältnisse: Die Person, die die Immobilie anbietet, muss tatsächlich verfügungsberechtigt sein.

Kataster- und Bauabweichungen: Der tatsächliche Zustand des Gebäudes sollte mit den vorhandenen Unterlagen übereinstimmen.

Belastungen: Hypotheken, Pfändungen oder andere Rechte Dritter können den Erwerb erschweren.

Nicht registrierte Umbauten: Illegale oder nicht genehmigte bauliche Veränderungen können später erhebliche Kosten verursachen.

Steuerliche Fehlplanung: Eine falsche Einschätzung der Kauf- und Folgekosten kann die Wirtschaftlichkeit einer Investition erheblich beeinflussen.

14. Bedeutung des Notars und rechtlicher Beratung

Der italienische Notar spielt bei Immobilientransaktionen eine besonders wichtige Rolle. Dennoch kann es insbesondere bei internationalen oder wirtschaftlich komplexen Geschäften sinnvoll sein, zusätzlich eine unabhängige rechtliche Beratung einzubeziehen.

Dies gilt beispielsweise bei:

• großen Immobilieninvestitionen,
• Erwerb durch ausländische Unternehmen,
• Grundstücksentwicklungen,
• Immobilien mit bestehenden Mietern,
• mehreren Käufern,
• Erbschafts- oder Familienfragen,
• komplizierten Finanzierungen,
• geplanten gewerblichen Nutzungen.

Der Consiglio Nazionale del Notariato stellt speziell für ausländische Käufer Informationen zu den erforderlichen Dokumenten und Formalitäten beim Immobilienkauf in Italien zur Verfügung. (Notariato)

15. Rechtliche Unterstützung durch cosmos legal Cabinet juridique

Der Erwerb einer Immobilie in Italien sollte nicht allein anhand des Kaufpreises beurteilt werden. Eigentumsverhältnisse, Kataster- und Hypothekendaten, Genehmigungen, Steuern und die geplante Nutzung können erhebliche Auswirkungen auf die Investition haben.

cosmos legal Cabinet juridique kann internationale Käufer und Investoren bei der rechtlichen Vorbereitung eines italienischen Immobiliengeschäfts unterstützend begleiten. Dazu können insbesondere die Prüfung der Vertragsunterlagen, die Analyse von Eigentums- und Belastungsverhältnissen, die Begleitung der Due Diligence sowie die Koordination mit italienischen Notaren und anderen Fachberatern gehören.

Gerade bei ausländischen Investoren ist eine frühzeitige Prüfung sinnvoll, da bereits vor Unterzeichnung des compromesso wesentliche rechtliche und steuerliche Fragen geklärt werden sollten.

16. Fazit

Der Immobilienerwerb in Italien bietet ausländischen Privatpersonen und Unternehmen interessante Möglichkeiten, ist aber mit verschiedenen rechtlichen und steuerlichen Anforderungen verbunden. Eine sorgfältige Prüfung der Immobilie vor dem Kauf ist besonders wichtig.

Zu den zentralen Themen gehören der Kaufvorvertrag, notarielle Kaufvertrag, Kataster- und Hypothekenprüfung, Immobiliensteuern, „Prima Casa“-Vergünstigungen sowie das „Prezzo-Valore“-System. (Agenzia Entrate)

Ausländische Käufer sollten außerdem prüfen lassen, ob besondere Anforderungen – etwa die Gegenseitigkeitsbedingung bei bestimmten Nicht-EU-Staatsangehörigen – erfüllt sind. (Notariato)

Eine rechtliche und steuerliche Vorbereitung vor der Unterzeichnung des Kaufvorvertrags kann dazu beitragen, spätere finanzielle und rechtliche Probleme zu vermeiden. cosmos legal Cabinet juridique kann dabei als unterstützender rechtlicher Ansprechpartner für Immobiliengeschäfte und internationale Investitionen in Italien tätig werden.