Immobilienrecht in Island: Kauf, Eigentum und rechtliche Rahmenbedingungen

Der isländische Immobilienmarkt ist sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen und internationale Investoren von Bedeutung. Der Erwerb einer Immobilie in Island ist jedoch mit verschiedenen rechtlichen, steuerlichen und administrativen Anforderungen verbunden. Besonders bei ausländischen Käufern müssen neben dem allgemeinen Immobilienrecht auch die besonderen Vorschriften über den Erwerb von Immobilien durch Nichtansässige berücksichtigt werden.

Die wichtigsten Regelungen ergeben sich unter anderem aus dem isländischen Gesetz über den Kauf von Immobilien Nr. 40/2002 sowie aus den Vorschriften über das Eigentums- und Nutzungsrecht an Immobilien. Das Gesetz über Immobilienkäufe regelt grundsätzlich den Kauf von Grundstücken, Gebäuden und bestimmten Eigentumsanteilen.

1. Kauf und Verkauf von Immobilien

Immobilientransaktionen in Island können grundsätzlich durch einen Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer durchgeführt werden. Aufgrund der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung einer Immobilientransaktion empfiehlt die isländische Verwaltungsplattform Ísland.is jedoch eine sorgfältige Prüfung der Immobilie und der Vertragsunterlagen.

Immobiliengeschäfte werden üblicherweise von zugelassenen Immobilienmaklern oder Rechtsanwälten begleitet. Privatpersonen können eine Transaktion zwar auch ohne Vermittler durchführen, müssen dann jedoch selbst sicherstellen, dass alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt werden.

Vor der Abgabe eines Kaufangebots sollte der Käufer insbesondere den Zustand der Immobilie untersuchen und prüfen, ob das Grundstück oder Gebäude mit Hypotheken, Dienstbarkeiten oder anderen Belastungen verbunden ist.

2. Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag bildet die zentrale Grundlage des Immobiliengeschäfts. Ein Kaufangebot kann bereits verbindliche rechtliche Wirkungen entfalten. Deshalb sollten notwendige Bedingungen bereits im Kaufangebot oder im Gegenangebot ausdrücklich festgehalten werden.

Dies kann beispielsweise Regelungen über:

• die Finanzierung des Kaufpreises,
• die Genehmigung eines Hypothekendarlehens,
• den Übergabetermin,
• den Zustand der Immobilie,
• bestehende Belastungen,
• bestimmte Reparaturen oder Mängel,
• sowie weitere Bedingungen des Kaufs

umfassen.

Nach den offiziellen Informationen von Ísland.is sollten Käufer und Verkäufer darauf achten, dass alle relevanten Vorbehalte und Vertragsbedingungen korrekt formuliert werden.

3. Prüfung des Eigentums und der Belastungen

Vor dem Erwerb einer Immobilie ist eine rechtliche Prüfung des Eigentums besonders wichtig. Dabei sollte festgestellt werden, wer tatsächlich als Eigentümer eingetragen ist und ob Rechte Dritter an der Immobilie bestehen.

Zu den möglichen Belastungen gehören beispielsweise:

• Hypotheken,
• Pfandrechte,
• Dienstbarkeiten,
• Nutzungsrechte,
• sonstige eingetragene Rechte oder Verpflichtungen.

Die Eintragung von Eigentumsrechten und anderen Rechten an Immobilien erfolgt in Island über das zuständige Registerverfahren. Dokumente über Immobilien müssen grundsätzlich bei dem zuständigen District Commissioner im Bezirk der Immobilie registriert werden.

4. Registrierung des Eigentums

Die ordnungsgemäße Registrierung ist ein wesentlicher Bestandteil eines Immobilienkaufs. Die isländischen Behörden weisen ausdrücklich darauf hin, dass die Rechte des Käufers nicht ausreichend geschützt sind, wenn die erforderlichen Dokumente nicht ordnungsgemäß registriert werden.

Registriert werden können unter anderem:

• Kaufverträge,
• Eigentumsurkunden,
• Hypothekendokumente,
• bestimmte sonstige Rechte an Immobilien.

Die Registrierung dient insbesondere dazu, die Rechte des Eigentümers gegenüber Dritten rechtlich abzusichern.

Island entwickelt außerdem elektronische Registrierungsverfahren. Ziel ist es, bestimmte Immobilien- und Finanzierungsdokumente elektronisch und schneller registrieren zu können.

5. Gebühren und Stempelsteuer

Bei der Registrierung von Immobiliendokumenten können Gebühren anfallen. Nach den aktuellen Informationen von Ísland.is beträgt die allgemeine Registrierungsgebühr 3.800 ISK pro Dokument.

Darüber hinaus kann eine Stempelsteuer auf Dokumente erhoben werden, die eine Übertragung von Immobilien betreffen. Die regulären Sätze betragen nach den veröffentlichten Informationen grundsätzlich 0,8 % des Immobilienwertes für natürliche Personen und 1,6 % für juristische Personen. Für bestimmte Fälle bestehen Ausnahmen und Vergünstigungen. Beim erstmaligen Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine natürliche Person kann beispielsweise eine reduzierte Stempelsteuer gelten.

Die konkrete steuerliche Belastung sollte deshalb vor Abschluss des Kaufvertrags berechnet werden.

6. Erwerb durch ausländische Personen

Für ausländische Käufer ist die Frage der Eigentumsberechtigung besonders wichtig. Island hat besondere gesetzliche Vorschriften über das Eigentums- und Nutzungsrecht an Immobilien.

Grundsätzlich bestehen für Personen außerhalb des EWR/EFTA besondere Beschränkungen. Die isländische Rechtsordnung sieht jedoch Ausnahmen und Genehmigungsmöglichkeiten vor. Insbesondere können bestimmte ausländische Personen unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Genehmigung zum Erwerb von Immobilien beantragen.

Für Bürger und Unternehmen aus dem EWR und bestimmten anderen europäischen Staaten bestehen aufgrund der einschlägigen internationalen Verpflichtungen Islands weitergehende Erwerbsmöglichkeiten. Die konkreten Voraussetzungen müssen jedoch anhand des Status des Käufers und der geplanten Nutzung der Immobilie geprüft werden.

7. Genehmigung für bestimmte ausländische Käufer

Wenn ein ausländischer Käufer eine besondere Genehmigung benötigt, muss ein entsprechender Antrag gestellt werden. Die offiziellen Antragsunterlagen des isländischen Justizministeriums verlangen unter anderem eine Kopie des Reisepasses und den Original-Kaufvertrag beziehungsweise die Übertragungsurkunde. Ein bloßes Kaufangebot reicht für den Antrag nicht aus.

Daraus ergibt sich, dass ausländische Investoren ihre Erwerbsberechtigung möglichst frühzeitig prüfen sollten. Ein Immobilienkauf sollte nicht allein auf Grundlage einer mündlichen Vereinbarung oder eines unverbindlichen Angebots vorbereitet werden.

8. Wohnsitz und Immobilienbesitz

Der Besitz einer Immobilie ist nicht automatisch mit der Begründung eines Wohnsitzes in Island gleichzusetzen.

Wer tatsächlich in Island lebt, muss die Vorschriften über die Registrierung des rechtlichen Wohnsitzes beachten. Für Personen, die sechs Monate oder länger in Island bleiben möchten, bestehen entsprechende Registrierungspflichten. Für Personen außerhalb des EWR können zusätzlich aufenthaltsrechtliche Voraussetzungen gelten.

Daher sollten Immobilienrecht und Aufenthaltsrecht voneinander getrennt betrachtet werden.

9. Immobilien in Mehrfamilienhäusern

Beim Kauf einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus müssen zusätzlich die besonderen Regeln über gemeinschaftliches Eigentum berücksichtigt werden.

Das isländische Recht enthält hierzu Vorschriften über Mehrfamilienhäuser und die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer. Das Gesetz über Mehrfamilienhäuser erfasst unter anderem Gebäude mit mehreren selbstständigen Wohnungen und gemeinschaftlich genutzten Teilen.

Vor dem Kauf einer Wohnung sollte deshalb insbesondere geprüft werden, welche Regelungen für gemeinschaftliche Bereiche, Instandhaltungskosten und Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft gelten.

10. Landwirtschaftliche Grundstücke

Bei landwirtschaftlichen Grundstücken können zusätzliche rechtliche Anforderungen gelten. Das isländische Land Act No. 81/2004 verfolgt unter anderem das Ziel, eine nachhaltige Nutzung von Land zu fördern, landwirtschaftlich geeignete Flächen zu erhalten und die langfristige Versorgungssicherheit zu unterstützen.

Beim Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks sollte daher nicht nur das Eigentumsrecht, sondern auch die zulässige Nutzung des Grundstücks geprüft werden.

11. Finanzierung und Hypotheken

Viele Immobilienkäufe werden durch Bankdarlehen finanziert. In solchen Fällen wird häufig eine Hypothek beziehungsweise ein entsprechendes Sicherungsrecht zugunsten des Kreditgebers eingetragen.

Der Käufer sollte deshalb bereits vor Abgabe eines verbindlichen Kaufangebots klären, ob die Finanzierung gesichert ist. Auch die Bedingungen des Darlehens, Zinssätze, Sicherheiten und mögliche Gebühren sollten in die wirtschaftliche Gesamtplanung einbezogen werden.

Nach vollständiger Rückzahlung eines Immobilienkredits müssen die entsprechenden Dokumente beziehungsweise Belastungen gegebenenfalls aus dem Register entfernt werden. Ísland.is weist ausdrücklich darauf hin, dass nicht mehr bestehende Darlehen und andere unwirksame Dokumente deregistriert werden sollten.

12. Rechtliche Due Diligence

Vor allem bei hochwertigen Immobilien oder gewerblichen Grundstücken empfiehlt sich eine umfassende Due Diligence. Dabei können unter anderem folgende Fragen geprüft werden:

• Wer ist Eigentümer der Immobilie?
• Welche Hypotheken oder sonstigen Belastungen bestehen?
• Ist die aktuelle Nutzung baurechtlich zulässig?
• Gibt es offene Streitigkeiten?
• Bestehen Mietverträge oder andere Nutzungsrechte?
• Sind alle relevanten Genehmigungen vorhanden?
• Gibt es besondere Umwelt- oder Grundstücksrisiken?

Eine solche Prüfung kann helfen, rechtliche und wirtschaftliche Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden.

13. Rechtliche Unterstützung durch cosmos legal Cabinet juridique

Immobilientransaktionen können erhebliche finanzielle Verpflichtungen begründen. Besonders bei ausländischen Käufern, gewerblichen Immobilien oder komplexen Eigentumsstrukturen ist eine rechtliche Prüfung sinnvoll.

cosmos legal Cabinet juridique kann bei der rechtlichen Strukturierung von Immobiliengeschäften unterstützend tätig werden. Dazu können insbesondere die Prüfung von Kaufverträgen, Eigentumsverhältnissen, Registrierungsfragen, ausländischen Erwerbsrechten und grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen gehören.

Fazit

Der Erwerb einer Immobilie in Island erfordert eine sorgfältige Prüfung der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Neben dem Kaufvertrag sind insbesondere die Eigentumsverhältnisse, bestehende Belastungen, die ordnungsgemäße Registrierung sowie die anfallenden Gebühren und Steuern zu berücksichtigen.

Für ausländische Käufer ist zusätzlich entscheidend, ob sie die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erwerb einer Immobilie erfüllen oder eine besondere Genehmigung benötigen. Die isländischen Vorschriften unterscheiden dabei insbesondere zwischen bestimmten EWR/EFTA-Personen und anderen ausländischen Erwerbern.

Eine gründliche rechtliche Prüfung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags kann dazu beitragen, Risiken zu vermeiden und die Eigentumsübertragung rechtssicher zu gestalten. Gerade bei internationalen Immobiliengeschäften ist es empfehlenswert, gesellschaftsrechtliche, steuerliche, aufenthaltsrechtliche und immobilienrechtliche Aspekte gemeinsam zu betrachten.