Immobilienrecht in Frankreich: Kauf, Verkauf, Steuern und rechtliche Besonderheiten

1. Einleitung

Der französische Immobilienmarkt gehört zu den bedeutenden Immobilienmärkten Europas und ist sowohl für inländische als auch für ausländische Käufer von Interesse. Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich ist grundsätzlich auch für ausländische Personen möglich. Dennoch sollte eine Immobilientransaktion sorgfältig vorbereitet werden, da neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten, steuerliche Verpflichtungen und umfangreiche rechtliche Formalitäten entstehen können.

Eine zentrale Rolle bei Immobiliengeschäften spielt der Notar, insbesondere bei der Vorbereitung und Beurkundung des endgültigen Kaufvertrags. Zu den sogenannten Erwerbsnebenkosten gehören unter anderem Steuern und Abgaben, die Vergütung des Notars sowie verschiedene Auslagen für Register-, Kataster- und Verwaltungsunterlagen. (Anil)

Für ausländische Investoren und Unternehmen können zusätzlich Fragen des französischen Steuer-, Gesellschafts-, Erb- und Aufenthaltsrechts relevant sein. cosmos legal Cabinet juridique kann bei der rechtlichen Prüfung und Strukturierung von Immobiliengeschäften in Frankreich unterstützend tätig werden.

2. Erwerb einer Immobilie in Frankreich

Der Kauf einer Immobilie erfolgt in Frankreich typischerweise in mehreren Schritten. Zunächst wird das Objekt ausgewählt und die wirtschaftlichen sowie rechtlichen Bedingungen werden geprüft. Anschließend kann ein Vorvertrag geschlossen werden, bevor der endgültige Kaufvertrag als notarielle Urkunde abgeschlossen wird.

Bei einer bestehenden Immobilie sollte der Käufer insbesondere Informationen über:

• Eigentumsverhältnisse,
• Grundbuch- und Katasterdaten,
• bestehende Belastungen,
• Baugenehmigungen,
• Energieeffizienz,
• technische Zustände,
• bestehende Mietverhältnisse,
• gegebenenfalls eine Wohnungseigentümergemeinschaft

prüfen.

Die französische ANIL empfiehlt unter anderem, vor dem Kauf den Zustand der Immobilie, mögliche notwendige Arbeiten und die Erschließung zu überprüfen. (Anil)

3. Vorvertrag: Compromis de vente und Promesse de vente

Eine wichtige Phase des französischen Immobilienkaufs ist der Abschluss eines Vorvertrags. In der Praxis kommen insbesondere der compromis de vente und die promesse de vente in Betracht.

Der Vorvertrag legt die wesentlichen Bedingungen der geplanten Transaktion fest. Dazu gehören beispielsweise:

• Kaufpreis,
• genaue Bezeichnung der Immobilie,
• Zahlungsmodalitäten,
• aufschiebende Bedingungen,
• Fristen,
• gegebenenfalls Finanzierung durch ein Darlehen.

Für private Käufer besteht grundsätzlich ein gesetzliches Widerrufsrecht von zehn Tagen bei einem entsprechenden Immobilienvorvertrag. Die ANIL weist darauf hin, dass diese Frist grundsätzlich ab dem Tag nach der ordnungsgemäßen Mitteilung beziehungsweise Übergabe des Vorvertrags läuft. (Anil)

4. Der notarielle Kaufvertrag

Der endgültige Immobilienkauf wird in Frankreich grundsätzlich durch eine authentische notarielle Urkunde abgeschlossen. Der Notar übernimmt dabei nicht lediglich eine formale Funktion, sondern prüft zahlreiche rechtliche und administrative Aspekte der Transaktion.

Bei einem bestehenden Wohngebäude wird der endgültige Vertrag vom Käufer, Verkäufer und Notar unterzeichnet. Nach Unterzeichnung werden der Restkaufpreis und die entsprechenden Erwerbsnebenkosten bezahlt; anschließend erhält der Käufer die für ihn bestimmte authentische Kopie des Eigentumstitels. (Anil)

Der Notar übernimmt außerdem die notwendigen Formalitäten zur Veröffentlichung des Eigentumsübergangs.

5. Erwerbsnebenkosten und Notargebühren

Die sogenannten „frais de notaire“ werden häufig vereinfacht als Notarkosten bezeichnet. Tatsächlich umfassen die Erwerbsnebenkosten jedoch verschiedene staatliche Steuern, Abgaben, Notargebühren und Auslagen.

Dazu gehören unter anderem:

• Eintragungs- und Übertragungssteuern,
• Grundbuch- beziehungsweise Veröffentlichungsabgaben,
• die contribution de sécurité immobilière,
• regulierte Notargebühren,
• Verwaltungs- und Registerauslagen.

Die ANIL weist ausdrücklich darauf hin, dass ein erheblicher Teil dieser Kosten aus Steuern und Abgaben besteht, die vom Notar für den Staat eingezogen werden. (Anil)

Die konkrete Höhe hängt insbesondere davon ab, ob eine gebrauchte oder neue Immobilie erworben wird und welche steuerlichen Regelungen auf die Transaktion Anwendung finden.

6. Immobilienkauf und Steuern

Beim Erwerb einer Immobilie können verschiedene steuerliche Belastungen entstehen. Besonders relevant sind die droits de mutation à titre onéreux (DMTO) bei entgeltlichen Übertragungen von Immobilien oder Immobilienrechten.

Für 2026 wurden die gesetzlichen Rahmenbedingungen der DMTO erneut angepasst. Nach der aktuellen Analyse der ANIL beträgt der grundsätzliche Hauptsatz im allgemeinen System 3,80 %, wobei die zuständigen Departements ihre Sätze innerhalb der gesetzlichen Grenzen verändern können. (Anil)

Zusätzlich können weitere Abgaben und Steuern anfallen. Die tatsächliche Belastung sollte daher immer anhand des konkreten Objekts, des Standorts und der Art der Transaktion berechnet werden.

7. Besteuerung des Immobilieneigentums

Mit dem Erwerb endet die steuerliche Betrachtung nicht. Eigentümer müssen insbesondere die laufenden französischen Immobiliensteuern berücksichtigen.

Eine wichtige Abgabe ist die taxe foncière, also die französische Grundsteuer. Die Höhe kann je nach Gemeinde und Immobilie unterschiedlich sein.

Bei einer Zweitwohnung kann zusätzlich die taxe d'habitation relevant sein. Daneben können beispielsweise Gebühren für die Müllentsorgung oder bestimmte lokale Abgaben entstehen. (Anil)

Für ausländische Eigentümer ist deshalb eine genaue Prüfung der steuerlichen Situation besonders wichtig.

8. Immobilienkauf durch Ausländer

Ausländische Staatsangehörige können grundsätzlich Immobilien in Frankreich erwerben. Bei einem internationalen Immobilienkauf sollte jedoch nicht nur das französische Immobilienrecht betrachtet werden.

Relevant können unter anderem sein:

• steuerlicher Wohnsitz des Käufers,
• Finanzierung,
• Herkunft der Kaufmittel,
• Erbrecht,
• Nachlassplanung,
• Besteuerung von Mieteinnahmen,
• Doppelbesteuerungsabkommen,
• mögliche französische Steuerpflichten.

Gerade bei größeren Vermögen kann die Wahl der Eigentumsstruktur erhebliche langfristige Auswirkungen haben.

9. Finanzierung durch eine französische Bank

Viele Immobilienkäufer finanzieren den Kauf teilweise durch ein Hypothekendarlehen oder ein anderes Immobiliendarlehen.

Bei der Finanzierung können unter anderem folgende Kosten entstehen:

• Bearbeitungsgebühren,
• Zinsen,
• Versicherungen,
• Kosten für Sicherheiten,
• Hypothekenkosten,
• notarielle Kosten.

Die ANIL weist darauf hin, dass bestimmte Sicherheiten eine notarielle Urkunde und eine Eintragung erfordern können. (Anil)

Bei ausländischen Käufern prüfen französische Banken regelmäßig zusätzlich Einkommen, Vermögenssituation, Aufenthaltsstatus und Herkunft der finanziellen Mittel.

10. Immobilien in einer Eigentümergemeinschaft

Beim Kauf einer Wohnung in Frankreich muss geprüft werden, ob sich das Objekt in einer copropriété befindet.

In diesem Fall übernimmt der Käufer nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern wird Teil der entsprechenden Eigentümergemeinschaft. Damit können laufende Gemeinschaftskosten und Verpflichtungen verbunden sein.

Vor dem Kauf sollten daher insbesondere geprüft werden:

• Höhe der laufenden Gemeinschaftskosten,
• geplante Sanierungsmaßnahmen,
• Protokolle der Eigentümerversammlungen,
• bestehende Streitigkeiten,
• finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft.

Auch Immobilienanzeigen für Wohnungen in einer copropriété müssen bestimmte Informationen über die Gemeinschaft und ihre Kosten enthalten. (Anil)

11. Energieausweis und technische Diagnosen

Bei französischen Immobilien spielen verschiedene technische Diagnosen eine wichtige Rolle. Käufer sollten die vorhandenen Unterlagen sorgfältig prüfen, bevor sie sich endgültig zum Erwerb verpflichten.

Besondere Bedeutung besitzt die energetische Bewertung der Immobilie. Immobilienanzeigen müssen unter den gesetzlichen Voraussetzungen Informationen zur energetischen Leistung des Objekts enthalten. (Anil)

Je nach Immobilie und Baujahr können weitere technische Prüfungen erforderlich sein, beispielsweise hinsichtlich bestimmter Baumaterialien oder Installationen.

12. Kauf einer neuen Immobilie oder einer Immobilie im Bau

Der Erwerb einer neuen Immobilie unterscheidet sich rechtlich und steuerlich teilweise vom Kauf eines bestehenden Gebäudes.

Eine besondere Form ist der Kauf auf Plan, die sogenannte vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Hierbei erwirbt der Käufer eine Immobilie, die noch gebaut wird.

Der notarielle Vertrag muss unter anderem Angaben zur Immobilie, zum Preis, zur Lieferung und zu bestimmten Vertragsbedingungen enthalten. Bei einer VEFA können außerdem besondere Schutzmechanismen zugunsten des Käufers greifen. (Anil)

Auch die steuerliche Behandlung unterscheidet sich vom Erwerb einer älteren Immobilie. Bei bestimmten Neubaugeschäften kann beispielsweise Mehrwertsteuer anstelle der klassischen Belastung eines bestehenden Gebäudes relevant sein. (Anil)

13. Vermietung einer Immobilie

Wer eine Immobilie in Frankreich als Kapitalanlage erwirbt, muss zusätzlich das französische Mietrecht berücksichtigen.

Dabei sind unter anderem folgende Fragen wichtig:

• Art des Mietvertrags,
• Rechte und Pflichten des Vermieters,
• Rechte des Mieters,
• Mietzins,
• Kaution,
• Instandhaltung,
• Kündigung,
• steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen.

Bei einer touristischen Kurzzeitvermietung können zusätzlich kommunale und nationale Vorschriften gelten. Vor einer Investition sollte daher geprüft werden, ob die geplante Nutzung am konkreten Standort zulässig ist.

14. Verkauf einer Immobilie

Auch der Verkauf einer Immobilie unterliegt in Frankreich bestimmten rechtlichen und steuerlichen Regeln.

Der Verkäufer muss insbesondere die Eigentums- und Objektunterlagen bereitstellen und bestimmte gesetzlich vorgeschriebene Informationen offenlegen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die mögliche Besteuerung des Veräußerungsgewinns (plus-value immobilière). Die steuerliche Behandlung hängt unter anderem davon ab, ob es sich um den Hauptwohnsitz handelt, wie lange die Immobilie gehalten wurde und welchen steuerlichen Status der Verkäufer besitzt.

Für ausländische Eigentümer kann die Besteuerung des Verkaufsgewinns zusätzlich durch internationale Steuerregelungen beeinflusst werden.

15. Erbschaft und Immobilien in Frankreich

Eine französische Immobilie kann auch nach dem Tod des Eigentümers erhebliche rechtliche und steuerliche Fragen aufwerfen.

Bei internationalen Familien müssen insbesondere geprüft werden:

• anwendbares Erbrecht,
• französische Erbschaftsteuer,
• steuerlicher Wohnsitz der Erben,
• Doppelbesteuerungsabkommen,
• Eigentumsstruktur,
• letztwillige Verfügungen.

Eine frühzeitige Nachlassplanung kann deshalb insbesondere bei ausländischen Eigentümern sinnvoll sein.

16. Rechtliche Unterstützung durch cosmos legal Cabinet juridique

Ein Immobiliengeschäft in Frankreich umfasst weit mehr als die bloße Unterzeichnung eines Kaufvertrags. Neben dem Immobilienrecht können Steuerrecht, Gesellschaftsrecht, Erbrecht, Mietrecht und Finanzierungsrecht miteinander verbunden sein.

cosmos legal Cabinet juridique kann Käufer, Verkäufer und internationale Investoren bei der rechtlichen Vorbereitung einer französischen Immobilientransaktion unterstützen. Dazu gehören insbesondere die Prüfung von Vertragsunterlagen, die Analyse von Eigentums- und Belastungsverhältnissen sowie die Bewertung steuerlicher und grenzüberschreitender Fragen.

Gerade bei einem Immobilienkauf durch eine ausländische Person oder ein ausländisches Unternehmen empfiehlt sich eine Prüfung der gesamten Transaktionsstruktur bereits vor Unterzeichnung des Vorvertrags.

17. Fazit

Der französische Immobilienmarkt bietet sowohl Privatpersonen als auch internationalen Investoren zahlreiche Möglichkeiten. Gleichzeitig erfordert der Immobilienerwerb eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Vorbereitung.

Besondere Bedeutung haben der Vorvertrag, die notarielle Beurkundung, die Erwerbsnebenkosten, die Grundsteuer, technische Diagnosen und gegebenenfalls die Finanzierung. Bei gebrauchten Immobilien fallen insbesondere verschiedene Übertragungssteuern und Abgaben an, während bei Neubauten andere steuerliche Regelungen gelten können. (Anil)

Ausländische Käufer sollten außerdem die Auswirkungen des französischen Steuer- und Erbrechts auf ihre persönliche Situation berücksichtigen. Bei vermieteten Immobilien kommen zusätzliche mietrechtliche und steuerliche Anforderungen hinzu.

Eine frühzeitige Beratung durch ein spezialisiertes cosmos legal Cabinet juridique kann dazu beitragen, rechtliche Risiken zu reduzieren, die Vertragsstruktur zu prüfen und einen Immobilienerwerb in Frankreich möglichst sicher und transparent zu gestalten.