Immobilienrecht in der Ukraine: Eigentum, Grundstücke, Kauf und rechtliche Besonderheiten

1. Einleitung

Der ukrainische Immobilienmarkt umfasst ein breites Spektrum von Wohnimmobilien, Gewerbeobjekten, Industrieanlagen und Grundstücken. Für ukrainische sowie ausländische Investoren ist der Erwerb von Immobilien grundsätzlich möglich, unterliegt jedoch insbesondere bei Grundstücken bestimmten gesetzlichen Beschränkungen.

Das ukrainische Immobilienrecht basiert vor allem auf dem Zivilgesetzbuch, dem Landgesetzbuch der Ukraine sowie den Vorschriften über die staatliche Registrierung von Immobilienrechten. Das Landgesetzbuch enthält dabei besondere Regeln für den Erwerb und die Nutzung von Grundstücken durch Ausländer und ausländische Unternehmen. (Zakon Rada)

Gerade bei größeren Immobilieninvestitionen sollte neben der wirtschaftlichen Bewertung eine umfassende rechtliche Prüfung erfolgen. cosmos legal Cabinet juridique kann Investoren, Unternehmen und Privatpersonen bei Immobilientransaktionen in der Ukraine rechtlich begleiten.

2. Rechtliche Grundlagen des ukrainischen Immobilienrechts

Das ukrainische Immobilienrecht besteht aus mehreren miteinander verbundenen Rechtsgebieten. Von besonderer Bedeutung sind:

• das ukrainische Zivilgesetzbuch,
• das Landgesetzbuch,
• die Vorschriften über die staatliche Registrierung von Immobilienrechten,
• das Baurecht,
• das Miet- und Pachtrecht,
• das Steuerrecht,
• Vorschriften über Hypotheken und Sicherheiten.

Das Landgesetzbuch behandelt insbesondere die Kategorien von Grundstücken, Eigentumsrechte, Nutzungsrechte und die Übertragung von Grundstücken. Es unterscheidet unter anderem zwischen landwirtschaftlichen Flächen sowie Flächen für Wohn- und öffentliche Bebauung. (Zakon Rada)

3. Eigentum an Immobilien

Das ukrainische Recht erkennt das Eigentum an Immobilien als geschütztes Recht an. Immobilien können grundsätzlich Gegenstand von Kaufverträgen, Schenkungen, Erbschaften und anderen zivilrechtlichen Transaktionen sein.

Bei Grundstücken ist jedoch eine zusätzliche Prüfung erforderlich, weil das Recht zwischen verschiedenen Grundstückskategorien unterscheidet und für bestimmte Kategorien besondere Erwerbsbeschränkungen gelten.

Eine Immobilientransaktion sollte deshalb immer zwischen dem Gebäude beziehungsweise Bauwerk und dem darunterliegenden Grundstück unterscheiden.

4. Erwerb von Grundstücken durch Ausländer

Für ausländische Privatpersonen gelten besondere Regeln.

Nach dem ukrainischen Landgesetzbuch können Ausländer und Staatenlose grundsätzlich nichtlandwirtschaftliche Grundstücke innerhalb von Siedlungsgebieten erwerben. Außerhalb von Siedlungsgebieten ist der Erwerb nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke insbesondere dann möglich, wenn sich darauf eine Immobilie befindet, die dem Ausländer gehört. (Zakon Rada)

Diese Unterscheidung ist für ausländische Käufer von erheblicher Bedeutung. Der Erwerb eines Gebäudes bedeutet daher nicht automatisch, dass jede Art von Grundstück frei erworben werden kann.

5. Ausländische Unternehmen

Auch ausländische juristische Personen können unter bestimmten Voraussetzungen Eigentum an nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken erwerben.

Das Landgesetzbuch sieht insbesondere vor, dass ausländische Unternehmen Grundstücke innerhalb von Siedlungsgebieten erwerben können, wenn dies beispielsweise mit dem Erwerb von Immobilien oder der Errichtung von für ihre Geschäftstätigkeit bestimmten Anlagen verbunden ist. Außerhalb von Siedlungsgebieten kann der Erwerb insbesondere im Zusammenhang mit bereits erworbenen Immobilien erfolgen. (Zakon Rada)

Für Grundstücke in staatlichem oder kommunalem Eigentum gelten zusätzliche Voraussetzungen. Das Gesetz sieht unter anderem besondere Anforderungen hinsichtlich einer in der Ukraine registrierten ständigen Vertretung vor. (Zakon Rada)

6. Landwirtschaftliche Grundstücke

Besonders streng sind die Regeln für landwirtschaftliche Grundstücke.

Das ukrainische Landgesetzbuch legt fest, welche Personen und juristischen Personen landwirtschaftliche Grundstücke erwerben dürfen. Die Eigentumsfähigkeit ist hier wesentlich stärker eingeschränkt als bei nichtlandwirtschaftlichen Flächen. (Zakon Rada)

Für ausländische Staatsangehörige und ausländische juristische Personen bestehen erhebliche Beschränkungen. Unter anderem dürfen Ausländer grundsätzlich keine Anteile an ukrainischen juristischen Personen erwerben, die Eigentümer landwirtschaftlicher Grundstücke sind, soweit das Gesetz dies untersagt. (Zakon Rada)

Daher sollte bei jeder landwirtschaftlichen Investition zunächst geprüft werden, ob der konkrete Investor überhaupt als Eigentümer in Betracht kommt.

7. Kaufvertrag und Immobilienübertragung

Der Erwerb einer Immobilie erfolgt grundsätzlich auf Grundlage eines entsprechenden zivilrechtlichen Rechtsgeschäfts. Bei Grundstücken müssen zusätzlich die speziellen Anforderungen des Landgesetzbuches eingehalten werden.

Vor Vertragsabschluss sollte insbesondere geprüft werden:

• Wer ist tatsächlich Eigentümer?
• Ist die Immobilie ordnungsgemäß registriert?
• Bestehen Hypotheken oder andere Belastungen?
• Gibt es gerichtliche Streitigkeiten?
• Ist das Grundstück korrekt im Kataster erfasst?
• Stimmen Grundstücksfläche und tatsächliche Nutzung überein?
• Welche Nutzungsart und Zweckbestimmung hat das Grundstück?

Diese Prüfung kann erhebliche spätere Rechtsstreitigkeiten vermeiden.

8. Staatliche Registrierung der Eigentumsrechte

Eine zentrale Bedeutung hat die staatliche Registrierung von Immobilienrechten.

Das ukrainische Registrierungssystem dient der offiziellen Anerkennung und Dokumentation der Entstehung, Übertragung und Beendigung von Rechten an Immobilien sowie entsprechender Belastungen. Eigentumsrechte und bestimmte weitere dingliche Rechte unterliegen grundsätzlich der Registrierung. (Zakon Rada)

Für Grundstücke ist zudem die Registrierung im staatlichen Landkataster von besonderer Bedeutung. Das Landgesetzbuch sieht vor, dass ein Grundstück grundsätzlich erst nach seiner Bildung und der entsprechenden Registrierung als eigenständiger Gegenstand zivilrechtlicher Rechte behandelt werden kann. (Zakon Rada)

9. Due Diligence vor dem Immobilienkauf

Vor einer größeren Immobilientransaktion empfiehlt sich eine umfassende Legal Due Diligence.

Dabei sollten insbesondere folgende Dokumente und Informationen geprüft werden:

1. Eigentumsnachweise,
2. Registereinträge,
3. Katasterinformationen,
4. Hypotheken und andere Belastungen,
5. Gerichtsverfahren,
6. bestehende Miet- oder Pachtverträge,
7. Baugenehmigungen,
8. tatsächliche Nutzung des Grundstücks,
9. Umwelt- und Altlastenfragen,
10. mögliche Ansprüche Dritter.

Besonders wichtig ist die Prüfung der Eigentumskette. Der Käufer sollte nachvollziehen können, auf welcher Grundlage der derzeitige Eigentümer das Grundstück oder Gebäude erworben hat.

10. Immobilien und Baurecht

Beim Erwerb eines Grundstücks für ein Bauprojekt reicht die Prüfung des Eigentumsrechts allein nicht aus.

Es muss zusätzlich untersucht werden, ob die geplante Nutzung baurechtlich zulässig ist und ob die erforderlichen Genehmigungen beziehungsweise Planungsgrundlagen vorhanden sind.

Von Bedeutung können insbesondere sein:

• städtebauliche Vorgaben,
• Grundstückszweckbestimmung,
• Baugenehmigungen,
• technische Dokumentation,
• Umweltanforderungen,
• Anschluss an Infrastruktur.

Ein Grundstück kann wirtschaftlich interessant erscheinen, obwohl die geplante Bebauung rechtlich oder tatsächlich nicht ohne Weiteres umgesetzt werden kann.

11. Immobilienmiete und gewerbliche Nutzung

Neben dem Kauf spielt die Miete beziehungsweise Pacht eine wichtige Rolle im ukrainischen Immobilienmarkt.

Bei gewerblich genutzten Immobilien sollten Mietverträge unter anderem Regelungen über Mietdauer, Mietzins, Nebenkosten, Instandhaltung, Versicherung, Untervermietung und Kündigung enthalten.

Bei Grundstücken muss zusätzlich zwischen verschiedenen Nutzungsrechten unterschieden werden. Das ukrainische Landgesetzbuch kennt beispielsweise die Pacht, den Superficies und die Emphyteuse als besondere Formen der Grundstücksnutzung. (Zakon Rada)

12. Hypotheken und Belastungen

Immobilien können zur Sicherung von Verbindlichkeiten mit einer Hypothek belastet werden. Für einen Käufer ist daher die Prüfung des Registers besonders wichtig.

Vor Abschluss einer Transaktion sollte festgestellt werden, ob:

• eine Hypothek besteht,
• ein Veräußerungsverbot eingetragen ist,
• eine Beschlagnahme vorliegt,
• ein Nießbrauch oder anderes Nutzungsrecht besteht,
• Rechte Dritter registriert sind.

Eine Immobilie sollte grundsätzlich erst dann erworben werden, wenn die bestehende Rechts- und Belastungssituation vollständig geklärt ist.

13. Immobilieninvestitionen unter den aktuellen Bedingungen

Der ukrainische Immobilienmarkt steht weiterhin unter dem Einfluss des Krieges. Für Investoren bedeutet dies zusätzliche Prüfungsfragen.

Bei Immobilien in betroffenen Regionen können insbesondere folgende Risiken relevant sein:

• Beschädigung oder Zerstörung des Gebäudes,
• eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten,
• Unterbrechung der Infrastruktur,
• Versicherungsprobleme,
• mögliche Eigentums- und Dokumentationsfragen,
• Einschränkungen des Zugangs zum Objekt.

Das ukrainische Recht kennt zudem besondere Regelungen für die zwangsweise Enteignung beziehungsweise Requisition unter den Voraussetzungen des Kriegs- oder Ausnahmezustands. (Zakon Rada)

Daher sollte bei einer Investition nicht nur der rechtliche Eigentumstitel, sondern auch die tatsächliche wirtschaftliche Nutzbarkeit des Objekts bewertet werden.

14. Immobilienerwerb durch ausländische Investoren

Ausländische Investoren sollten vor einem Immobilienkauf in der Ukraine insbesondere die Nationalität beziehungsweise Rechtsform des Investors, die Grundstückskategorie und die Lage des Grundstücks prüfen.

Ein ausländischer Investor kann beispielsweise eine nichtlandwirtschaftliche Immobilie erwerben, während der Erwerb des dazugehörigen Grundstücks von zusätzlichen gesetzlichen Voraussetzungen abhängig sein kann.

Bei komplexeren Projekten kann es deshalb sinnvoll sein, die Transaktion über eine ukrainische Gesellschaft zu strukturieren. Eine solche Struktur löst jedoch nicht automatisch sämtliche Beschränkungen; insbesondere die Eigentümer- und Endbegünstigtenstruktur kann bei bestimmten Grundstücken entscheidend sein.

15. Steuerliche Aspekte

Immobilientransaktionen können verschiedene steuerliche Folgen haben. Abhängig von der Art der Immobilie und der konkreten Transaktion können unter anderem Fragen der:

• Einkommen- beziehungsweise Körperschaftsteuer,
• Mehrwertsteuer,
• Immobiliensteuer,
• Grundstücksabgaben,
• Besteuerung von Mieteinnahmen

relevant werden.

Bei ausländischen Investoren sollten zusätzlich mögliche Doppelbesteuerungsabkommen und grenzüberschreitende steuerliche Auswirkungen geprüft werden.

16. Unterstützung durch cosmos legal Cabinet juridique

Immobilientransaktionen in der Ukraine erfordern häufig eine Kombination aus Immobilien-, Gesellschafts-, Grundstücks-, Bau- und Steuerrecht.

cosmos legal Cabinet juridique kann Käufer, Verkäufer, Investoren und Unternehmen bei der rechtlichen Prüfung und Strukturierung von Immobiliengeschäften unterstützen. Dazu gehören insbesondere die Prüfung von Eigentumsrechten, Register- und Katasterinformationen, Vertragsunterlagen, Grundstücksbeschränkungen sowie die rechtliche Begleitung des Erwerbs.

Bei internationalen Investitionen kann zusätzlich die Prüfung der ausländischen Beteiligungsstruktur und der grenzüberschreitenden steuerlichen Auswirkungen erforderlich sein.

17. Fazit

Das ukrainische Immobilienrecht bietet sowohl ukrainischen als auch ausländischen Investoren Möglichkeiten zum Erwerb und zur Nutzung von Immobilien. Allerdings ist insbesondere zwischen Gebäudeeigentum und Grundstückseigentum zu unterscheiden.

Während ausländische Personen und Unternehmen bestimmte nichtlandwirtschaftliche Grundstücke unter den gesetzlichen Voraussetzungen erwerben können, gelten für landwirtschaftliche Grundstücke deutlich strengere Beschränkungen. (Zakon Rada)

Die staatliche Registrierung von Immobilienrechten sowie die korrekte Erfassung des Grundstücks im Landkataster sind für die Rechtssicherheit einer Transaktion von zentraler Bedeutung. (Zakon Rada)

Angesichts der besonderen wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen in der Ukraine sollte vor jedem größeren Immobiliengeschäft eine umfassende Legal Due Diligence durchgeführt werden. cosmos legal Cabinet juridique kann Investoren und Unternehmen bei der rechtlichen Prüfung, Vertragsgestaltung und Umsetzung von Immobilieninvestitionen in der Ukraine unterstützen.