IMMOBILIENRECHT IN BELGIEN: KAUF, VERKAUF, STEUERN UND RECHTLICHE GRUNDLAGEN

EINLEITUNG

Der belgische Immobilienmarkt ist für Privatpersonen, Unternehmen und internationale Investoren von großer Bedeutung. Der Erwerb einer Wohnung, eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Gewerbeimmobilie ist jedoch mit verschiedenen gesellschafts-, steuer-, vertrags- und immobilienrechtlichen Fragen verbunden.

Besonders wichtig ist, dass das belgische Immobilienrecht in bestimmten Bereichen regional organisiert ist. Die Region Brüssel-Hauptstadt, die Flämische Region und die Wallonische Region verfügen insbesondere bei der Besteuerung von Immobilienkäufen über unterschiedliche Regelungen. Die Registrierungsgebühr ist ausdrücklich eine Regionalsteuer; die Regionen bestimmen grundsätzlich Bemessungsgrundlage, Steuersätze und Vergünstigungen. (fin.belgium.be)

Für ausländische Käufer und Investoren ist daher eine genaue Prüfung der konkreten Immobilie und ihres Standortes besonders wichtig.

KAUF EINER IMMOBILIE IN BELGIEN

Der Erwerb einer Immobilie beginnt normalerweise mit einer Kaufvereinbarung, häufig als „compromis de vente“ bezeichnet. Anschließend wird die endgültige notarielle Kaufurkunde erstellt.

Vor dem Abschluss sollte unter anderem geprüft werden:

• Eigentumsverhältnisse,
• bestehende Hypotheken und Belastungen,
• Grundstücksgrenzen,
• baurechtliche Situation,
• bestehende Mietverhältnisse,
• Genehmigungen,
• Energieeffizienz,
• steuerliche Verpflichtungen,
• mögliche Umweltbelastungen.

Die notarielle Prüfung ist deshalb ein wesentlicher Bestandteil des belgischen Immobilienkaufs.

DIE ROLLE DES NOTARS

Der belgische Notar spielt bei Immobiliengeschäften eine zentrale Rolle. Bei einer notariellen Kaufurkunde übernimmt der Notar unter anderem die Registrierung der Urkunde und die Abführung der geschuldeten Registrierungsgebühren. (fin.belgium.be)

Darüber hinaus trägt die notarielle Abwicklung dazu bei, die rechtliche Situation der Immobilie und die erforderlichen Formalitäten zu überprüfen.

Käufer sollten dennoch nicht davon ausgehen, dass jede wirtschaftliche oder rechtliche Frage allein durch die notarielle Prüfung abgedeckt wird. Bei komplexen Investitionen kann eine zusätzliche anwaltliche Due-Diligence-Prüfung sinnvoll sein.

REGISTRIERUNGSGEBÜHREN UND REGIONALE UNTERSCHIEDE

Eine der wichtigsten Besonderheiten des belgischen Immobilienrechts betrifft die Registrierungsgebühren (droits d'enregistrement / registratierechten).

Für die Region Brüssel-Hauptstadt und die Wallonische Region beträgt der allgemeine Satz beim Erwerb einer Wohnung oder eines Grundstücks grundsätzlich 12,5 %. Es bestehen jedoch unter bestimmten Voraussetzungen erhebliche Vergünstigungen. (fin.belgium.be)

In Brüssel gibt es beispielsweise unter bestimmten Voraussetzungen einen steuerfreien Freibetrag von 200.000 Euro für den Erwerb einer selbst genutzten Hauptwohnung, wobei die Immobilie einen Wert von höchstens 600.000 Euro haben darf. (fin.belgium.be)

In der Wallonischen Region kann unter bestimmten Voraussetzungen beim Erwerb einer Immobilie zur eigenen Hauptwohnung ein reduzierter Satz von 3 % zur Anwendung kommen. Dafür müssen allerdings gesetzliche Bedingungen, unter anderem hinsichtlich des bisherigen Immobilieneigentums und der Begründung des Hauptwohnsitzes, erfüllt sein. (fin.belgium.be)

Für die Flämische Region gelten eigene Regeln. Deshalb sollte der konkrete Standort der Immobilie immer vor der Kaufentscheidung berücksichtigt werden.

NEUBAU UND MEHRWERTSTEUER

Beim Erwerb bestimmter neuer Immobilien kann anstelle der Registrierungsgebühr die Mehrwertsteuer relevant werden.

Nach Angaben des belgischen Finanzministeriums beträgt der Mehrwertsteuersatz für eine neue Wohnung grundsätzlich 21 %. In diesem Fall fällt für denselben Erwerb nicht zusätzlich die gewöhnliche Registrierungsgebühr an. (fin.belgium.be)

Ob eine Immobilie steuerlich als „neu“ gilt und welches Regime tatsächlich zur Anwendung kommt, hängt jedoch von den konkreten Umständen der Transaktion ab.

IMMOBILIENKAUF DURCH AUSLÄNDER

Ausländische Staatsangehörige können grundsätzlich Immobilien in Belgien erwerben. Für einen ausländischen Käufer ist der Immobilienkauf jedoch nicht lediglich eine Frage des Kaufpreises.

Zusätzlich sollten insbesondere folgende Punkte geprüft werden:

• steuerlicher Wohnsitz,
• Finanzierung,
• Herkunft der finanziellen Mittel,
• Geldwäsche- und Compliance-Anforderungen,
• belgische Immobiliensteuern,
• mögliche Besteuerung im Heimatstaat,
• Erbschafts- und Nachfolgeplanung,
• Nutzung als Hauptwohnsitz oder Kapitalanlage.

Für türkische Staatsangehörige, die eine Immobilie in Belgien erwerben möchten, kann daher eine kombinierte Prüfung der belgischen und türkischen steuerlichen Situation besonders sinnvoll sein.

IMMOBILIENFINANZIERUNG UND HYPOTHEK

Beim Kauf einer Immobilie wird die Finanzierung häufig über ein Bankdarlehen beziehungsweise einen Hypothekarkredit organisiert.

Dabei müssen unter anderem geprüft werden:

• Höhe des Eigenkapitals,
• Darlehenssumme,
• Zinssatz,
• Laufzeit,
• Sicherheiten,
• Hypothekeneintragung,
• zusätzliche Bank- und Notarkosten.

Bei einer gewerblichen Immobilie können darüber hinaus die finanzielle Leistungsfähigkeit des Unternehmens und die zukünftigen Mieteinnahmen beziehungsweise Betriebserträge eine Rolle spielen.

GEWERBEIMMOBILIEN UND INVESTITIONEN

Für Unternehmen kann Belgien insbesondere im Bereich von Bürogebäuden, Lagerhallen, Produktionsstätten, Gewerbegrundstücken und vermieteten Immobilien interessant sein.

Bei solchen Investitionen ist eine umfassendere Due Diligence erforderlich. Neben dem Eigentumsrecht sollten insbesondere folgende Aspekte geprüft werden:

• bestehende Mietverträge,
• Nutzungsbestimmungen,
• Baugenehmigungen,
• Umweltrecht,
• Energieanforderungen,
• Grundstücksbelastungen,
• bestehende Finanzierungen,
• steuerliche Behandlung.

Eine Immobilie kann wirtschaftlich attraktiv erscheinen, obwohl beispielsweise baurechtliche Einschränkungen oder langfristige Mietverträge ihren tatsächlichen Wert erheblich beeinflussen.

MIETRECHT UND IMMOBILIENVERWALTUNG

Nach dem Erwerb einer Immobilie können weitere rechtliche Fragen entstehen. Dazu gehört insbesondere das Mietrecht.

Bei vermieteten Immobilien müssen bestehende Mietverträge sorgfältig geprüft werden. Relevant sind unter anderem:

• Mietdauer,
• Kündigungsrechte,
• Mietanpassungen,
• Kaution,
• Instandhaltungspflichten,
• Rechte und Pflichten des Vermieters,
• Rechte der Mieter.

Bei Wohnimmobilien können regionale Vorschriften eine besondere Bedeutung haben, sodass die rechtliche Situation je nach Region unterschiedlich sein kann.

IMMOBILIEN UND STEUERN

Neben der Steuer beim Erwerb können während des Eigentums weitere steuerliche Verpflichtungen entstehen. Dazu gehört insbesondere die Immobiliensteuer beziehungsweise der Précompte immobilier / Onroerende voorheffing.

Bei Anlageimmobilien können außerdem Einkünfte aus Vermietung und gegebenenfalls Gewinne aus einer späteren Veräußerung steuerlich relevant sein.

Für Unternehmen kommen zusätzliche Fragen der Körperschaftsteuer und der steuerlichen Behandlung von Immobilieninvestitionen hinzu.

VERKAUF EINER IMMOBILIE

Auch beim Verkauf muss die Immobilie rechtlich und steuerlich korrekt vorbereitet werden.

Dabei können unter anderem folgende Dokumente und Informationen relevant sein:

• Eigentumsnachweis,
• Katasterinformationen,
• Energiezertifikat,
• baurechtliche Informationen,
• Informationen über mögliche Belastungen,
• bestehende Mietverträge,
• gegebenenfalls Umwelt- und Bodeninformationen.

Ein Verkäufer sollte außerdem vor Abschluss der Kaufvereinbarung prüfen, welche steuerlichen Folgen der Verkauf auslöst.

IMMOBILIENRECHT UND INTERNATIONALE INVESTITIONEN

Bei internationalen Immobilieninvestitionen überschneiden sich häufig mehrere Rechtsgebiete.

Ein türkischer Investor, der beispielsweise ein Gewerbeobjekt in Brüssel kauft, muss neben dem belgischen Immobilienrecht möglicherweise auch Fragen des türkischen Steuerrechts, der internationalen Besteuerung, der Finanzierung und des Geldtransfers berücksichtigen.

Bei größeren Investitionen sollte deshalb eine grenzüberschreitende Due-Diligence-Prüfung durchgeführt werden. Dies ermöglicht eine frühzeitige Identifizierung von Risiken und kann helfen, die Transaktionsstruktur steuerlich und rechtlich effizient zu gestalten.

COSMOS LEGAL CABINET JURIDIQUE BEI IMMOBILIENGESCHÄFTEN IN BELGIEN

Immobilientransaktionen können erhebliche finanzielle Verpflichtungen begründen. Eine sorgfältige rechtliche Prüfung vor Unterzeichnung der Kaufvereinbarung kann deshalb besonders wichtig sein.

Cosmos Legal Cabinet juridique kann Privatpersonen, Unternehmer und internationale Investoren bei Immobiliengeschäften in Belgien unterstützend begleiten. Dazu können insbesondere die Prüfung von Kauf- und Verkaufsverträgen, rechtliche Due Diligence, Analyse von Eigentums- und Belastungsverhältnissen sowie die Begleitung grenzüberschreitender Immobilieninvestitionen gehören.

Bei Investitionen aus der Türkei nach Belgien kann zusätzlich eine koordinierte Betrachtung des belgischen, europäischen und türkischen Rechts sinnvoll sein. Insbesondere steuerliche Fragen, Finanzierungsstrukturen und die spätere Veräußerung oder Vermietung der Immobilie sollten bereits bei der Kaufplanung berücksichtigt werden.

FAZIT

Das Immobilienrecht in Belgien umfasst zahlreiche rechtliche und steuerliche Aspekte. Neben der Prüfung des Eigentums und der Vertragsbedingungen sind insbesondere die regional unterschiedlichen Registrierungsgebühren von großer Bedeutung.

In Brüssel und Wallonien beträgt der allgemeine Registrierungssteuersatz beim Kauf von Immobilien grundsätzlich 12,5 %, während für bestimmte selbst genutzte Immobilien erhebliche Vergünstigungen gelten können. In Wallonien kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Satz von 3 % zur Anwendung kommen. (fin.belgium.be)

Bei Neubauten kann stattdessen unter bestimmten Voraussetzungen die Mehrwertsteuer von grundsätzlich 21 % relevant sein. (fin.belgium.be)

Für ausländische Käufer und insbesondere bei größeren Investitionen ist daher eine frühzeitige rechtliche und steuerliche Prüfung empfehlenswert. Cosmos Legal Cabinet juridique kann bei der rechtlichen Strukturierung und Begleitung von Immobilienkäufen, Verkäufen und internationalen Immobilieninvestitionen in Belgien unterstützend zur Seite stehen.