Immobilienrecht in Nordmazedonien – Kauf, Eigentum, Registrierung und steuerliche Aspekte

1. Einleitung

Der Immobilienmarkt in Nordmazedonien bietet sowohl einheimischen als auch ausländischen Investoren verschiedene Möglichkeiten, insbesondere im Bereich von Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und Bauprojekten. Gleichzeitig erfordern Immobiliengeschäfte eine sorgfältige Prüfung der Eigentumsverhältnisse, der Katastereintragung, der Grundstücksnutzung und der steuerlichen Verpflichtungen.

Die wichtigsten rechtlichen Grundlagen ergeben sich unter anderem aus dem Recht über Eigentum und andere dingliche Rechte, dem Gesetz über das Immobilienkataster, dem Bau- und Planungsrecht sowie den Vorschriften über Immobiliensteuern. Die nordmazedonische Katasterbehörde veröffentlicht die geltenden gesetzlichen Grundlagen und weist auch auf Änderungen des Katasterrechts hin. (katastar.gov.mk)

Für ausländische Käufer und Investoren ist außerdem entscheidend, welche Immobilienarten sie erwerben dürfen und ob für bestimmte Transaktionen zusätzliche Voraussetzungen gelten. cosmos legal Cabinet juridique kann bei der rechtlichen Prüfung und Strukturierung von Immobiliengeschäften in Nordmazedonien unterstützend tätig werden.

2. Rechtlicher Rahmen für Immobilien

Das Immobilienrecht in Nordmazedonien umfasst mehrere miteinander verbundene Rechtsbereiche. Besonders wichtig sind:

• Eigentums- und Sachenrecht,
• Immobilienkatasterrecht,
• Bau- und Raumplanungsrecht,
• Steuerrecht,
• Devisen- und Investitionsrecht,
• Vorschriften über ausländische Investitionen.

Das Immobilienkataster hat dabei eine zentrale Bedeutung. Die Katasterbehörde erklärt ausdrücklich, dass der Eigentumsnachweis beziehungsweise Eigentumszertifikat (Property Certificate) die eingetragenen Eigentums- und sonstigen dinglichen Rechte an einer Immobilie nachweist. (katastar.gov.mk)

3. Eigentumsprüfung vor dem Immobilienkauf

Vor dem Kauf einer Immobilie sollte zunächst festgestellt werden, wer tatsächlich als Eigentümer eingetragen ist und welche Rechte oder Belastungen an der Immobilie bestehen.

Eine Katasterprüfung sollte insbesondere folgende Punkte erfassen:

• Eigentümer,
• Katasterparzelle,
• Größe und Grenzen,
• Gebäude und Gebäudeteile,
• Hypotheken,
• Dienstbarkeiten,
• sonstige eingetragene Rechte,
• Vormerkungen oder Vermerke.

Das Eigentumszertifikat enthält nach Angaben der Katasterbehörde unter anderem Informationen über Katasterparzellen, Gebäude, Eigentümer, Eigentumsrechte, andere dingliche Rechte sowie bestimmte Belastungen. (katastar.gov.mk)

Eine bloße Besitzbescheinigung sollte dagegen nicht mit einem Eigentumsnachweis gleichgesetzt werden. Die Katasterbehörde weist ausdrücklich darauf hin, dass eine Besitzbescheinigung keinen Nachweis über das eingetragene Eigentumsrecht darstellt. (katastar.gov.mk)

4. Immobilienkauf in Nordmazedonien

Ein Immobilienkauf beginnt normalerweise mit der Auswahl des Objekts und der rechtlichen Prüfung. Anschließend werden die Vertragsbedingungen zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart.

Besonders wichtig sind:

1. Überprüfung der Eigentumsverhältnisse,
2. Prüfung bestehender Belastungen,
3. Überprüfung der Nutzung und Widmung des Grundstücks,
4. Prüfung eventuell erforderlicher Genehmigungen,
5. Erstellung beziehungsweise Prüfung des Kaufvertrags,
6. notarielle Abwicklung entsprechend den gesetzlichen Anforderungen,
7. Zahlung des Kaufpreises und der anfallenden Steuern,
8. Eintragung des Eigentumswechsels im Kataster.

Der Eigentumsübergang sollte nicht allein anhand des unterzeichneten Kaufvertrags betrachtet werden. Die ordnungsgemäße Registrierung des erworbenen Rechts im Immobilienkataster ist für die rechtliche Absicherung von wesentlicher Bedeutung.

5. Immobilienkataster und Registrierung

Die Agency for Real Estate Cadastre führt das Immobilienkataster und stellt die entsprechenden Eigentumsnachweise aus. Die gesetzliche Grundlage für das Kataster wurde mehrfach geändert; die offizielle Gesetzessammlung enthält beispielsweise eine Ergänzung aus dem Jahr 2024. (katastar.gov.mk)

Für einen Käufer ist die Katastereintragung deshalb ein zentraler Bestandteil der Transaktion.

Das Kataster dokumentiert unter anderem:

• Grundstücke,
• Gebäude,
• einzelne Gebäudeteile,
• Eigentumsrechte,
• andere dingliche Rechte,
• Sicherheiten und bestimmte Vermerke.

Die Eintragung kann auf Grundlage eines Gesetzes, einer vollstreckbaren gerichtlichen Entscheidung, einer behördlichen Entscheidung oder eines Rechtsgeschäfts erfolgen. (katastar.gov.mk)

6. Erwerb durch ausländische Personen

Für ausländische natürliche und juristische Personen gelten besondere Vorschriften. Die konkrete Rechtslage hängt insbesondere von der Staatsangehörigkeit beziehungsweise dem Sitz des Investors, der Art der Immobilie und den einschlägigen internationalen Vereinbarungen ab.

Nach den aktuellen Informationen des nordmazedonischen Zentralregisters können Nichtansässige aus EU- und OECD-Mitgliedstaaten grundsätzlich Immobilien erwerben; für andere ausländische Personen können insbesondere Gegenseitigkeitsanforderungen relevant sein. (CRM)

Bei Grundstücken gelten teilweise differenziertere Regelungen als bei Wohnungen oder Geschäftsräumen. Historisch und rechtlich besonders sensibel ist der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen durch Ausländer. Die einschlägigen Vorschriften unterscheiden zwischen verschiedenen Arten von Grundstücken und sehen für bestimmte Fälle besondere Voraussetzungen vor. (Ustavni Sud)

Deshalb sollte ein ausländischer Käufer vor Vertragsabschluss individuell überprüfen lassen, ob er das konkrete Grundstück unmittelbar erwerben darf.

7. Immobilieninvestitionen von Nichtansässigen

Ausländische Immobilieninvestitionen unterliegen zusätzlich bestimmten Melde- und Registrierungspflichten.

Das Central Registry of the Republic of North Macedonia erklärt, dass Nichtansässige, die Immobilien in Nordmazedonien erwerben, ihre Immobilieninvestitionen nach den Vorschriften über Devisengeschäfte registrieren müssen. Die Registrierung betrifft nicht nur den ursprünglichen Erwerb, sondern auch spätere Änderungen. (CRM)

Nach den Angaben des Zentralregisters soll die entsprechende Registrierung grundsätzlich innerhalb von 60 Tagen ab Entstehung der rechtlichen Grundlage für den Erwerb erfolgen. (CRM)

Diese Anforderungen sind insbesondere bei grenzüberschreitenden Zahlungen wichtig.

8. Immobiliensteuer

Das nordmazedonische Steuerrecht unterscheidet mehrere immobilienbezogene Steuern. Das Finanzministerium nennt insbesondere:

• Grundsteuer beziehungsweise Immobiliensteuer,
• Erbschafts- und Schenkungssteuer,
• Immobilienumsatzsteuer. (Mali Finanslar Bakanlığı)

Die Immobiliensteuer wird grundsätzlich auf Immobilien erhoben. Die gesetzlich vorgesehenen proportionalen Steuersätze liegen grundsätzlich zwischen 0,10 % und 0,20 %, wobei die konkrete Festsetzung innerhalb des gesetzlichen Rahmens auf kommunaler Ebene erfolgt. Als Bemessungsgrundlage dient grundsätzlich der Marktwert der Immobilie. (Mali Finanslar Bakanlığı)

9. Immobilienumsatzsteuer

Beim Verkauf einer Immobilie kann zusätzlich die Immobilienumsatzsteuer (Real Estate Turnover Tax) relevant sein.

Nach Angaben des Finanzministeriums wird diese Steuer auf die entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung von Eigentumsrechten an Immobilien sowie auf bestimmte andere Formen des Eigentumserwerbs erhoben. Grundsätzlich ist der Verkäufer Steuerschuldner; vertraglich kann unter bestimmten Voraussetzungen auch der Käufer die Steuer übernehmen. (Mali Finanslar Bakanlığı)

Der Steuersatz liegt grundsätzlich zwischen 2 % und 4 %, wobei die konkrete Höhe durch die zuständige kommunale Ebene innerhalb dieses Rahmens festgelegt wird. Als Bemessungsgrundlage dient grundsätzlich der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerpflicht. (Mali Finanslar Bakanlığı)

10. Baugrundstücke und Baurecht

Beim Erwerb eines Grundstücks sollte nicht nur das Eigentumsrecht geprüft werden. Ebenso wichtig ist die Frage, wie das Grundstück genutzt und bebaut werden darf.

Vor einem Bauprojekt sollten unter anderem geprüft werden:

• Flächennutzung,
• bestehende Bebauungsplanung,
• zulässige Nutzung,
• mögliche Gebäudegröße,
• Erschließung,
• bestehende Genehmigungen,
• Eigentums- und Grundstücksgrenzen.

Ein Grundstück kann wirtschaftlich attraktiv erscheinen, obwohl seine tatsächliche Nutzung aufgrund planungs- oder baurechtlicher Vorschriften eingeschränkt ist.

11. Immobilienfinanzierung und Hypotheken

Immobilien können in Nordmazedonien auch durch Bankkredite finanziert werden. Bei einer Finanzierung spielt die Hypothek als Sicherungsmittel eine wichtige Rolle.

Vor dem Erwerb einer bereits belasteten Immobilie sollte geprüft werden:

• Höhe der bestehenden Hypothek,
• Gläubiger,
• Rang der Sicherheit,
• Bedingungen für die Löschung,
• mögliche weitere Belastungen.

Eine bestehende Belastung sollte nicht einfach übernommen werden, ohne deren rechtliche und wirtschaftliche Auswirkungen zu prüfen.

12. Gewerbeimmobilien und Investitionsprojekte

Neben Wohnimmobilien sind auch Bürogebäude, Einkaufsflächen, Hotels, Industrieanlagen und Entwicklungsgrundstücke für Investoren interessant.

Bei gewerblichen Projekten ist die Due-Diligence-Prüfung regelmäßig umfangreicher. Neben dem Eigentumsrecht müssen beispielsweise Mietverträge, Baugenehmigungen, Nutzungsrechte, Umweltfragen, Finanzierungen und bestehende Verpflichtungen untersucht werden.

Bei größeren Projekten kann außerdem eine Gesellschaftsstruktur gewählt werden, über die der Investor die Immobilie hält. Dies kann gesellschafts-, steuer- und haftungsrechtliche Vorteile bieten, muss aber individuell geprüft werden.

13. Typische Risiken beim Immobilienerwerb

Zu den wichtigsten Risiken gehören:

• nicht eindeutig geklärte Eigentumsverhältnisse,
• nicht eingetragene Rechte Dritter,
• Hypotheken oder andere Belastungen,
• Probleme mit Grundstücksgrenzen,
• fehlende Baugenehmigungen,
• nicht genehmigte Bauarbeiten,
• falsche Angaben zur Nutzungsart,
• steuerliche Verpflichtungen,
• Einschränkungen für ausländische Käufer.

Eine umfassende Legal Due Diligence vor dem Kauf kann dazu beitragen, solche Risiken frühzeitig zu erkennen.

14. Rechtliche Unterstützung durch cosmos legal Cabinet juridique

Ein Immobiliengeschäft in Nordmazedonien sollte nicht ausschließlich unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten betrachtet werden. Eigentumsprüfung, Katasterrecht, Steuerrecht, Baurecht und gegebenenfalls die Regeln für ausländische Investoren müssen miteinander abgestimmt werden.

cosmos legal Cabinet juridique kann Käufer, Verkäufer und Investoren bei der rechtlichen Prüfung und Vorbereitung von Immobiliengeschäften unterstützen. Dazu können insbesondere die Prüfung von Eigentumsnachweisen, Katasterunterlagen und Kaufverträgen sowie die Analyse von Belastungen, steuerlichen Fragen und Anforderungen für ausländische Investoren gehören.

Gerade bei größeren Immobilienprojekten oder Grundstückserwerben empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung bereits vor Unterzeichnung eines Vorvertrags oder einer Anzahlung.

15. Fazit

Der Immobilienmarkt in Nordmazedonien bietet sowohl lokalen als auch internationalen Investoren interessante Möglichkeiten. Gleichzeitig ist eine sorgfältige rechtliche Prüfung entscheidend. Besonders wichtig sind Eigentumsnachweis, Katastereintragung, Belastungen, Grundstücksnutzung, ausländische Erwerbsrechte und steuerliche Verpflichtungen.

Das Immobilienkataster bildet einen zentralen Bestandteil des Eigentumssystems, während das Finanzministerium klare Regelungen für Immobilien-, Erbschafts- und Immobilienumsatzsteuern veröffentlicht. (Mali Finanslar Bakanlığı) Ausländische Investoren müssen darüber hinaus die Registrierung ihrer Immobilieninvestitionen und gegebenenfalls besondere Erwerbsbeschränkungen beachten. (CRM)

Wer eine Immobilie in Nordmazedonien kaufen, verkaufen, entwickeln oder als ausländischer Investor halten möchte, sollte deshalb vor der Transaktion eine individuelle rechtliche und steuerliche Prüfung durchführen. cosmos legal Cabinet juridique kann bei der rechtlichen Vorbereitung und Begleitung solcher Immobiliengeschäfte unterstützend zur Seite stehen.